核心盈利同比增长21%，租金收入有望带动业绩增长

买入 2023年10月9日 核心盈利同比增长21%，租金收入有望带动业绩增长 罗凡环+ 852-25321962simon.luo@firstshanghai.com.hk 核心盈利同比增长21%：22/23财年公司录得收入952.1亿港元，同比增长40%；核心盈利同比增长21%至110亿港元；股东应占溢利9亿港元，同比下降27.9%，主要受美元加息、人民币贬值等影响。拟派发末期派息每股0.3港元，较去年同期的每股1.5港元，有较大幅度下降。另派发特别股息每股现金1.59港元，待新创建项目股份出售完成。2023财年公司的平均融资成本4%，净负债比率48.7%，较22年底的46.9%有所增加。 主要资料 合同销售情况良好，土储丰富：期内公司在香港实现合同销售额88.6亿港元，截至6月末在香港代售住宅单位共1681个。公司预计2024财年分阶段推出六个住宅项目，超3000个单位。期内公司在内地针对一线城市核心地区的发展策略及品牌效应合同销售理想，合同销售额为151.3亿元，销售面积30.2万平米。公司在香港和内地拥有高质量土储，截止2023年6月末，公司拥有香港土储814万平方尺，其中物业发展约337万平方尺。另外公司于新界拥有1636万平方尺农地土储，其中90%位于北部都会区，有望受益于香港土地房屋供应改善及北部都会区发展策略。公司在内地公司拥有土储477.3万平方米，其中大湾区及长三角地区占比60%，核心土储位于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京、沈阳等重点一二线城市，为集团的可持续发展提供充足的资源。 租金收入稳定增长，体现持续经营能力：期内公司在香港租金收入达30.9亿港元，同比增长10%，主要是全民开关后零售环境改善，K11营运效率提升及租用率改善。内地租金收入19.1亿港元，同比下降6%，整体出租率表现稳健。公司目前运营中K11项目有18个，其中香港6个，内地12个，整体运营楼面面积140.9万平米。公司预计至2026财年，K11将覆盖内地10个重点城市，共38个项目，总面积达297万平米，高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性租金收入每年30%的复合增长。 主要股东周大福企业45.2% 目标价23.5港元，维持买入评级：公司香港内地双引擎布局，开发及持有物业并重，一直保持稳健经营及良好的财务结构，品牌效应显著。随着公司持续去杠杆优化资本开支，降低净负债比率，提高营运效率，通过出售非核心资产回笼资金。我们预计公司未来三年的归母净利润分别为9.7亿、10.5亿及11.5亿港元。基于公司历史PB估值，我们给予公司2024年0.3X的PB估值，得出目标价23.5港元，维持买入评级。 主要财务报表 损益表 〈港币〉〈百万元〉， 财务年度截至6月30日 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中71号永安集团大厦19楼电话:(852) 2522-2101传真:(852) 2810-6789 本报告由第一上海证券有限公司(“第一上海”)编制，仅供机构投资者一般审阅。未经第一上海事先明确书面许可，就本报告之任何材料、内容或印本，不得以任何方式复制、摘录、引用、更改、转移、传输或分发给任何其他人。本报告所载的资料、工具及材料只提供给阁下作参考之用，并非作为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据，或就其作出要约或要约邀请，也不构成投资建议。阁下不可依赖本报告中的任何内容作出任何投资决策。本报告及任何资料、材料及内容并未有考虑到个别的投资者的特定投资目标、财务情况、风险承受能力或任何特别需要。阁下应综合考虑到本身的投资目标、风险评估、财务及税务状况等因素，自行作出本身独立的投资决策。 本报告所载资料及意见来自第一上海认为可靠的来源取得或衍生，但对于本报告所载预测、意见和预期的公平性、准确性、完整性或正确性，并不作任何明示或暗示的陈述或保证。第一上海或其各自的董事、主管人员、职员、雇员或代理均不对因使用本报告或其内容或与此相关的任何损失而承担任何责任。对于本报告所载信息的准确性、公平性、完整性或正确性，不可作出依赖。 第一上海或其一家或多家关联公司可能或已经，就本报告所载信息、评论或投资策略，发布不一致或得出不同结论的其他报告或观点。信息、意见和估计均按“现况”提供，不提供任何形式的保证，并可随时更改，恕不另行通知。 第一上海并不是美国一九三四年修订的证券法(「一九三四年证券法」)或其他有关的美国州政府法例下的注册经纪-交易商。此外，第一上海亦不是美国一九四零年修订的投资顾问法(下简称为「投资顾问法」，「投资顾问法」及「一九三四年证券法」一起简称为「有关法例」)或其他有关的美国州政府法例下的注册投资顾问。在没有获得有关法例特别豁免的情况下，任何由第一上海提供的经纪及投资顾问服务，包括(但不限于)在此档内陈述的内容，皆没有意图提供给美国人。此档及其复印本均不可传送或被带往美国、在美国分发或提供给美国人。 在若干国家或司法管辖区，分发、发行或使用本报告可能会抵触当地法律、规定或其他注册/发牌的规例。本报告不是旨在向该等国家或司法管辖区的任何人或单位分发或由其使用。 ©2023第一上海证券有限公司版权所有。保留一切权利。