Oakmont La Floresta Brea CA美国 | Spring 2022Research老年人住房和护理投资者调查和趋势展望 © 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. 保留所有权利。报告亮点资本市场• 随着投资者寻求替代资产以实现增长和弹性 ， 对老年人住房的兴趣激增。• 自 COVID - 19 大流行以来 ， 2021 年第一季度老年人住房和护理交易量有所增加 ， 2021 年第四季度增长了 61% 。• 随着老年人住房成本的上升 ， 预计资本化率压缩和价格上涨。• 利率上升和通货膨胀仍然是许多投资者的首要考虑因素。市场基本面• 随着限制的减少和需求顺风持续 ， 市场基本面已经反弹。• 由于大流行的影响 ， 老年人住房入住率已经从最低点反弹。• 老年人住房租金增长速度加快到 2021 年 ， 预计将在 2022 年继续。• 主要和太阳带市场正在经历新建筑的最高集中度。投资者情绪• 市场参与者越来越看好老年人住房和护理投资 ， 76% 的受访者表示他们打算在 2022 年增加对该行业的敞口。• 80% 的受访者表示 ， 我们已经经历了疫情最严重的时期 ， 并预计市场基本面将有所改善。 11% 的受访者表示 ， 现在还为时过早 ， 另有 9% 的受访者预计未来 12 个月房地产估值将下降 ， 贷款拖欠率将上升。• 大多数受访者表示 ， 他们预计老年人住房资本化率将保持不变Fountainggrove Lodge报告亮点2Capital市场3Property市场7Market展望13JLL 估值索引14整个 2022 年 ， 为 47% 。另有 38% 的人预计它们会下降。 投资者调查结果15想要更多信息?202 | 老年人住房和护理 | 2022 年春季投资者调查和趋势展望 3| 老年人住房和护理 | 2022 年春季投资者调查和趋势展望© 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. 保留所有权利。资本市场在最初的行业中断两年后 ， 交易量回升在大流行开始时，到 2020 年，老年人住房和护理部门的交易量创下了 2012 年以来的最低水平。2020 年第四季度投资量同比下降 43% 。然而，到 2021 年底，随着该行业从疫情引发的投资者需求回落的深度复苏，这一趋势大幅逆转。2021 年第一季度是自 COVID - 19 大流行以来的第一个季度，老年人住房和护理交易量环比增长 106 亿美元，表明投资者的兴趣得到了回报。到 2021 年底 ， 成交量反弹 ， 比第一季度增长 61% ， 达到 2019 年底时的水平 ， 当时该行业的表现相当强劲。老年人住房资产尤其标志着强劲的反弹 ； 护理投资量继续受到更多运营困难的困扰 ， 同比反弹了 24 ％ 。滚动第四季度交易量$30$25$20$15$10$5$0100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%老年人住房护理百分比组合资料来源 ： 国家老年人住房和护理行业投资中心 ， NIC MAP 2021 年第四季度交易量（ 十亿 ）1Q20082Q20093Q20102011 年第 4 季度1Q20132Q20143Q20154Q20161Q20182Q20193Q20204Q2021% 投资组合体积 4| 老年人住房和护理 | 2022 年春季投资者调查和趋势展望© 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. 保留所有权利。Aegis Bellvue Overlake - Vue Sky Lounge单位价格趋势落后于多房 ， 但增长正在稳步增长到 2021 年底，老年人平均每单位住房价格略低于 16 万美元，比 2021 年第一季度的谷底上涨 9%，但仍低于大流行前的每单位约 18 万美元的峰值。从第二季度到 2021 年第四季度，老年人住房交易的平均资本化率稳定在 6.4%，比 2020 年初增加了 50 个基点。同样，疗养院单位的价格也在从大流行的下跌中恢复过来，尽管步伐不稳。作为比较 ， 到 2021 年 ， 多房价格加速上涨 ， 在第四季度达到每单位 23.48 万美元的历史新高 （ 在过去的四个季度基础上 ） ， 比 2020 年底增长 27 ％ 。资本化率在大流行前继续下降趋势 ， 达到 4.59% 的历史最低点。老年人住房和护理在大流行期间的运营成本增加，主要归因于购买个人防护装备和增加的人员成本。运营商正在寻求通过高于 2022 年及以后的典型租金涨幅，以重新夺回已经发生的利润率下降。此外，投资者越来越愿意承保入住率和 NOI 恢复，导致许多老年人住房资产的估值上升。滚动四个季度的单位价格与上限利率$260$210$160$110$6010.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%多户价格Unit老年人住房价格每单位老年人住房上限率多户上限率资料来源 ： 国家老年人住房和护理行业投资中心 ， NIC MAP 2021 年第四季度 ； 实际资本分析 ； JLL 研究单价（ 千 ）1Q20082Q20093Q20102011 年第 4 季度1Q20132Q20143Q20154Q20161Q20182Q20193Q20204Q2021资本化率 5| 老年人住房和护理 | 2022 年春季投资者调查和趋势展望© 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. 保留所有权利。$60.0投资者寻求传统行业以外的另类资产来实现增长2021 年替代行业的交易量较上年增长 65% 。在过去 12 个月中 ， 替代 REITs 的平均回报率为 42% ， 超过其他行业 ， 而所有 REITs 和非替代 REITs 的平均回报率分别为 20% 和 17% 。该行业的规模持续增长, 并在美国的每个市场都有深度。经受住了周期性挑战 ， 在强劲的人口逆风和政府支持需求的资金的支持下。疫情扭转了这种韧性 ， 但此后需求在季度基础上显示出改善 ，入住率继续稳步回升到大流行前的水平。对于寻求分散投资组合或对冲超卖投资类别的机构资本来说 ， 长期机会相当有吸引力。另类 REITs 表现优异NAREIT 行业平均回报率 （ 2020 年 2 月至 2022 年 1 月 ）替代行业在上一个周期中占据交易量不断增长的份额替代品数量 ($B)所有备选方案REITs 非替代品$70.0 总体积份额$50.0$40.0$30.0$20.0$10.0$-11.0%9.0%7.0%5.0%商业地产投资干粉持续加速至历史高位 ， 达$243.7 B ， 2022 年 2 月$300$200价值增加机会主义债务核心核心加苦恼基金共同投资$100$0资料来源 ： JLL Research ， Preqin 。数据适用于 2021 年第一季度北美重点基金的所有房地产类型42%20%17%（ 十亿 ）12 月 06 日 - 07 年 2 月 - 08 年 9 月 - 08 年 4 月 - 09 年 11 月 10 日 - 8 月 11 日 - 3 月 12 日 - 10 月 12 日 - 5 月 13 日 - 12 月 13 日 - 7 月 14 日 - 9 月 15 日 4 月 15 日 - 11 月 16 日 - 8 月 18 日 - 3 月 19 日 - 5 月 20 日 - 7 月 21 日2 月 22 日2012201320142015201620172018201920202021 6| 老年人住房和护理 | 2022 年春季投资者调查和趋势展望© 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. 保留所有权利。利率上升和通货膨胀是许多投资者的首要考虑因素不过从历史上看，基准收益率或美联储加息周期与商业地产收益率的关系相对较弱。强劲的 CRE 基本面和针对商业地产的未投资资本的绝对分量，再加上强劲的美国S.宏观基本面正在推动当今市场的定价。预计这些因素将抵消通货膨胀和 / 或基准收益率上升对上限利率的任何上行压力。联邦基金利率与核心 CRE 收益率12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%19821985198819911994199720002003200620092012201520182021自 COVID - 19 大流行爆发以来，老年人住房上限利率与基准收益率的利差已经正常化，并在年底接近历史平均水平。增加的相对收益率加上改善的老年人住房基本面可能对寻求更高回报的商业房地产投资者具有吸引力，因为通货膨胀和美联储的行动在未来几个月对美国国债收益率施加了上行压力。资本化率与 10 年期国债的关系12%10%8%6%4%2%0%10 年 UST 老年人住房上限利率老年人住房季刊Spread 老年人住房平均利差700500300100资料来源 ： 国家老年人住房和护理行业投资中心 ， NIC MAP 2021 年第四季度 ； 实际资本分析 ； JLL 研究平均核心 CRE 收益率联邦基金利率10 年 UST 和上限利率2009 年第 4 季度2Q20104Q20102Q20112011 年第 4 季度2Q20122012 年第 4 季度2Q20134Q20132Q20144Q20142Q20154Q20152Q20164Q20162Q20174Q20172Q20184Q20182Q20194Q20192Q20204Q20202Q20214Q2021价差 (bps) 7 | 老年人住房和护理 | 2022 年春季投资者调查和趋势Outlook© 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. 保留所有权利。房地产市场在整个 2021 年 ， 入住率继续恢复COVID - 19 大流行对老年人住房产生了重大影响 ， 稳定的入住率在危机最严重时降至创纪录的低点。然而 ， 在整个 2021 年 ， 老年人住房房地产市场的基本面开始复苏。到 2021 年年中 ， 稳定的入住率开始上升 ， 年底一级市场的入住率为 82.8% ， 二级市场的入住率为 83.7% 。随着 75 + 人口的增长速度和新建筑量的大幅下降 ， 预计到 2022 年及以后 ， 入住率将继续提高。老年人住房库存变化与主要市场的吸收15,0005,000-5,000-15,00090%85%80%75%老年人住房库存变化与二级市场吸收10,0005,0000吸收95%90%85%-5,000-10,000库存增长稳定占用80%75%资料来源 ： JLL Research ； 国家老年人住房和护理行业投资中心 ， NIC MAP 2021 年第一季度Fountainggrove Lodge吸收库存增长稳定的占用单位数量单位数量2009 年第 1 季度2009 年第 4 季度3Q20102Q20111Q20122012 年第 4 季度3Q20132Q20141Q20154Q20152016 年 3 季度2Q20171Q20184Q20183Q20192Q20201Q20214Q20212009 年第 1 季度2009 年第 4 季度3Q20102Q20111Q20122012 年第 4 季度3Q20132Q20141Q20154Q20152016 年 3 季度2Q20171Q20184Q20183Q20192Q20201Q20214Q2021占用占用 8| 老年人住房和护理 | 2022 年春季投资者调查和趋势展望© 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. 保留所有权利。正如主要市场所证明的那样，老年人住房入住率已经从过去八个季度的低谷中反弹。如果我们看看自疫情爆发以来主要老年人住房市场的最低入住率，每个市场都在 2021 年以更高的入住率收盘。要在意外的市场动荡之前达到入住率峰值，还有很长的路要走 ； 然而，这是一个积极的迹象，表明该行业已经经受了大流行最严重的反弹，基本面将继续改善。在整个大流行期间 ， 主