践行高品质稳健发展，展现央企先行风范

买入 中海物业（2669.HK） 2023-09-27星期三 投资要点 深耕基础物服，聚焦布局增服赛道，致力打造领先的优质物管品牌： 目标价：11.2港元现价：8.69港元预计升幅:28.9% 中海物业是我国资深的、具有央企背景的物管品牌，其最早于香港开展物管服务，现已深耕行业近40年。公司目前主要提供物业管理服务、住户和非住户增值服务以及停车位买卖业务。在保证高质量的物管服务的前提下，通过搭建优你互联平台，贴近业主客户需求，提升满意度，助推住户增值服务发展。同时，兴海物联推动公司数字化、智慧化转型，具有差异化、定制化的增值服务有望成为另一核心增长点。公司发展期间不断追求服务质量提升，树立良好服务口碑，丰富的经验使得公司成为行业内排名前列的品质物企。 行业迎来新发展阶段，物管市场规模有望保持双位数增长： 为应对激烈的市场竞争、满足标准及专业化服务需求、同时降低对关联方的依赖，物企日益加强第三方外拓能力，理性参与收并购，注重品牌力、服务能力等综合实力的打造，巩固扩大基本盘；同时深挖增值服务，打造物服企业“第二增长曲线”。行业也将迎来聚焦于服务品质提升、单盘盈利能力和品牌价值提升的提质增效、独立发展的新阶段。伴随中国经济稳定持续发展、城镇化进程加快、人均可支配收入和消费能力的提高，预期物业管理服务收入规模将于2026年达到8,382亿元，5年CAGR为13%。 关联方稳中求进，物业自身品牌力强劲，内生外拓优势突出： 主要股东 近年来，关联方销售速度以及充沛土储保障了公司未来在管面积增长的确定性。同时，凭借中海物业于行业内积累的多年品牌影响力，外拓实力亦在进一步加强，市场化拓展为公司带来更多业务开展的可能性。截至1H23年，公司业务分部于154座城市，服务共1818个项目，800万余客户，在管面积达3.63亿平方米，其中关联方和第三方面积占比约为6:4。 中国海外集团有限公司56.02%银乐发展有限公司5.16% 投资建议： 相关报告 中海物业作为国资物企，其管理规模有保障，经营稳健、韧性强。在保证提供品质服务的基础上，积极拓宽业态，找寻更多业务机会，未来有望实现增长目标。我们预计公司2023-2025年EPS分别0.52/0.66/0.83港元，给予目标价11.2港元，对应2024年17.0倍PE，0.6倍PEG，较现价有28.9%的涨幅空间，首次覆盖给予“买入”评级。 研究部姓名：陈欣SFC：BLO515电话：0755-21516057Email:chenxin@gyzq.com.hk 目录 1.1公司简介：深耕经营，积聚优势.....................................................................................................................................51.2发展历程.............................................................................................................................................................................61.3国资控股且股权结构集中.................................................................................................................................................71.4营收稳健增长，独立外拓能力逐渐增强.........................................................................................................................8 2.1物管行业发展现状...........................................................................................................................................................112.2预期行业将保持稳步增长...............................................................................................................................................16 3.1关联方背景雄厚，发展稳字当头...................................................................................................................................173.2区域均衡发展，聚焦高能级城市发展...........................................................................................................................223.3外拓能力愈加强劲，积极获取非住业态项目...............................................................................................................233.4住户增值业务贴近业主需求，优你互联搭建服务平台...............................................................................................263.5海博工程贯穿建筑服务全链条，兴海物联助力科技赋能...........................................................................................273.6优化内部组织结构，提质增效成果明显.......................................................................................................................303.7公司确立十四五战略规划，目前稳步推进实现...........................................................................................................31 4.财务分析...........................................................................................................................................................................32 4.1公司毛利率迎来企稳之势...............................................................................................................................................324.2公司费用率处于业内较低水平，费率管控能力逐渐增强...........................................................................................33 5.盈利预测与投资建议......................................................................................................................................................35 5.1盈利预测...........................................................................................................................................................................355.2投资策略..........................................................................................................................................................................35 图目录 图1：业务品牌矩阵..............................................................................................................................................................5图2：公司发展历程..............................................................................................................................................................7图3：公司股权结构..............................................................................................................................................................7图4：公司总营收（百万港元）及增速（%）....................................................................................................................8图5：公司归母净利（百万港元）及增速（%）.................................................................................................................8图6：公司物管服务营收（百万港元）及增速（%）.........................................................................................................8图7：非住户增值服务收入情况（百万港元）....................................................................................