上海证大2023年中期报告

上海証大房地產有限公司中期報告二零二三年 目錄 董事會及委員會 中期簡明綜合收益表3 中期簡明綜合權益變動表7 中期簡明綜合現金流量表8 管理層討論與分析27 董事會及委員會 委員會 董事會 審核委員會 執行董事 黃裕輝先生（主席）王樂天先生李珍女士龍天宇先生（於二零二三年六月十六日獲委任）何海洋先生（於二零二三年六月十六日辭任） 王禹洲先生（主席）關浣非博士陳爽先生，太平紳士曹海良先生林芯竹博士 薪酬委員會 陳爽先生，太平紳士（主席）王樂天先生李珍女士曹海良先生王禹洲先生 非執行董事 王崢女士黃嘉瑋先生鄒洋先生（於二零二三年八月二十四日獲委任）崔鏑先生（於二零二三年八月二十四日辭任） 提名委員會 黃裕輝先生（主席）王樂天先生關浣非博士陳爽先生，太平紳士曹海良先生 獨立非執行董事 關浣非博士陳爽先生，太平紳士曹海良先生林芯竹博士王禹洲先生 期內虧損 流動資產總額1,955,8142,143,282 中期簡明綜合權益變動表 中期簡明綜合財務報表附註 1一般資料 上海証大房地產有限公司（「本公司」或「上海証大」）為一間於百慕達註冊成立之公眾有限公 司，其 股 份 於 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司（「聯 交 所」）主 板 上 市。本 公 司 的 註 冊 辦 事 處 為Clarendon House, 2 Church Street, Hamilton HM 11, Bermuda及其主要營業地點為香港灣仔港灣道30號新鴻基中心24樓2429-2430室。 本公司為一間投資控股公司，其附屬公司主要從事物業發展、物業投資及提供物業管理及酒店經營。本公司及其所有附屬公司統稱本集團。本集團主要在中華人民共和國（「中國」）營運業務。 除另有列明外，本中期簡明綜合財務報表以港元（「港元」）呈列。本中期簡明綜合財務報表已於二零二三年八月二十四日獲董事（「董事」）會（「董事會」）批准刊發。 本中期簡明綜合財務報表乃未經審核，惟已由本公司董事會審核委員會（「審核委員會」）審閱。 2編製基準 截至二零二三年六月三十日止六個月之本中期簡明綜合財務報表乃根據香港會計準則（「香港會計準則」）第34號「中期財務報告」編製。 中期簡明綜合財務報表並不包括一般納入全年財務報表中的所有類別附註，並應與本集團截至二零二二年十二月三十一日止年度之全年財務報表（乃根據香港財務報告準則（「香港財務報告準則」）編製）及本公司於中期報告期間作出的任何公告一併閱讀。 2.1持續經營基準 截 至 二 零 二 三 年 六 月 三 十 日 止 六 個 月 期 間，本 集 團 錄 得 虧 損 淨 額188,000,000港 元。於 二 零 二 三 年 六 月 三 十 日，本 公 司 擁 有 人 應 佔 本 集 團 權 益 總 額 為890,000,000港 元，而 其 流 動 淨 負 債 超 過 其 流 動 資 產2,113,000,000港 元。於 同 日，本 集 團 的 總 借 貸 為1,779,000,000港元（包括流動部分1,049,000,000港元）。除借貸252,000,000港元及相應應付利息66,000,000港元為無抵押外，本集團餘下借貸均以本集團酒店物業及投資物業 的 總 賬 面 值2,651,000,000港 元 連 同 定 期 存 款1,000,000港 元 作 抵 押。於 二 零 二 三 年六 月 三 十 日，本集團之現金及銀行結餘總額為87,000,000港元（包括受限制銀行結餘16,000,000港元）。 2編製基準（續） 2.1持續經營基準（續） 於二零二三年六月三十日，本集團無法根據還款時間表償還一間金融機構（「青島違約借貸貸款人」）的借貸及應付利息，其中本金總額為643,000,000港元（「青島違約借貸」）及相關應付利息為418,000,000港元。除青島違約借貸及相關應付利息外，來自一名股東的一間聯繫公司（「聯繫公司」）的借貸208,000,000港元（「違約重組借貸」）及應付利息66,000,000港元已違約，乃因本集團未能根據於二零二零年十二月三十一日與聯繫公司訂立的債務重組協議（「債務重組協議」）所載的還款時間表還款。該等未還款情形統稱為「違約事件」。因此，該等借貸的全部未償還本金及應付利息1,335,000,000港元將於青島違約借貸貸款人及聯繫公司要求時立即償還。於二零二三年六月三十日，已違約之借貸總額851,000,000港元已分類為流動負債。 本集團於二零二三年七月一日至本中期簡明綜合財務報表批准日期期間並無作出還款。於二零二三年六月三十日，本集團的青島違約借貸及違約重組借貸以及相關應付利息合共為1,335,000,000港元。考慮到預期將產生的高利息及再融資成本，管理層預期，在此情況下，本集團截至二零二三年十二月三十一日止年度的經營業績可能會受到重大影響。 關 於 青 島 違 約 貸 款，本 集 團 未 能 就 其 於 二 零 二 三 年 六 月 三 十 日 未 償 還 本 金 人 民 幣594,000,000元（相當於約643,000,000港元）及應付利息及附加費人民幣387,000,000元（相 當 於 約418,000,000港 元）與 青 島 違 約 借 貸 貸 款 人 達 成 雙 方 均 可 接 受 的 清 償 方 案後，本集團間接全資附屬公司青島証大大拇指商業發展有限公司（「青島証大」）於二零二二年六月收到蘭州市中級人民法院（「該法院」）發出的執行裁定書（「該執行書」）。根據該執行書： (a)青島証大於二零二三年六月三十日的銀行存款12,000,000港元將被凍結及劃撥以償還青島違約借貸； (b)青島違約借貸貸款人對青島証大的已質押物業（包括於二零二三年六月三十日的投資物業930,000,000港元及物業、廠房及設備105,000,000港元）以折價出售或拍賣或變賣所得款項享有優先受償權；(c)青島違約借貸貸款人對海南華意置業有限公司的60%已質押股權所得款項享有優先受償權；(d)青島違約借貸的擔保人上海証大置業有限公司（本集團的附屬公司）（「青島違約借貸擔保人」）須對青島違約借貸的未償還金額負連帶責任；及(e)倘青島証大的銀行存款不足以償還青島違約借貸的未償還金額，則該法院將有權查封、扣押、拍賣及變賣青島証大及青島違約借貸擔保人的等值資產。 2編製基準（續） 2.1持續經營基準（續） 儘 管 本 集 團 持 續 努 力 與 青 島 違 約 借 貸 貸 款 人 進 行 磋 商，以 就 青 島 違 約 借 貸 達 致 雙 方均可接受的決定，但直至本中期簡明綜合財務報表批准日期，本集團與青島違約借貸貸款人尚未達成任何清償計劃。 上 述 狀 況 顯 示 存 在 重 大 不 確 定 事 項，可 能 對 本 集 團 持 續 經 營 業 務 的 能 力 構 成 重 大 疑問。鑒於上述情況，本公司管理層在評估本集團會否擁有足夠財務資源持續經營業務時，已審慎考慮本集團的未來流動資金及表現以及其可動用的資金來源。管理層已經或 將 採 取 若 干 計 劃 及 措 施 以 減 輕 本 集 團 的 流 動 資 金 壓 力 及 改 善 其 現 金 流 量，當 中 包括但不限於以下各項： (a)本集團將持續竭力說服青島違約借貸及違約重組借貸的貸款人不對本集團採取任 何 行 動，以要求本集團立即償還該等借貸 的本金及應付利息。根據與該等貸款 人 的 最新溝通，除青島違約借貸外，聯繫公司目前無意對本集團採取任何進一步行動，以要求本集團立即還款。同時，本集團將竭力與青島違約借貸貸款人進行磋商，以就青島違約借貸達致雙方均可接受的決定及從該法院撤銷該執行書； (b)本集團一直與若干金融機構積極磋商及物色不同選擇，藉以重組本集團的現有借貸（包括償還及延期青島違約借貸及違約重組借貸），以及為在建物業的持續建設提供資金； (c)根據本集團與聯繫公司訂立之服務協議，本集團正恢復一間前附屬公司於海門之物業開發項目（「海門項目」）之建設及預售。本集團預期根據海門項目的銷售所得款項按百分比收取服務費收入； (d)本集團亦正尋求有意共同開發或購買本集團項目的潛在投資者；及 (e)本集團亦將繼續採取積極措施控制行政成本及節省資本開支；及尋求其他替代融資方法，為結算其現有財務責任及未來經營支出提供資金。 董事已審閱管理層所編製的本集團現金流量預測（「現金流量預測」），該預測涵蓋期間為由二零二三年六月三十日起不少於十二個月。董事認為，經考慮上述計劃及措施後，本 集 團 將 擁 有 足 夠 營 運 資 金 滿 足 其 營 運 及 自 二 零 二 三 年 六 月 三 十 日 起 十 二 個 月內到期的財務責任。因此，董事相信以持續經營業務基準編製中期簡明綜合財務報表乃屬恰當。 2編製基準（續） 2.1持續經營基準（續） 儘管存在上述情況，管理層能否達成其上述計劃及措施仍存在重大不確定性。本集團能否持續經營業務將取決於以下情況： (a)能與青島違約借貸及違約重組借貸的貸款人進行成功磋商，以至於該等貸款人不會對本集團採取任何行動，以於本集團能夠獲得額外新資金來源及重組其現有借貸（包括償還及延期青島違約借貸及違約重組借貸）前行使要求本集團立即償還該等借貸的本金及利息的權利； (b)成功且及時地從本集團正與之積極磋商的金融機構獲取新融資，以為上述現有借貸的重組以及物業建設的持續融資提供資金。獲取新融資取決於(1)當前的監管環境及政策調整所帶來的改善的力度；(2)現有借貸的貸款人是否同意該等融資及再融資協議項下的條款及條件；及(3)本集團持續遵守該等條款及條件的能力；(c)成功加快建設以及預售及銷售其發展中物業及海門項目，包括滿足所有必要條件以推出預售，並按預期售價及按照管理層於現金流量預測中預測的時間表進行該等預售；及(d)本集團能產生經營現金流量及獲得其他融資來源（上述來源除外）以滿足本集團的持續資金需求以及成功控制行政成本及資本開支的能力。 倘若本集團未能實現上述計劃及措施，則未必能繼續按持續經營業務基準經營，本集團將會作出調整，將本集團的資產的賬面值撇減至可收回金額，以就可能產生的任何進 一 步 負 債 作 出 撥 備，及 將 非 流 動 資 產 及 非 流 動 負 債 分 別 重 新 分 類 為 流 動 資 產 及 流動負債。該等調整的影響尚未在該等中期簡明綜合財務報表內反映。 3會計政策 本中期簡明綜合報表中所應用之會計政策與本集團截至二零二二年十二月三十一日止年度之全年財務報表所採用者（如該等全年財務報表所述）一致，惟採納下文載列之新訂及經修訂準則除外。 3會計政策（續） 本集團採納之經修訂準則 多項會計準則之修訂於二零二三年一月一日或之後開始的年度報告期適用，並由本集團於本中期簡明綜合財務報表首次採納： 香港財務報告準則第17號－保險合約及相關修訂 香港會計準則第1號及香港財務報告準則實務報告第2號之修訂－會計政策披露 香港會計準則第8號之修訂－會計估計的定義 香港會計準則第12號之修訂－與單一交易產生的資產及負債有關的遞延稅項 採納上述經修訂準則對過往期間確認的金額並無造成任何影響且預期不會對當前及未來期間造成重大影響。 已頒佈但本集團尚未應用的新訂及經修訂準則以及年度改進 本集團並無提早採納於當前報告期間已頒佈但並未強制生效的若干新訂及經修訂準則以及年度改進。該等新訂及經修訂準則以及年度改進預計不會對本集團當前或未來報告期間以及對可預見未來的交易造成重大影響。 4估計 編製中期簡明綜合財務報表需要管理層作出判斷、估計及假設，該等判斷、估計及假設會影響會計政策之應用及資產與負債、收入及開支之呈報金額。實際結果與該等估計可能有所差異。 於編製本中期簡明綜合財務報表時，管理層應用本集團會計政策時作出之重大判斷及估計不確定因素之主要來源與本集團截至二零二二年十二月三十一日止年度之綜合財務報表所應用者相