奥克蒙特拉弗洛雷斯塔布雷亚 CA美国 | 2022 年春季研究老年人住房和护理投资者调查和趋势展望 © 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. 保留所有权利。报告要点资本市场• 随着投资者寻求替代资产以实现增长和弹性，对老年人住房的兴趣也在增加。• 自 COVID-19 大流行爆发以来，2021 年第一季度的老年人住房和护理交易量在第一季度有所增加，并且在 2021 年第四季度增长了 61%。• 随着老年人住房成本的上升，预计资本化率会压缩和价格上涨。• 利率上升和通货膨胀仍然是许多投资者的首要考虑因素。市场基本面• 随着限制的减少和需求顺风的持续存在，市场基本面已经反弹。• 由于大流行的破坏，老年人住房的入住率已从最低点反弹。• 到 2021 年，老年人住房的租金增长速度加快，预计 2022 年将继续。• 初级和太阳带市场正在经历新建筑的最高集中度。投资者情绪• 市场参与者越来越看好老年人住房和护理投资，76% 的受访者表示他们打算在 2022 年增加对该行业的投资。• 80% 的受访者表示，我们已经度过了疫情最严重的时期，并预计市场基本面会有所改善。 11% 的受访者表示现在下结论还为时过早，另有 9% 的受访者预计未来 12 个月房地产估值会下降，贷款拖欠率会增加。• 大多数受访者表示，他们预计老年人住房资本化率将保持不变芳草地旅馆报告强调2首都市场3财产市场7市场外表13仲量联行估值指数14整个 2022 年，为 47%。另有 38% 的人预计它们会减少。 投资者调查结果15想要更多信息？202 |老年人住房和护理 | 2022年春季投资者调查和趋势展望 3 |老年人住房和护理 | 2022年春季投资者调查和趋势展望© 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. 保留所有权利。资本市场在最初的行业中断两年后交易量回升在大流行开始时和到 2020 年，老年人住房和护理行业的交易量录得自 2012 年以来的最低水平。2020 年第四季度投资额同比下降 43%。然而，到 2021 年底，随着该行业从大流行引发的投资者需求回落的深度中复苏，这一趋势发生了显着逆转。 2021 年第一季度是自 COVID-19 大流行爆发以来的第一个季度，老年人住房和护理交易量环比增长，总额为 106 亿美元，这表明投资者的兴趣有所回升。到 2021 年底，交易量已经反弹，较第一季度增长 61%，达到 2019 年底该行业表现相当强劲时的水平。养老地产资产尤其强劲反弹；护理投资额继续受到更多运营困难的困扰，同比反弹幅度较小，为 24%。滚动四季度交易量$30$25$20$15$10$5$0100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%老年人住房护理百分比组合资料来源：国家老年住房和护理行业投资中心，NIC MAP Q4 2021交易量（十亿）2008年第一季度2009年第二季度2010年第三季度2011年第四季度2013年第一季度2014年第二季度2015年第三季度2016年第四季度2018年第一季度2019年第二季度2020年第三季度2021年第四季度% 投资组合数量 4 |老年人住房和护理 | 2022年春季投资者调查和趋势展望© 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. 保留所有权利。Aegis Bellvue Overlake - Vue 天空休息室单位价格趋势落后于多户住宅，但增长正在稳步增长到 2021 年底，老年人住房的平均每单位价格略低于 160,000 美元，比 2021 年第一季度的低点上涨了 9%，但仍低于大流行前每单位约 180,000 美元的峰值。从 2021 年第二季度到第四季度，老年人住房交易的平均资本化率保持稳定在 6.4%，比 2020 年初增加了 50 个基点。同样，疗养院的单位价格正在从大流行的下跌中恢复，尽管速度有所波动。作为比较点，到 2021 年，多户住宅的价格加速上涨，在第四季度（在过去四个季度的基础上）达到每单元 234,800 美元的历史新高，比 2020 年底上涨 27%。资本化率继续保持疫情前的下降趋势，达到 4.59% 的历史新低。在大流行期间，老年人住房和护理的运营成本增加，主要是由于购买了个人防护装备和增加了人员成本。运营商正在寻求通过高于 2022 年及以后的典型租金增长，以重新获得已经发生的利润率下降的部分影响。此外，投资者越来越愿意承保入住率和 NOI 恢复，导致许多老年人住房资产的估值增加。每单位滚动四分之四的价格与上限利率$260$210$160$110$6010.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%多户家庭价格单元每单位的老年人住房价格 老年人住房上限率 多户家庭上限率资料来源：国家老年住房和护理行业投资中心，NIC MAP Q4 2021；真实资本分析；仲量联行研究每单位价格（千）2008年第一季度2009年第二季度2010年第三季度2011年第四季度2013年第一季度2014年第二季度2015年第三季度2016年第四季度2018年第一季度2019年第二季度2020年第三季度2021年第四季度资本化率 5 |老年人住房和护理 | 2022年春季投资者调查和趋势展望© 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. 保留所有权利。$60.0投资者在传统行业之外寻求另类资产以实现增长2021 年，另类行业的交易量同比增长 65%。在过去 12 个月中，另类 REITs 的平均回报率为 42%，优于其他行业，而所有 REITs 和非替代品的回报率分别为 20% 和 17%。作为另类资产的一个子集，老年人住房的投资者活动将蓬勃发展。该行业的规模继续增长，并在美国的每个市场都有深度。该行业传统上在强劲的人口顺风和政府资助需求的支持下，经受住了周期性挑战。大流行彻底改变了这种弹性，但此后需求每季度都有所改善，其中入住率继续稳步回升至大流行前的水平。对于希望分散投资组合或对冲超卖投资类别的机构资本而言，长期机会非常有吸引力。另类房地产投资信托基金表现出色NAREIT 行业平均回报（2020 年 2 月至 2022 年 1 月）替代行业在上一周期的交易量中占据越来越大的份额替代品交易量 ($B)替代品全部房地产投资信托基金 非替代品$70.0 占总量的份额$50.0$40.0$30.0$20.0$10.0$-11.0%9.0%7.0%5.0%商业地产投资干粉继续加速创历史新高，达到2022 年 2 月 $243.7B$300$200增值机会性债务Core Core Plus 心疼基金共同投资基金$100$0资料来源：仲量联行研究，Preqin。数据适用于以北美为重点的基金的所有房地产类型，2021 年第一季度42%20%17%（十亿）Dec-06 Jul-07 Feb-08 Sep-08 Apr-09 Nov-09 Jun-10 Jan-11 Aug-11 Mar-12 Oct-12 May-13 Dec-13 Jul-14 Feb-15 Sep-15 Apr- 11 月 16 日-6 月 17 日-1 月 18 日-8 月 18 日-10 月 19 日-5 月 19 日-12 月 20 日-7 月 20 日-21 日2月22日2012201320142015201620172018201920202021 6 |老年人住房和护理 | 2022年春季投资者调查和趋势展望© 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. 保留所有权利。利率上升和通货膨胀是许多投资者的头等大事不过，从历史上看，基准收益率或美联储加息周期与商业房地产收益率之间的关系相对较弱。强劲的 CRE 基本面和以商业房地产为目标的未投资资本的绝对比重，再加上强劲的美国宏观基本面，正在推动当今市场的定价。预计这些因素将成为抵消通胀和/或基准收益率上升导致上限利率上行压力的力量。联邦基金利率与核心 CRE 收益率12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%19821985198819911994199720002003200620092012201520182021自 COVID-19 大流行开始以来，老年人住房上限利率与基准收益率的差值已正常化，并在年底接近历史平均水平。随着通胀和美联储行动在未来几个月对国债收益率构成上行压力，增加的相对收益率以及改善的老年人住房基本面可能对寻求更高回报的商业房地产投资者具有吸引力。资本化率与10年期国债的关系12%10%8%6%4%2%0%10 年 UST 老年人住房上限利率老年人住房季刊传播 老年人住房平均价差700500300100资料来源：国家老年住房和护理行业投资中心，NIC MAP Q4 2021；真实资本分析；仲量联行研究平均核心 CRE 收益率联邦基金利率10 年 UST 和上限利率2009年第四季度2010年第二季度2010年第四季度2011年第二季度2011年第四季度2012年第二季度2012年第四季度2013年第二季度2013年第四季度2014年第二季度2014年第四季度2015年第二季度2015年第四季度2016年第二季度2016年第四季度2017年第二季度2017年第四季度2018年第二季度2018年第四季度2019年第二季度2019年第四季度2020年第二季度2020年第四季度2021年第二季度2021年第四季度点差 (bps) 7 |老年人住房和护理 | 2022年春季投资者调查和趋势外表© 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. 保留所有权利。房地产市场整个 2021 年入住率继续恢复COVID-19 大流行对老年人住房产生了重大影响，在危机最严重的时候，稳定的入住率跌至创纪录的低点。然而，在整个 2021 年，老年人住房房地产市场的基本面开始复苏。到 2021 年年中，稳定的入住率开始上升，一级市场的年末入住率为 82.8%，二级市场的入住率为 83.7%。随着 75 人口的增长速度越来越快，新建筑数量显着下降，预计到 2022 年及以后，入住率将继续提高。老年人住房库存变化与一级市场的吸收15,0005,000-5,000-15,00090%85%80%75%老年人住房库存变化与二级市场的吸收10,0005,0000吸收95%90%85%-5,000-10,000库存增长稳定入住率80%75%资料来源：仲量联行研究；国家老年人住房和护理行业投资中心，NIC MAP 2021 年第一季度芳草地旅馆吸收库存增长稳定入住单位数量单位数量2009年第一季度2009年第四季度2010年第三季度2011年第二季度2012年第一季度2012年第四季度2013年第三季度2014年第二季度1Q20152015年第四季度2016年第三季度2017年第二季度2018年第一季度2018年第四季度2019年第三季度2020年第二季度2021年第一季度2021年第四季度2009年第一季度2009年第四季度2010年第三季度2011年第二季度2012年第一季度2012年第四季度2013年第三季度2014年第二季度1Q20152015年第四季度2016年第三季度2017年第二季度2018年第一季度2018年第四季度2019年第三季度2020年第二季度2021年第一季度2021年第四季度占用占用 8 |老年人住房和护理 | 2022年春季投资者调查和趋势展望© 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. 保留所有权利。正如主要市场地点所表明的那样，老年人住房的入住率已从过去八个季度的低谷中反弹。如果我们看看自大流行开始以来主要老年人住房市场的最低入住率，每个市场在 2021 年以更高的入住率收盘。在意外的市场动荡之前，他们要达到入住率峰值还有一段路要走；然而，这是一个积极的迹象，表明该行业已经经历了大流行的最严重反弹，基本面将继续改善。在整个大流行期间