房地产行业：“金九银十”已远去

EquityResearch SectorReport:PropertySector中文版ChunliZhan詹春立 行业报告：房地产行业Chineseversion(852)25097745james.zhan@gtjas.com.hk 9October2023 “金九银十”已远去 SectorReport “金九银十”可能已远去。房地产进入传统销售旺季，尽管9月环比有所改善，但销售势头依然疲弱。根据克而瑞发布的销售数据，1-9月百强房企实现全口径销售金额跌幅进一步扩大，2023年1-9月录得12.3%的同比跌幅，较2023年1-8 月10.0%的同比跌幅有所扩大。近期的房地产销售数据验证了我们的观点，即需求端政策将长期宽松，在此影响下的房地产销售复苏整体温和。 可能取消土地拍卖价格限制或利好行业龙头。据媒体2023年9月26日的报道，合肥将取消土地拍卖地价上限。竞价最高的房企将成为竞标获胜者。目前，地价和房价“双限”仍是土拍市场上对于一些优质地块的普遍规则，这导致了土地拍卖的摇号制度。我们认为，在土地拍卖摇号规则下，具有资金优势的龙头开发商无法获得足够的优质地块来进行土地补充。因此，取消土地拍卖的地价限制将有利于那些具有资金优势的龙头房企，尤其是国企。考虑到新房销售均价逐步下降，我们认为未来会有更多城市可能做出土地拍卖规则的调整。 EquityResearchReport 我们预计今年剩余几个月内基本面将温和改善。短期内，我们推荐首开股份 （600376SH），该公司将受益于一线城市的政策放宽。在优质公司中，我们推荐招商蛇口（001979SZ）、保利发展（600048SH）和万科企业-H（02202HK）。同时，我们推荐拥有产业园业务的中新集团（601512SH），在有利的产业政策作用下，其增长前景较好。此外，我们推荐绿城管理控股（09979HK），公司将受益于来自地方国企和金融机构的新客户 风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。 Rating:Outperform Maintained 评级：跑赢大市(维持) 恒生内地地产指数和恒生指数 %ofreturn 40.0 20.0 0.0 (20.0) (40.0) (60.0) (80.0) Oct-22Dec-22Feb-23Apr-23Jun-23Aug-23Oct-23 HSIIndexMSMPIIndex 资料来源：Bloomberg。 全国房地产销售表现 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 RMBbn 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 股 票研 究 行 业 报告 证 券研究报 告 房 地产行 业 AmountSoldofCommodityHouses(LHS) AmountSoldofResidentialHouses(LHS) AmountSoldYTDYoYofCommodityHouses(RHS) AmountSoldYTDYoYofResidentialHouses(RHS) PropertySector 资料来源：中国国家统计局。 SeethelastpagefordisclaimerPage1of3 “金九银十”可能已远去。自2019年疫情发生三年以后，我们认为地产行业所谓的“金九银十”已逐渐远去。进入房地产的传统销售旺季，我们看到，尽管环比有所改善，9月份的销售势头依然疲弱。根据克而瑞发布的9月份初步销售数据，9月百强房企实 9October2023 现全口径销售金额为人民币4,420亿元，环比增长17.1%，同比下降29.5%。考虑到：1）2023年9月宽松政策密集出台；2）8月份百强房企录得今年单月最低销售金额，我们认为难言房地产销售在2023年9月已出现明显复苏。 百强房企累计全口径销售金额也进一步走弱，2023年1-9月录得12.3%的同比跌幅，较2023年1-8月10.0%的同比跌幅有所扩大。根据我们跟踪的47家主要房企的合约销售数据，我们可以看到类似的销售趋势。2023年9月，47家房企的总合约销售金额录得 17.2%的环比增长，但同比下降27.0%。近期的销售数据验证了我们的观点，即需求端政策将长期宽松，在此影响下房地产销售复苏温和。我们预计2023年10月的环比销售情况将继续改善，考虑到宽松政策正在逐步深化落实，例如：1）一线城市放宽首套房的认定标准；2）下调存量房贷利率；3）取消购房限制等政策逐步深入。对于下一阶段的政策，我们认为“一区一策”已在一线城市的工具箱中，一线城市的部分城区可能会率先取消购房限制。 图1：百强房企9月销售金额环比增长17.1%，但同比下降29.5%图2：1-9月百强房企销售金额同比下降12.3% RMBbn1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 Jan-21Mar-21May-21Jul-21Sep-21Nov-21Jan-22Mar-22May-22Jul-22Sep-22Nov-22Jan-23Mar-23May-23Jul-23 Sep-23 0 % 200 150 100 50 0 (50) (100) RMBbn14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 Jan-21Mar-21May-21Jul-21Sep-21Nov-21Jan-22Mar-22May-22Jul-22Sep-22Nov-22Jan-23Mar-23May-23Jul-23 Sep-23 0 % 120 100 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) (80) Top-100developerstotalsalesvalue(monthly)YoYTop-100developerscontractedsalesvalue(YTD)YTDYoY 资料来源：克而瑞、国泰君安国际。资料来源：中国国家统计局、国泰君安国际。 PropertySector房地产行业 可能取消土地拍卖价格限制或利好行业龙头。据媒体2023年9月26日的报道，合肥将取消土地拍卖地价上限。竞价最高的房企将成为竞标获胜者。目前，地价和房价“双限”仍是土拍市场上对于一些优质地块的普遍规则，这导致了土地拍卖的摇号制度。由 于限价，在一些高线城市的核心区，新房和二手房价格倒挂现象明显。然而，随着新房售价与二手房价差的缩小，目前土拍市场上限制地价和房价产生的作用越来越小。我们认为，在土地拍卖摇号规则作用下，具有资金优势的龙头开发商无法获得足够的优质地块进行土地补充。因此，取消土地拍卖的地价限制将有利于那些具有资金优势的龙头房企，尤其是国企。考虑到房价的回落，我们认为未来会有更多城市可能做出土地拍卖规则的调整。 表1：房地产行业近期政策调整一览 日期 城市 细则 2023年9月25日 西安 西安取消二环外限购。 2023年9月26日 成都 成都宣布取消二手房指导价；此外，除7个核心区外，成都取消了限购政策。 2023年9月26日 合肥 据媒体报道，合肥将在接下来的土地拍卖中取消地价上限。价格最高的开发商将成为竞标获胜者。 2023年9月28日 深圳 深圳宣布调整房贷利率下限。首套房/二套房贷款利率下限分别为LPR-10bp/LPR+30bp。此 2023年9月28日 宁波 前，首套房/二套房贷款利率下限分别为LPR+30bp/LPR+60bp。宁波全面取消限购政策；宁波还取消了2023年10月1日后购买住房的限售年限限制。 2023年9月28日 辽宁 辽宁宣布取消所有限购政策和二手房转让限制年限。 资料来源：地方政府官网、媒体、国泰君安国际。 我们预计今年剩余几个月内基本面将温和改善。2023年第三季度，由于一线城市的政策开始放宽，市场预期在很大程度上有所改善。考虑到积极的政策环境，我们预计房地产基本面将继续改善，但幅度可能较为温和。短期内，我们推荐首开股份（600376SH）， SectorReport 公司将受益于一线城市的政策放宽。从中长期角度看，考虑到1）优质的土储；2）持续扩大市场份额的资金优势，我们仍然推荐招商蛇口（001979SZ）、保利发展（600048SH）和万科企业-H（02202HK）等优质国企。同时，我们推荐拥有产业园业务的中新集团（601512SH），在有利的产业政策作用下，其增长前景较好。此外，我们推荐绿城管理控股（09979HK），公司将受益于来自地方国企和金融机构的新客户 个股评级标准 评级相对表现 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 9October2023 相对表现超过15% 买入 或公司、行业基本面展望良好 相对表现5%至15% 收集 或公司、行业基本面展望良好 相对表现-5%至5% 中性 或公司、行业基本面展望中性 相对表现-5%至-15% 减持 或公司、行业基本面展望不理想 相对表现小于-15% 卖出 或公司、行业基本面展望不理想 行业评级标准 评级相对表现 参考基准:香港恒生指数评级区间:6至18个月 跑赢大市中性 跑输大市 相对表现超过5% 或行业基本面展望良好相对表现-5%至5%或行业基本面展望中性相对表现小于-5% 或行业基本面展望不理想 利益披露事项 (1)分析员或其有联系者并未担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。 PropertySector房地产行业 (2)分析员或其有联系者并未持有本研究报告所评论的发行人的任何财务权益。 (3)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司并未持有本研究报告所评论的发行人的市场资本值的1%或以上。 (4)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司在过去12个月内没有与本研究报告所评论的发行人存在投资银行业务的关系。 (5)国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司没有为本研究报告所评论的发行人进行庄家活动。 (6)没有任何受聘于国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司的个人担任本研究报告所评论的发行人的高级人员。没有任何国泰君安国际控股有限公司及/或其附属公司有联系的个人为本研究报告所评论的发行人的高级人员。 免责声明 本研究报告并不构成国泰君安证券(香港)有限公司(“国泰君安”)对购入、购买或认购证券的邀请或要约。国泰君安与其集团公司有可能会与本报告涉及的公司进行投资银行业务或投资服务等其他业务(例如:配售代理、牵头经办人、保荐人、承销商或自营投资)。 国泰君安的销售人员，交易员和其他专业人员可能会口头或书面提供与本研究报告中的观点不一致或截然相反的观点或投资策略。国泰君安的资产管理和投资银行业务团队亦可能会做出与本报告的观点不一致或截然相反的投资决策。 本研究报告中的资料力求准确可靠，但国泰君安不会对该等资料的准确性和完整性做出任何承诺。本研究报告中可能存在一些基于对未来政治和经济状况的某些主观假定和判断而做出的前瞻性估计和预测，而政治和经济状况具有不可预测性和可变性，因此可能具有不确定性。投资者应明白及理解投资之目的和当中的风险，如有需要，投资者在决定投资前务必向其个人财务顾问咨询并谨慎抉择。 本研究报告并非针对且无意向任何隶属于或位于某些司法辖区内之人士或实体发布或供其使用，如果此等发布、公布、可用性或使用会违反该司法辖区内适用的法律或规例、或者会令国泰君安或其集团公司因而必须在此等司法辖区范围内遵守相关注册或牌照规定。 SectorReport ©2023国泰君安证券(香港)有限公司版权所有，不得翻印香港中环皇后大道中181号新纪元广场低座27楼 电话(852)2509-9118传真(852)2509-7793 网址:www.gtjai.com