百困待纾精准破局：2022地产行业观察及案例分析报告

2022地产行业观察及案例分析 目录 Part1.2022地产行业观察 Part2.违约企业案例分析 结语 附录：图表索引表 31 前言 2022年，受疫情及前期调控政策的滞后显现等因素影响，房企流动性持续恶化，出险房企数量进一步增加；为保持房地产市场平稳健康发展，监管机构亦多次释放利好政策。 中资房企风险频繁暴露。不同于2019年和2020年风险集中在部分中小型房企和非典型房企的情况，2021年和2022年，风险从中高风险房企传导至中低风险房企，热门企业接连涌现，发生明显风险暴露的房企多以中大型民营房企为主。 多次释放利好政策但生效仍需时间。尽管政策开始逐步放松，释放相关利好，但受到2021年收紧型政策的滞后传导影响，房企融资情况并不乐观。同时，由于再融资受阻，房企对销售回款的依赖程度进一步上升，加之基于疫情持续以及房企销售市场整体遇冷的情况，现金流并未出现改善且逐步趋紧。在融资端和销售端双重影响下，债务危机持续蔓延。 德勤将通过梳理2020年及2022年的房企市场重大事件，对违约房企的共性和差异性展开观察分析。 Part1.2022地产行业观察 监管导向先紧后松，政策传导存在滞后 2020年至今，地产行业政策出台密集，且整体导向上存在前紧后松的整体趋势。监管机构为落实降杠杆、控风险的整体目标，2020至2021上半年始密集出台加强房地产金融监管的相关政策，包括“三道红线”、贷款“两集中”管理、预售资金监管等。但自2021年第四季度以来，监管机构多次矫正对房企偏紧的融资管控措施，提出“保持房地产信贷平稳有序投放，满足合理的资金要求”。 中国银行间市场交易商协会，央行：继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。 人民银行，银保监会：“金融十六条”的出台对当前房地产行业存在的痛点问题给出强有力的政策支持。 2022年，受宏观经济下行、新冠疫情持续蔓延导致的交通封锁以及前期调控政策对市场传导的滞后显现等因素影响，房企销售端和融资端同时受阻，流动性压力加大，新开工意愿和房地产开发投资资金均有所下降，出险房企数量持续增加。 自2022年年初以来监管机构多次释放地产维稳的相关信号，具体措施之一包括设立“地产纾困基金”。“地产纾困基金”是指通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作。然而在实际资产处置的过程中，涉及项目并购部分往往需要买方进行大量的尽职调查工作，而此类工作周期长、耗时久，致使多家房企错失了最佳的资产处置与资金回流时点。 对于资产接盘方而言，并购项目评估难度不仅仅在于尽职调查，更在于对其未来销售情况和回款率的预判。华侨城在2022年4月，曾对其在2021年发生大额减值的原因及相关项目表示：“2021年减值规模有所扩大，一是部分房地产收并购项目，因受行业政策、政府限价等影响，销售价格低于项目可研的市场预期价格，于是出于谨慎性原则进行计提减值，收并购项目减值占整体减值的56%；二是对禹洲等房地产企业长期股权投资，因其债务及应收账款可能发生无法偿还或收回而进行计提减值，长期股权投资减值占整体减值的33%；三是因疫情反复影响对部分综合经营项目予以计提减值。后续是否持续计提减值取决于行业情况和市场走势，如市场持续下行，不排除持续计提减值可能性。” 2021年始，房地产行业遭受重大冲击，资金枯竭、资金链断裂，“烂尾”问题成为一段时间比较突出的矛盾。伴随持续的房企“违约潮”“停工潮”及由“停工潮”衍生出购房者“断贷潮”而引起波及金融机构导致系统性风险的市场忧虑。因此，住建部将“保交楼、保民生、保稳定”作为防止和处置房地产项目逾期交付风险的首要目标。“三保”的重要核心为“保交楼”，故而“保交楼”也就成为2022年及未来一段时间内房地产市场调控和监管的重中之重。面对衍生的断贷潮问题，尽管截至2022年7月14日，已有多家银行均公告表明整体风险可控，但据披露数据显示，其中10家银行披露的涉“断供风波”逾期/不良房贷具体金额合计已超21亿元。市场普遍认为，2022年7月的房贷断供潮并非居民资产负债表所致，更多是“保交楼”的手段，本质上并不会广泛扩散蔓延成金融性系统风险。在地方政府协调下，“保交楼”等政策如果能够落到实处，那么就能够有效的避免风险的传染。 中共中央政治局在2022年7月28日召开的会议中指出：“要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳 民生。”房地产市场的政策导向自防风险与稳市场，逐步转移至稳市场、防风险与稳民生并重。 从“因城施策”的相关房地产政策落实情况来看，多地已在2022年年内陆续出台相关政策，包括放松限贷（降首付和降房贷利率）、放松限购限售、加大住房贷款优惠力度、加大公积金支持力度、增加购房补贴和降交易税费等；截止至2022年10月底，杭州、北京、武汉、天津、南京、大连、贵阳、嘉兴、湖州、宁波、东莞、无锡、郑州、长沙、湘潭、岳阳、南宁、石家庄、天水、吉林、成都、泸州、济宁、襄阳、宜昌、黄石、荆州、随州、恩施州、仙桃、天门、清远、江门、昆明、云浮、湛江、南昌、哈尔滨、合肥、马鞍山以及海南省全省等城市已下调了首套个人住房公积金贷款利率。政策调控从供需两端同步发力提供支持，为2023年的市场注入了新的希望。 房企多渠道融资受阻，融资复苏进程慢 2020年8月，“三条红线”新规出台，严控房企有息债务增速，行业融资环境明显收紧。随后，2020年12月底，央行和银保监会发布房地产贷款集中管理制度，从源头控制金融资源过度流入房地产企业。2021年，上海、北京和深圳等城市相继出台政策严查经营贷、消费贷等违规入市。金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，进一步加剧了房企流动性紧张问题。 在房地产行业融资收紧态势明显的大趋势下，由于市场存在对政策过度解读的情况，导致一批问题房企风险暴露的同时，部分正常经营的房企被误伤，行业流动性风险快速蔓延。尽管在2022年3月后，中央各部委密集发声稳定房地产行业融资环境，支持房企合理融资需求以防范流动性风险，然而，在行业加速下行的背景下，房地产开发资金来源中占比最高的其他资金依旧显著下滑。2022年1－7月，房地产开发企业到位资金合计8.88万亿元，同比下降25.38％。 从房企企业类型来看，国有和民营房企在近两年的融资环境中持续分化。2022年民营房企融资大幅下滑，国央企融资逆势提升约40%。其中，民营房企的债券融资额大幅萎缩，2021年下滑53%至1516亿，2022年前11个月仅349亿。 从房企主要融资渠道来看，银行信贷渠道方面，受行业下行影响，近年来银行信贷流向房地产领域的增速持续下降。截至2022年6月底，国内金融机构房地产贷款余额为531100亿元，同比增长4.20％，创历史新低。信托融资渠道方面，2022年的房企非标融资延续此前的强监管基调，房地产信托发行与成立规模均呈下降趋势。2022年1－7月，投向为房地产类的国内集合信托产品发行规模为944.72亿元，同比下降78.26％；投资领域为房地产的国内集合信托产品成立规模为676.99亿元，同比下降80.46％。 债券发行方面，一方面境内债发行规模收缩，另一方面美元债融资几乎进入停滞状态。2022年以来，受行业景气度持续低迷、出险房企数量增多、降杠杆控风险意识的增强以及投资者偏好下行等多方因素的影响，房企在国内的信用债发行规模较2021年持续回落；2022年1－8月，房地产开发类企业国内信用债发行金额合计3865.91亿元，同比下降25.14％。美元债市场，在人民币兑美元汇率贬值、美联储加息、房企美元债频频展期等多重冲击之下，2022年下半年以来，中资美元债的发行数量与规模接连骤降，截至11月，2022年全年美元债发行规模仅约1000亿，不足2021年全年的一半，尤其10月份以来，房企新发行美元债几乎处于停滞的状态。 2020年全年美元债发行额达到近2268亿美元，2021年美元债发行规模有所回落，但全年发行仍超过1835亿元，而2022年以来，受地产债二级市场信用风险的影响，地产美元债发行规模同比下降明显，1-9月共发行美元债55只，发行金额为161.11亿美元，除7月外，其余各月发行规模不超过30亿美元。2022年7、8、9月，金融美元债发行额分别为9.24亿美元、1.34亿美元、3.80亿美元，单月不足10亿；较去年7、8、9月的62.88亿美元、45.90亿美元、112.65亿美元同比大幅减少；三季度发行量较二季度环比减少87%。 除中资地产美元债的发行人自身信用风险趋高导致的发行市场认购信心不足外，汇兑损益风险也是房企今年境外发行的阻碍之一。2022年，人民币兑美元贬值近15%，给境内持有美元债的发行人带来较大的汇兑损益。此外，2022年美联 储加息使得发行人面临的利率明显抬升，房企发债需要用更高的成本才能吸引投资者认购，这无疑是给整个中资房企美元债的发行市场带来了巨大的压力。如果中资房企美元债发行日期在2017至2019年，彼时美元兑人民币汇率在6.3-6.8之间波动，2022年房企面临当下美元兑人民币7.3左右的汇率，在即使抛开票面息差的情况下，发行人仍然会遭受大概在7%-16%的汇兑损失，由额外产生的兑付损失导致的实际成本的增加，对于房企而言无异于雪上加霜。 集中偿债压力大 2022年，房企面临了数轮的债务兑付高峰期。2022年年内，房企境内债到期金额约为2300亿元，其中3月和7月是相对到期高峰。对于境外债而言，2022~2025年是中资房企美元债兑付高峰期，海外债到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元，其中，2022年海外偿债压力多集中于上半年。 沉淀资金占用情况正逐步通过保函置换等形式释放 预售资金分为重点监管资金和一般监管资金，取用条件有所不同。而重点监管资金就是行业内常常提到的“沉淀资金”部分。重点监管资金金额一般与工程款金额相当，用于保障项目交付，根据工程进度支取。 沉淀资金的比例、提取和相关要求，目前以一城一策的形式执行，但普遍分为三种形式： 1.部分城市规定沉淀资金为预售款的一定比例，一般在10%-40%之间，如广东的城市普遍要求10%的预售款为沉淀资金，而昆明要求30%，重庆要求35%。2.部分城市规定沉淀资金为工程造价上浮一定比例，如浙江要求房企留存沉淀资金比例为工程造价的1.3倍，福建的城市多数要求房企留存沉淀资金比例为工程造价1 .2倍。3.部分城市为沉淀资金制定统一标准，如天津要求房企按照3000-4000元/平来留存沉淀资金，北京要求不低于5000元/平，而济南要求按照3500元/平来执行。 目前，在国家政策指导下，部分城市开始有序推进保函置换，即通过用银行出具的保函免除一定额度的沉淀资金监管，从而释放房企部分沉淀资金。在目前实际落实的过程中，部分城市会根据房企的信用资质调整保函置换比例。 销售端去化疲软，城市能级分化明显 2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，百城成交同比跌幅扩大，房价整体下行。由于市场信心严重缺失，基于购房者“买涨不买跌”的市场心理，市场观望情绪愈加浓重。而在2022年，受宏观经济下行、疫情反复、房企风险事件频发的影响，销售持续低迷，销售规模下滑严重。 2022年上半年全国商品房销售均价为9586元/平方米，同比下降8.6％。由于供大于求，且购房者预期仍持续走低，2022年1－6月商品房销售面积和销售额分别同比下降22.20％和28.90％。 从城市能级的需求端来看，由于人口流出、经济下行和产业单一等多种因素，三四线城市库存房产去化困难且价格下跌明显。30大中城市商品房成交数据显示，2022年1－6月，一线城市商品房成交面积同比下降33.68％，二线城市商 品房成交面积同比下降28.59％，三线城市商品房成交面积同比下降45.73％，三线城市成交量受市场影响大。 2022年延续了2021年的低迷基调，商