天津写字楼市场简报2016年第三季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2016年10月Savills World Research 天津概述今年以来，办公市场供应放量导致竞争加剧，租金下行压力增大。未来供应持续增加，预计短期内市场表现仍将承压。 2016年第三季度，位于小白楼区域的万通中心项目入市，为甲级写字楼租赁市场带来54,000平方米的新增可租赁面积。至此，中心城区甲级写字楼总存量约为106.0万平方米。 本季度，中心城区甲级写字楼租赁市场净吸纳量环比上升33.6%，为30,323平方米。 本季度，中心城区整体空置率与上季度持平保持在42.3%的高位，同比上升14.9个百分点。  本季度，为应对市场，部分业主开始下调租金以吸引客户，天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金环比下降2.0%至人民币每平方米每月137.4元，同比下降2.1%。 预计2016年第四季度，天津中心城区甲级写字楼市场将有三个高品质项目入市，新增面积共约为15.5万平方米，优质写字楼供应持续增加将使入住率持续承压。“受高空置率的影响，部分业主开始下调租金以吸引客户，提高项目入住率，预期未来一段时间内竞争依然激烈。” 熊志坤，第一太平戴维斯研究及顾问部图片：万通中心，小白楼 02 市场简报 | 天津写字楼2016年10月市场简述2016年第三季度，位于小白楼区域的万通中心写字楼入市，为甲级写字楼租赁市场带来54,000平方米的新增可租赁面积。至此，中心城区甲级写字楼总存量约为106.0万平方米。坐落于小白楼区域的万通中心写字楼是自2006年以来该区域唯一新入市的甲级写字楼租赁项目。悠久的商务底蕴、优越的地理位置、便捷的交通网络、高品质的硬件设施及全方位的物业管理服务使得该项目受到如华为、诺亚财富等众多企业的高度关注，该项目将成为小白楼区域的地标性建筑。万通中心、现代城二期、茂业大厦等近一年内入市项目以其高性价比优势吸引对办公环境有改善升级需求的客户，租赁成交主要来自保险类、贸易类、教育等专业服务类行业。本季度，中心城区甲级写字楼租赁市场净吸纳量为30,300平方米，环比上升33.6%。自今年开始，部分P2P金融公司退出市场导致该类行业租赁需求明显下降，同时伴随写字楼市场的持续放量，致使本季度中心城区甲级写字楼市场空置率依然保持高位。2016年第三季度，中心城区整体空置率与上季度持平为42.3%，同比上升14.9个百分点。 图 1整体市场供给量、吸纳量及空置率，2000年-2016年第三季度数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问部 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%-50,000050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,0000001020304050607080910111213141516sq m 供应量 吸纳量 空置率 图 2甲级写字楼租金指数，2007年第四季度-2016年第三季度数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问部80859095100105110115120Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q307080910111213141516全市 小白楼 南京路 海河沿线 友谊路 其他 本季度，受新入市项目影响，小白楼区域空置率环比上升33.8个百分点至53.1%。南京路沿线、海河沿线区域、其他区域三个板块空置面积进一步消化，空置率分别环比下降4.2个百分点、2.2个百分点、6.3个百分点至47.5%、37.8%、57.3%。友谊路区域多为成熟项目，是目前中心城区入住率最高的区域，本季度空置率环比上升4.3个百分点至13.4%。租金受高空置率的影响，部分业主开始下调租金以吸引客户，提高项目入住率。天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金环比下降2.0%至人民币每平方米每月137.4元，同比下降2.1%。分区域看，凭借区域内发达的交通路网以及成熟的商业氛围，南京路区域甲级写字楼的租金成交均价仍处于全市的最高水平，为人民币每平方米每月146.0元,但受激烈的竞争环境影响，本季度该区域租金环比下降5.6%，同比下降6.8%；小白楼区域和其他区域的甲级写字楼租金指数均与上季度持平，平均租金分别为人民币每平方米每月133.1元和132.3元；海河沿线区域的租金环比小幅下降1.9%至人民币每平方米每月136.9元。销售市场第三季度，红桥区正融科技大厦项目为天津中心城区写字楼销售市场带来27,600平方米的新增供应。本季度，中心城区写字楼销售市场成交面积为27,500平方米，同比上涨55%，成交主要集中于金融街和平中心、金融街南开中心。高品质项目的成交拉升中心城区写字楼市场平均成交均价，本季度中心城区写字楼成交均价为人民币每平方米18,700元，环比上升18%。市场展望预计2016年第四季度，天津中心城区将有三个新项目交付使用，届时将为市场带来共计约15.5万平方米的新增供应，未来市场去化压力依然较大。受经济增速放缓、供应量增加、部分P2P金融公司退出市场等多因素共同影响，预计近期内中心城区甲级写字楼市场空置率将依然保持高位，租金上涨乏力。但高品质项目的陆续入市将不断提升本市写字楼市场的整体水平，从长远看，本市甲级写字楼市场发展趋势向好。 市场简报 | 天津写字楼2016年10月数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问部表 2主要在售项目项目入市时间区域写字楼总面积（平方米）写字楼可售面积（平方米）成交均价（人民币/平方米）去化率(%)一手项目1富力中心2010.11河西70,00070,00023,200842大都会天汇广场2011.11和平206,900206,90018,800263金 融 街（南开）中心2013.06南开157,000157,00022,000424万达公馆2013.09河东76,50076,50017, 4 0 0265金 融 街（和 平）中心2015.06和平89,80089,80022,20016二手项目6赛顿中心2005.10和平35,70035,69020,000N/A7环球置地广场2007.09南开48,00048,00017, 5 0 0N/A8君隆广场2007.12和平42,00042,00020,500N/A地图 1主要在售项目数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问部表 12016年第三季度甲级写字楼租赁成交案例成交客户项目地点成交面积（平方米）梦创空间现代城II期南京路4,500中国平安人寿保险股份有限公司天津分公司茂业大厦海河沿线4,582泽奕广告传媒有限公司新华国金中心海河沿线445清柚教育国际大厦南京路150数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问部Please contact us for further information Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector, China+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnAndy CheeSenior Director+8622 5830 8886andy.chee@savills.com.cnResearch Agency Research & Consultancy Jack XiongDirector+8610 5925 2042jack.xiong@savills.com.cnsavills.com.cn/research 03