2023上半年三大城市群非保税高标物流地产市场概况

南区疯抢北区愁租高标仓分化再加剧 瑞莱博首发——三大城市群高标仓调研报告 目录 更多物流地产招商、投拓的行业干货与经验分享敬请关注瑞莱博媒体号 行业洞见·销售技巧·企业管理 前言 01京津冀城市群 P4–P5 2.3亿平方米仓库房源信息覆盖全国71个主要物流城市收录及追踪各大物流地产品牌开发商及优质本地房源最新情况仓库选址更靠谱就上瑞莱博i选址 P6–P9 P10–P11 www.ixuanzhi.com 04未来展望 P12–P15 选址小程序 05租金洼地 →线上选址→查看仓库详情→咨询预约带看→线下实地考察 P16–P19 2023瑞莱博RELIABLE,Allrightsreserved. 2023年，三大城市群普遍面临持续攀升的新增供应考验，在津京冀、廊坊及天津的去库存压力巨大。需求端市场经济活力和消费需求弱势修复，部分转向降本减产等缩量表现；在长三角，传统电商、零售及快递快运需求放缓，光伏和新能源等新兴产业带动仓储需求的起势，租户结构发生转变。在大湾区，跨境电商发展迅猛强势布局，带动珠三角市场表现遥遥领先。 前言 01 京津冀城市群 京津冀供应齐放量津廊同时面临交付高峰平谷见证大量土地出让 津廊在经历持续2020-2022的放量供应后，在2023年，两市都将再次直面约200万㎡的新增供应带来的冲击，市场供需严重失衡，空置率还将持续攀升。 京津冀均进入供应放量周期。北京处于放量起步阶段，津冀迎来供应高峰。 北京多年来一库难求的局面在今年被打破。顺义、通州等高位租金子市场面临外围分流，去化周期逐步拉长。未来随着平谷等地区集中交付，去化压力将在2025年开始显现。 2023年，津冀地区全线面临巨大的项目去化压力，租金防线一再被突破。预计短期内租金仍将在低位徘徊。 上海、苏州持续放量周边卫星城市面临挑战增量需求有限存量需求降本诉求明显出租表现普跌 上海：去化表现平平，即便青浦等传统物流核心区域的租赁成交不及预期。金山、奉贤等供应量较大的区域和单体项目承受较大的租金下调压力。 太仓：新增供应量集中在2023年下半年，近一年需求较为疲软，且受到来自常熟的竞争，租金有较为明显的下行压力。 嘉兴：受上海外溢需求放缓的影响，上半年净吸纳下跌明显，同样表现为负值。但尖山、桐乡等子市场凭借光伏、当地制造业等内生需求，出租逆势上扬。 小苏州：尽管苏州工业园区需求持续稳定输出，吴江新增供应量陡增、加之政府在部分子市场（如相城）设置较高的租户准入门槛，整体出租率环比出现小幅下滑。昆山：主力租户回流至自建仓，亦或是降本外迁，导致昆山在2023年上半年的净吸纳以负数收官，出租率创历史新低！ 常熟：2022年呈现井喷式供应，占当年市场总规模的65%。降价去库存成为未来1-2年主旋律。 锡常迎来新增供应波动合肥新兴需求表现亮眼南京供需均不活跃 尤其常州市场规模小，整体出租率受单个项目入市节点影响较大。 苏南及环南京区域多个城市出租率呈现不同程度的下跌，但原因大相径庭。 受益于新能源汽车及光伏产业的发展，合肥及常州市场近两年处于动态高位出租水平，出租率下探属正常波动。 南京和南通市场持续呈下行趋势，近些年的空置率一直较高，随着未来新增量的减少，租金将止住颓势，出租率有望小幅上升。 南京、常州、无锡、南通及合肥2022下半年VS2023上半年出租率(%)及半年度出租率环比(%) 杭甬供应骤降市场进入去库存周期绍湖租户搬迁等缩量表现明显 微观表现上，疫情期间货物积压导致的宁波港口需求正在消退，北仑市场回归理性。杭州大江东、绍兴上虞、宁波余姚等杭绍甬子市场间租金“平替”效应互现，在降本导向下城际租户流动趋势明显。 浙江整体二产占比及制造业发展不如上海及江苏区域，在电商增速放缓以及消费放缓的背景下，需求端表现乏力。 杭甬供应端压力显著降低，出租率整体呈上扬趋势。 湖州、杭州、绍兴及宁波2022下半年VS2023上半年出租率(%)及半年度出租率环比(%) 湖州、杭州、宁波无一手土地供应量 03 珠三角城市群 跨境电商迅猛扩张广佛肇莞率先受益预租态势下空置有望继续走低 受到跨境电商的利好影响，大湾区核心区域(广-佛-莞-深)均有望以逼近95%的出租率收官2023。未来，以肇庆、清远、江门为代表的粤西第二梯队，和承接东莞、深圳外溢的惠州将成为下一阶段华南租赁市场的新战场。 跨境电商的高速扩张让2023年珠三角区域的高标仓市场的整体出租率交出了亮眼的成绩单。 Temu在大湾区强势布局，在佛山、东莞签订多个巨无霸项目，确权的仓储面积达到400万㎡，一举超越了希音的华南仓储面积的霸主地位。TikTok希望凭借巨大的流量入口转战兴趣电商，也积极入场。自2023年第二季度起高调布局广州花都、江门等多个项目。 其中，惠州暂未有跨境巨头布局的先例，其地理位置是否能直接在跨境电商的红利中分得一杯羹尚有待验证。 京津冀供应重心转向北京空置率持高租金弱势修复运行 北京 平谷的供应可能重构未来3-5年京津冀仓储需求的选址逻辑。尤其对以主打承接北京城配外溢需求的廊坊北三县形成直面竞争。 廊坊 2024-2025年，廊坊再次迎来连续两年超百万的供应队列，市场供需失衡的态势进一步加剧，预计租金仍将出于下行低位整理的周期，但租金降幅有望缩窄。 天津 未来两年，新增供应逐步放缓，市场将迎来修复的窗口期特别是供应处于持续低位的西青、静海、津南等子市场。 沪嘉领跑未来供应部分城市迎来供应喘息窗口 大上海片区 上海、嘉兴仍有百万以上的新增供应，集中于外围上海金山、嘉兴平湖及海盐等子市场。 苏州、昆山供应节奏放缓，未来交付项目区域有所转移。其中，苏州向工业园区、望亭及新区子市场倾斜，昆山向千灯、花桥子市场分散；太仓沙溪和港区子市场仍是去化压力所在；常熟、张家港迎来供应大幅减缓的休整窗口。 锡常及环南京区域 锡常的供应在沉寂多年后迈入供应上升通道。 南京江宁子市场迎来一波供应小高峰后转向平缓。合肥整体仍保持稳定的供应节奏。 浙江区域 杭州未来供应攀升，但自用型项目占比较多，对外经营性物业主要集中在大江东子市场。绍兴在2024年仍有一波来自上虞和诸暨子市场的供应小高峰。宁波将进入存量时代。 广佛莞持续放量 佛山迎来供应爆发期外围圈层城市供应步伐加快 珠三角地区 广州、东莞保持稳步高量供应。其中广州集中于花都、从化、增城等子市场。 东莞未来供应在各子市场间相对均衡，部分大体量项目已被跨境电商租户预租。 佛山2025年迎来供应爆发期，集中于三水和顺德子市场，同样部分大体量项目已被跨境电商租户预租。 惠州、江门供应步伐加快，新增供应开始向外围子市场延伸。 希音自建仓的落成将大幅推升肇庆未来的市场规模。 京津冀城市群租金洼地 瑞莱博甄选房源 京东智能产业园·北京密云北京市密云经济开发区2022年12月已建成2023年06月在建 龙地天津陆路港物流园天津市北辰区2020年01月已建成2022年10月已建成 瀚溥廊坊安次高新物流园河北省廊坊市新兴产业示范区2023年09月已建成 80,000.00平方米8栋单层库、4栋双层坡道库 库型当前空置面积 39,620.00平方米2栋单层库、2栋双层坡道库 库型当前空置面积 75,702平方米2栋双层坡道库 库型当前空置面积 长三角城市群租金洼地 瑞莱博甄选房源 新宜上海金山银河一号智慧产业园上海市金山区枫泾镇2021年12月已建成 易商平湖独山港物流园嘉兴平湖市独山港镇2022年07月已建成 普洛斯金华物流园一期/二期浙江省金华市金东区2023年09月已建成 176,485.00平方米4栋4层坡道库 150,000平方米2栋单层、4栋2层坡道库 168,000.00平方米6栋3层坡道库、2栋双层电梯库 库型当前空置面积 库型当前空置面积 库型当前空置面积 珠三角城市群租金洼地 瑞莱博甄选房源 新宜（肇庆）智慧物流基地广东省肇庆市高要区白土镇2024年01月在建 维龙惠州博罗物流园广东省惠州市博罗县2024年03月在建 BlackKite江门新会物流园江门市新会区司前镇2024年12月在建 146,459.89平方米2栋单层库、4栋双层坡道库 114,969.00平方米3栋双层坡道库 258,316.94平方米6栋3层坡道库 库型当前空置面积 库型当前空置面积 库型当前空置面积 调研方法论 瑞莱博自主研发的房源大数据库严谨的数据关联性及分析–自下而上的数据模型 n市场需求、租户、产业集聚n市场供应分析、开发商市场份额n高标仓市场概况 城市 n子市场需求分析，租户类型、产业集聚n子市场供应分析，开发商市场份额n高标仓子市场概况 子市场 n租约信息n项目信息、土地信息n物业信息 项目 免责声明及使用权限 n除非特别注明，本报告的所有数据与信息版权均归属瑞莱博所有。未经许可，任何机构与个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。 n瑞莱博确信本报告所刊载信息及预测均来自可靠来源，将在能力范围内对信息的准确性和完整性进行核实与完善，但无法就信息做出任何保证或陈述。阁下需独立对信息的准确性和完整性作出审查。n本报告仅限于瑞莱博的客户和专业人士使用，不可作为证券或其它金融产品的买卖依据。瑞莱博不承担使用或依赖本报告中的数据与信息而导致的任何损失。n瑞莱博保留对本报告的所有权利。 瑞莱博是一家以数据为核心驱动力，专注于物流仓储设施的资产管理服务平台。利用自主研发的大数据技术，依托专业服务团队，为客户的经营、管理及决策赋能，降低客户的运营风险，提升运营效率。 —值得信赖的仓储及工业设施租售专家 上海瑞莱博信息技术有限公司 上海闵行区吴宝路255号力国大楼202室