重庆写字楼市场简报2017年第二季度

图片：财富金融中心，新牌坊savills.com.cn/research 01 市场简报 写字楼2017年8月Savills World Research Chongqing­­2017年第二季度，新牌坊区域有一个甲级写字楼项目入市，带来约8.1万平方米新增供应量，全市甲级写字楼总存量达到241万平方米。­ ­2017年第二季度，全市总吸纳量达到了81,900平方米，环比下降40.2%。化龙桥IBD及新牌坊表现突出，净吸纳量占全市的80%以上。­ ­本季度全市空置率环比下降1.6个百分点，达到43.3%。全市除新牌坊和观音桥地区外，其他区域的写字楼空置率均有不同程度的下降。­ ­全市甲级写字楼平均租金相对平稳，本季度环比下跌0.5%，达到每平方米每月人民币92.2元。"本季度写字楼租赁需求旺盛，市场竞争虽激烈，但租金可降幅度有限，核心区域优质楼宇资源依旧奇货可居。" 陈 大 荒，第一太平戴 维斯研究部概述第二季度重庆甲级写字楼市场新增供应约8.1万平方米。受活跃的市场需求推动全市甲级写字楼市场空置率连续第六个季度稳步下降至43.3%，平均租金则重归调整，稳中有降。 02 市场简报 | 重庆写字楼2017年8月0%10%20%30%40%50%60%0110,000220,000330,000440,000550,000660,00007080910111213141516H1/17平方米供应量（左轴）吸纳量（左轴）空置率（右轴）0%15%30%45%60%75%90%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q22014201520162017解放碑CBD观音桥江北嘴CBD化龙桥IBD新牌坊南坪杨家坪全市市场概况据重庆统计局数据，重庆上半年全市实现地区生产总值9143.64亿元，同比增长10.5%，其中第三产业增加值4611.98亿元，增长10.8%。同时，上半年全市完成固定资产投资6922.79亿元，同比增长12.3%。其中，房地产开发投资1789.24亿元，增长3.8%。总体经济发展保持良好势头，带动写字楼市场亦表现活跃。第二季度，全市甲级写字楼迎来了重庆财富金融中心入市，新增供应8.1万平方米，总存量超过241万平方米。其中江北嘴CBD和解放碑CBD合计占据市场存量的60.6%。受市场需求推动，二季度全市净吸纳量超81,800平方米，因此空置率继续下降1.6个百分点至43.3%，自2016年一季度以来连续第六个季度空置率稳步下降。按新增租户行业来看，金融投资和专业服务两大板块对市场去化贡献突出。此外，相比上个季度的上涨，二季度平均租金相对平稳，环比微幅下跌0.5%，达到人民币92.2元/平方米/月。解放碑CBD作为传统商务区，解放碑CBD表现较为稳定。本季度区域内部分写字楼通过降低租金的方式吸引了一些新租户，空置率环比下降1个百分点至34.7%。平均租金约为90.5元/平方米/月，仍高于除江北嘴外的其他区域。江北嘴CBD季内无新项目入市，但凭借打造长江上游金融中心的定位，区域竞争力稳步提升，本季度空置率小幅下降至47.7%。北京德恒律师事务所新租用国华金融中心整层约2,000平方米。图 1甲级写字楼供应量，吸纳量和空置率, 2007年至2017年第二季度资料来源：第一太平戴维斯研究部图 2各区空置率对比, 2014年第一季度至2017年第二季度资料来源：第一太平戴维斯研究部量50.5%。各类金融保险及专业服务咨询类企业占主要新增租户，仅平安保险就租用了企业天地7号逾4,600平方米。区域空置率环比下降15个百分点，至46.3%。随着“嘉陵帆影”项目下半年复工，企业天地未来表现值得期待。下半年江北嘴CBD有多个项目计划入市，例如金融城3号T2，东方国际广场A栋等，预计将有超出30万平方米的新增供应量。化龙桥IBD本季度表现抢眼，净吸纳面积达41,325平方米，占全市总吸纳 市场简报 | 重庆写字楼 2017年8月savills.com.cn/research 03 观音桥尽管依托传统优势，空置率为全市最低，观音桥区域仍呈现较低迷态势。本季度空出了约7,000平方米，空置率环比上升4.2个百分点，达到24.7%。这已是该区域连续第三个季度出现空置率上升。造成租户不再续租主要原因有原入驻的小额贷款等金融企业的倒闭，以及楼宇缺乏专业的物业管理服务等。下半年，观音桥计划有天和国际中心写字楼入市，预计带来新增供应约达14万平方米，届时区域空置率将被拉高。新牌坊由于作为北部新地标的财富金融中心入市，显著拉高了平均租金，本季度为人民币88元/平方米/月，环比上涨达到6%。该项目一上市就录得瞩目大面积成交，怡亚通购买整十层，逾两万平方米（其中三层为集团自用）。杨家坪杨家坪区域由于华润大厦项目吸引金融企业，吸纳表现良好，本季度空置率下降5.8%，但仍在60%以上的高位水平。同时由于华润大厦本季度主要成交中高层，带动租金继续上浮，录得77.5元/平方米/月，环比上涨3.3%。租户行业方面，投资类金融企业及教育培训机构是该区域新增租户主要类型。其中具有区域代表性的是西城国际写字楼，少儿教育培训机构比例占其已租赁面积的39.4%。市场展望2017年下半年，重庆写字楼市场预计新增9个新项目入市，其中5个位于江北嘴CBD，1个大型项目天和国际位于观音桥，共计将带来约612,000平方米的新增供应量。受此影响，全市写字楼空置率面临上行压力，租金下降在所难免，但总体已经处于低位，趋于稳定是必然方向。在金融行业带动商务重心北移，以及其他政府扶持政策的推动下，江北嘴CBD有望继续吸引一批大型金融类及专业服务类公司入驻。另外，随着企业天地“嘉陵帆影”项目下半年复工，未来化龙桥IBD表现值得期待。预计下半年市场总体需求仍看涨，但同时由于大量新增入市，市场竞争将进一步加剧，传统商务区的写字楼将面临巨大冲击，一味降租让利已然收效甚微。如何采用进一步提升楼宇配置、发掘物业管理服务新思路来吸引和保留租客，当下业主方需要三思而后行。7090110130150170190Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q22014201520162017Q4/2010 = 100解放碑CBD观音桥江北嘴CBD化龙桥IBD新牌坊南坪杨家坪全市图 3各区租金指数对比, 2014年第一季度至2017年第二季度资料来源：第一太平戴维斯研究部 市场简报 | 重庆写字楼 2017年8月savills.com.cn/research 04 项目聚焦重庆财富金融中心FFC重庆财富金融中心是由香江国际中国地产开发的甲级写字楼项目，位于新牌坊，共计45层，其中写字楼面积达80,584平方米，并获得LEED金级预认证。物业方面，财富金融中心聘请了第一太平戴维斯作为物管团队，为入驻企业带来更为卓越的国际物业服务。项目售价约为人民币15,000元/平米。目前，大厦25至34层已由怡亚通集团购买使用。重庆财富金融中心FFC东接涉外商务区，西靠重庆市发改委、重庆市财政局、重庆市地税局等多家市级行政单位，南临龙湖大社区，北拥重庆生态商务区EBD，并与2017年底通车的轨道环线直接连通。同时，项目紧邻内环高速，无缝接驳江北机场、重庆北站、重庆保税港区等城市窗口，拥有便捷的水陆空轨四维立体交通网络。资料来源：第一太平戴维斯研究部项目位置两江新区新牌坊开发商香江国际中国地产写字楼面积80,584平米楼层数45 （3层至45层）标准层层高4.1~5.1米客梯数14标准层面积1,970~2,100平米车位数1310入市时间2017年第二季度售价人民币15,000元/平米Please contact us for further information Research Agency Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.James MacdonaldDirector+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnEric WoManaging Director+8628 8658 7828eric.wo@savills.com.cnDahuang ChenAssociate Director +8623 6370 3388dahuang.chen@savills.com.cn