上海证大2023年年度报告

目錄 2董事會及委員會3公司資料4主席報告書9管理層討論與分析18董事及高級管理層簡介24董事會報告35企業管治報告48獨立核數師報告52綜合收益表53綜合全面收益表54綜合資產負債表56綜合權益變動表58綜合現金流量表60綜合財務報表附註168財務摘要 董事會及委員會 委員會 董事會 審核委員會 執行董事 王禹洲先生（主席）關浣非博士曹海良先生林芯竹博士陳爽先生，太平紳士（於二零二四年三月二十六日離任） 黃裕輝先生（主席）王樂天先生李珍女士龍天宇先生（於二零二三年六月十六日獲委任）何海洋先生（於二零二三年六月十六日辭任） 非執行董事 薪酬委員會 曹海良先生（主席，於二零二四年三月二十六日獲委任）王樂天先生李珍女士王禹洲先生林芯竹博士（於二零二四年三月二十六日獲委任）陳爽先生，太平紳士（主席）（於二零二四年三月二十六日離任） 王崢女士鄒洋先生（於二零二三年八月二十四日獲委任）郭浩淼先生（於二零二四年三月二十六日獲委任）崔鏑先生（於二零二三年八月二十四日辭任）黃嘉瑋先生（於二零二四年三月二十六日辭任） 獨立非執行董事 提名委員會 關浣非博士曹海良先生林芯竹博士王禹洲先生陳爽先生，太平紳士（於二零二四年三月二十六日離任） 黃裕輝先生（主席）王樂天先生關浣非博士曹海良先生林芯竹博士（於二零二四年三月二十六日獲委任）陳爽先生，太平紳士（於二零二四年三月二十六日離任） 公司資料 香港總辦事處及香港主要營業點 主要往來銀行 中信銀行（國際）有限公司上海華瑞銀行交通銀行中國民生銀行 香港灣仔港灣道30號新鴻基中心24樓2429-2430室 授權代表 律師 黃裕輝先生劉硯楓先生 史蒂文生黃律師事務所香港皇后大道中15號置地廣場告羅士打大廈39樓 核數師 大信梁學濂（香港）會計師事務所有限公司 公司秘書 註冊辦事處 劉硯楓先生 Clarendon House,2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 公司網站 http://www.zendaiproperty.com/ 百慕達主要股份登記及過戶處 股份代號 Conyers Corporate Services (Bermuda) LimitedClarendon House2 Church StreetHamilton HM 11Bermuda 755 香港股份過戶登記分處 卓佳秘書商務有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 財務業績 上海証大房地產有限公司（「本公司」或「上海証大」）董事（「董事」）會（「董事會」）謹此公佈本公司及其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二三年十二月三十一日止年度（「報告期」、「年內」或「回顧年內」）之年度業績。 回顧年內，本集團錄得營業額約380,100,000港元，較截至二零二二年十二月三十一日止年度錄得營業額約396,621,000港元減少16,521,000港元。本集團項目主要在規劃階段，於報告期內，本集團的收入主要來自於物業租賃及管理服務以及酒店運營。 回顧年內，本公司股東（「股東」）應佔盈利約89,504,000港元，而截至二零二二年十二月三十一日止年度則錄得股東應佔盈利約2,883,611,000港元。本公司股份（「股份」）年內每股基本盈利為0.60港仙（二零二二年每股基本盈利：19.38港仙）。截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團錄得盈利減少，原因在於二零二二年確認處置前附屬公司一次性收益，然而於報告期內並沒有確認相關一次性收益所致。 業務回顧 上海証大依託完備的建設、運營、管理能力和獨立的策劃開發、招商設計、營運、物業管理團隊，形成了以上海為中心，以長三角為核心板塊，輻射全國的業務版圖。 上海証大以兼具住宅、寫字樓、綜合體等多種業態的開發與運營實力，致力為城市提供美好生活空間與優質商業運營服務。現已形成了以喜瑪拉雅中心、大拇指廣場、九間堂為核心品牌的產品系列，創造了上海喜瑪拉雅中心、上海九間堂、南京喜瑪拉雅中心、南京大拇指廣場、南京九間堂等40餘個行業經典作品。 回 顧 年 內，酒 店、物 業 租 賃 及 管 理 服 務 收 入 為 集 團 主 要 收 入 來 源。由 於 新 冠 疫 情 管 控 政 策 放寬，整體營商環境有所改善，本集團的整體收益較去年有所改善。 主席報告書 回顧年內，隨著新冠疫情影響的逐步消退，國內市場總體經濟活力有所回升，但經濟恢復的基礎尚不穩固。因此，復甦勢頭逐漸減弱。房地產投資信心低迷，銷售端短暫復甦後再度陷入下滑局面，長期購房需求動能持續減弱，市場觀望情緒濃厚。商業地產方面，二零二三年，重點城市商鋪租賃市場需求恢復釋放，商業街租金企穩，購物中心租金回升，而辦公租戶承租能力下降，租金持續下跌。物業管理方面，項目供給規模減少，外拓增長趨於保守，部分物業服務公司著重去化非盈利項目，行業盈利能力進一步下探。 本集團持續加強資金及成本管理，進一步優化資本結構，通過貸款展期、債務重組等方式緩解集團償債壓 力；著力提升優質資產盈利 能 力，現 金 流 狀 況 獲 得 改 善，確 保 了 各 項 業 務 的 穩 健經營與發展。年內，本集團亦針對當前物業開發、酒店營運以及物業租賃、管理及代理服務三大業務板塊發展戰略進行重點討論，明確核心資產經營方向：物業開發領域結合市場變化情況，仍以謹慎為主，重點結合市場情況關注已有規劃中項目的推進；商業與酒店管理和物業管理服務仍然是公司業務的重點，積極利用所管理物業的特點，整合優質資源，打造服務集團發展的穩健利潤中心。同時，本集團將持續打磨物業開發及管理核心競爭力，積極關注市場新機遇，培育集團效益增長新動能。 各業務板塊發展詳情載列如下： 商業及酒店運營業務 秉持「証大大拇指廣場」、「喜瑪拉雅中心」等商業運營品牌，本集團持續加強商業管理能力，提升商業品牌價值。本集團積極調整業態佈局規劃，加強招商力度，強化項目推廣，保證了項目經營的活力與人氣。 年內，商業及酒店運營營業收入共計約人民幣328,068,000元（相等於約363,470,000港元）。年內，商業平均出租率約64%，酒店平均入住率約68%。於截至二零二三年十二月三十一日止年度，各商業及酒店項目經營詳情如下： 主席報告書 物業管理服務 本集團物業管理服務始終堅持「與時偕行、服務致精、專注品質、創造感動」的服務理念，業務遍及全國10個大中城市，管理項目涵蓋高端商務廣場、甲級寫字樓、頂級別墅區、高端住宅及城市綜合體等多種業態。報告期內，上海証大物業管理項目達30餘個，管理面積逾260萬平方米。 報告期內，本集團所管理的物業面積共計1,105,367平方米，實現營業收入人民幣116,956,000元（相等於約129,576,000港元）。 合計 物業開發項目 受宏觀經濟環境及本集團自身資本結構影響，物業開發業務進入調整優化期。疫情及經濟政策調整後，市場短暫回暖隨即又進入下行期，本集團根據市場情況及政策方向持續調整業務計劃。本集團主要待開發項目如下： 証大南通壹城大拇指廣場 証大南通壹城大拇指廣場佔地總面積281,912平方米，項目地理位置十分優越，已列入「南通市重點文化產業項目」及「崇川區雙百雙十重點項目」。項目總建築面積約為279,076平方米（含車庫及配套設施77,143平方米）。項目工程分三期興建。 展望及未來計劃 二零二三年，「房地產市場供求關係發生重大變化」定調樓市，各級政府頻繁祭出優化樓市政策，力促房地產市場平穩運行，但居民收入預期弱、房價下跌預期仍在等因素依然制約著市場修復節奏。二零二四年，房地產行業總體仍將處於調整通道，持續優化的政策環境，有望助力進一步提振預期，企業經營發展仍將面臨挑戰。 本集團立足於戰略轉型發展的新起點，持續將降風險、穩運營、促革新、求發展作為集團發展的指導方針，進一步打開發展思路，踏實經營，穩中求進，為本集團中長期發展明確新的方向與 路 徑。在 實 現 資 本 結 構 持 續 優 化 的 基 礎 上，本 集 團 將 繼 續 針 對 重 點 經 營 風 險，優 化 資 產 配置，實現局部風險的各個擊破。同時，本集團將堅持重點開拓以團隊開發運營管理服務為業務核心的輕資產發展新航道，系統地推動管理團隊賦能轉型及管理機制升級完善「雙保障」，積極總結物業開發、商業管理輸出運營經驗，重點提升具有本集團特色、具備有效盈利能力的新賽道核心競爭力；持續強化核心專案品牌力及盈利能力，培育穩定的利潤貢獻中心。 本集團將在國家政策及市場新形勢的引導下，持續提升新消費、新場景下的商業化能力，努力探求下一階段發展新機遇，持續為服務城市建設、社會發展貢獻積極力量。 管理層討論與分析 業務回顧 上一年度的溢利主要歸因於出售附屬公司的收益，而於報告期間並無確認上述一次性收益。此外，本公司因發展中物業及持作出售之已竣工物業減值以及投資物業公平值虧損而錄得除所得稅前虧損。 收入方面，受到物業開發業務正處於調整優化期影響，酒店、物業租賃及管理服務收入成為主要收入來源，造成集團整體收入持續萎縮。 流動資金、財政資源、資本結構及資本負債 於二零二三年十二月三十一日，本集團之資產淨值約為1,249,000,000港元（二零二二年十二月三十一日：約為1,189,000,000港元），流動負債淨值約為1,806,000,000港元（二零二二年十二月三十一日：約為2,642,000,000港元），流動比率由二零二二年十二月三十一日約0.45倍，下降至二零二三年十二月三十一日約0.37倍。本集團之資本結構包括借貸（包括即期及非即期借貸）（經扣除現金及銀行結餘）及本公司擁有人應佔權益。本集團採用較審慎之財務政策，並 密 切 監 察 其 現 金 流 量。於 二 零 二 三 年 十 二 月 三 十 一 日，本 集 團 之 綜 合 借 貸 及 貸 款 約 為1,769,000,000港元，其中1,174,000,000港元須於一年內償還，而595,000,000港元須於一年後償還。於二零二三年十二月三十一日，為數1,628,000,000港元（二零二二年十二月三十一日：1,971,000,000港元）的借貸按每年介乎4.15%至18.25%（二零二二年十二月三十一日：每年介乎4.5%至24%）之固定利率計息。於二零二三年十二月三十一日，本集團之現金及銀行結餘及已抵押存款約為133,000,000港元（二零二二年十二月三十一日：272,000,000港元）。本集團之資本負債比率由二零二二年十二月三十一日之2.09倍下降至二零二三年十二月三十一日之1.60倍（計算基準：淨債務（定義為借貸、應付附屬公司少數股東款項及租賃負債之總額減去現金及現金等值項目以及已抵押存款）除以本公司擁有人應佔權益）。 金融資產減值虧損折算淨額及應收前附屬公司款項 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集團確認金融資產及應收前附屬公司款項之減值虧損撥回淨額441,000,000港元（二零二二年：金融資產及應收前附屬公司款項之減值虧損淨額916,000,000港元）。 管理層已審閱應收前附屬公司款項之信貸質素，並認為由於(i)若干前附屬公司之資產淨值（不包括於附屬公司之投資及公司間結餘）可忽略不計；及(ii)若干前附屬公司遭遇重大財務困難，需要較長時間開發及變現其物業，故自初步確認該等應收款項起出現信貸虧損風險。管理層在獨立估值師的協助下根據香港財務報告準則第9號金融工具項下的預期信貸虧損模式，就財務報告目的釐定應收前附屬公司款項的減值評估。估值詳情載於綜合財務報表附註5(b)及33。 管理層討論與分析 分部資料 物業銷售 本分部於年內之營業額約為零港元（二零二二年：48,377,000港元）。是項減少主要是由於中國房地產市場需求疲弱及本集團將重心轉移至酒店營運及物業租賃、管理及代理服務。 物業租賃、管理及代理服務 本分部於年內之營業額約為294,455,000港元（二零二二年：268