831地产政策点评：地产、居民、银行影响分析

YY团队2023/9/4 近期地产政策频出，8月25日，住建部、央行、金融监管总局三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。随后8月30日，广州和深圳率先宣布“认房不认贷”，9月1日，上海和北京也分别跟进“认房不认贷”。 8月31日晚，央行、国家金融监管总局两部门联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。前者对首套和二套房首付比例以及二套房贷款利率进行了调降，后者则对存量贷款利率进行了调降。 政策出台后，市场普遍解读为“大超预期”，但由于其中存在许多结构性问题，并没法直观感受到政策的具体力度，因此本文对以上政策的影响机制和可能效应进行分析，深刻分析了近期地产政策对地产部门、居民部门和银行部门的影响。 对地产部门来说： 1.“认房不认贷”放松了首套房认定标准，“差别化住房信贷”重点在“降首付占比、降二套房贷利率”，“降低存量首套住房贷款利率”重点在“不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”。 2.政策力度不如2015-2016年，今年全年销售面积正增长需要在8-12月保持17%的同比增速，与2022年同比增速差在40%-50%，存在一定难度。 对居民部门来说： 1.改善型住房销售将改善，刚需型住房抛盘将增加，价格承压，同时改善型住房居民将成为短期居民端主要的杠杆贡献来源。 2.“降低存量首套房贷款利率”看似可以节约居民利息支出进而刺激消费，但经测算，每年节省利息规模可能仅六七百亿，边际影响有限，该政策的主要目标还是在于减少居民的提前还款行为。 对银行部门来说： 1.降低首付比例和二套房贷款利率有助于银行房贷的“薄利多销、以量补价”。2.提前还款行为将一定程度减少。 3.经测算“降低存量首套房贷利率”对银行净息差的影响不超过10BP，银行通过下调存款利率来实现对冲，本质上是利用存款人的利益对背负高成本房贷持有人的补贴。 整体来看，房企端将有所改善，一二线核心城区住房价格受到支撑，三四线住房价格可能承压。居民提前还款行为将减缓，由此对银行净息差的影响通过下降存款利率实现对冲，存款持有人的收益进一步降低。市场风险偏好将有一定程度上升，预计10年国债收益率上行至2.65%后，在2.60~2.70%区间内震荡。 1.对地产市场的影响 《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》可总结为“降首付占比、降二套房贷利率”，重点关注以下几点： ①首套房首付比例统一为不低于20%（之前限购城市为30%，非限购城市为20%），二套房首付比例统一为不低于30%（之前限购城市为40%，非限购城市为30%，在实际执行中很多地方二套房首付比例要求高于40%，甚至达到60%至80%，如北上广深分别为80%、70%、70%和80%），即限购城市的首套、二套房首付比例下限均下降10%至20%和30%。 ②二套房贷款利率下限由“LPR+60BP”下调为“LPR+20BP”，下降40BP。 《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》则主要是“降存量首套房贷利率”，主要关注以下几点： ①自9月25日起，存量首套住房可向承贷机构申请置换贷款。 ②新发放贷款利率自主协商确定，但在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 历史维度上看，本轮房地产可以参考2015-2016时期的地产调控，但整体力度不如该时期。2015-2016时期是“棚改+降首付+降利率”，而本轮为“城中村改造+降首付+降利率”。第一，城中村改造的规模整体不如上一轮的棚改。第二，降低首付层面，本轮取消了限购和非限购的区别，因此以一线城市为主的高能城市的放松程度更强。第三，房贷利率层面，上一轮首套房房贷利率下限直接在基准利率上打7折，这一轮只是降低20BP，约等于打95折，差距较大，而二套房贷利率上一轮为基准利率的1.1倍，这一轮为LPR+20BP，约等于1.05倍，略宽松于上一轮。 全年销售数据层面，截至2023年7月，住宅累计销售面积为57,623万平，累计同比增速-4.3%。2022年住宅累计销售面积为114,631万平，前七个月累计值为66,087万平，如果今年度销售面积要同比保持正增长（即2023年全年销售面积超过2022年），按单月销售面积算，8-12月需要每月11,402万平，按单月销售面积同比计算，8-12月需要每个月17%的同比增长，当然是否能达成这一目标，重点在“金九银十”的表现，如果9月的单月同比未能达到17%，那可能预示着需要更大的政策来支撑地产。 参考2015-2016年，全年销售面积正增长仍存在一定难度。2015年底和2016年初推出了首付比例下调等政策，2016年初的销售面积同比实现了较大的增长（叠加了低基数的因素），前三月同比增速均在30%以上，与2015年的增速差均值为40%左右。2022-2023整体情况比2015-2016年更差，同比增速在-30%至-20%左右，且政策力度尚不如2015-2016年，要在短期内实现逆向正增长，且增长幅度在15%至20%左右，仍然存在一定难度。 数据来源：Wind，YY评级 2.对居民部门的影响 首先，我们分析“认房不认贷”和“降低首付比例和新房贷款利率”对居民行为和不同类型住宅价格的影响。 一般，我们可以把住房需求分为刚需型、改善型、豪宅型三种。从购房者的视角看，“认房不认贷”主要受益者为改善型和豪宅型需求居民。降低首套房首付比例的主要受益者是刚需型居民，降低二套房首付比例和大幅降低贷款利率下限，主要受益者是改善型需求居民。因此，本次政策的推出，其主要目的是让生活在高能城市（一线及部分二线）的改善型需求居民（或者说中产阶级）来接受更高的杠杆。 那么在这样的政策下，豪宅型需求居民没有受到政策激励，行为不变。改善型需求居民受到政策刺激最强，改善型住宅需求增加，同时为了购买改善型住宅，改善型需求居民会抛售刚需型住宅，而刚需型虽然有政策激励但激励程度有限，难以承载需求型居民对刚需型住宅的抛售，最后改善型住宅价格受到支撑甚至上涨，刚需型住宅价格受到抛盘压力，反而可能下跌。 然后，我们分析“降低存量首套房贷款利率”对居民部门的影响。 降低首套房存量贷款利率主要是为了减少居民的提前还款行为，同时促进居民的消费，但刺激力度可能比较有限。 根据第一财经的报道：存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。 央行调查统计司原司长盛松成表示：我国存量房贷高达38.6万亿，占银行业总贷款的比重16.74%。到7月，提前还款率已经从4月的峰值（21.57%，部分银行超过30%）下降到14.49%，但仍然远高于2022年的水平，且较今年6月又有所上升。此外，从9月1日开始，各大银行将陆续调低存款利率，存量房贷又将面临较大提前偿还压力，降低存量房贷利率仍有必要。1 我们假设4月峰值时的提前还款群体的房贷是本次降低存量贷款利率的主要标的，则总量大约为38.6×21.57%=8.32万亿，以第一财经0.8个百分点作为参考，则一年可以节省借款人利息支出666亿元，对消费的边际贡献有限。7月提前还款率为14.49%，即5.59万亿，如果能下降5个点，将减少提前还款量约2万亿。因此，降低首套房存量贷款利率重点在于减少居民的提前还款。 数据来源：Wind，YY评级整理 3.对银行部门的影响 二季度货币政策执行报告专栏指出：“国商业银行资产规模和利润总量逐步扩大，但净息差和资产利润率处下降趋势。国内银行资本补充渠道少、难点多、进展慢，存在较大资本缺口。维持一定的利润增长是内源补充资本的重要方式……”。 8月LPR也出现了非对称降息，LPR1年降息10BP，而LPR5年则保持不变，其主要考虑也是商业银行净息差已处于较低水平，当前银行还承担着化解地方债务的压力，因此政策层在银行与地产之间优先选择了银行。 对于本轮地产政策对商业银行的影响，可以分别从资产端和负债端来观察，而连接资产端和负债端的则是净息差（构成约束）。 第一，住宅按揭贷款实现“薄利多销、以量补价”。前文提到，政策主要刺激的是改善型住房的净买入，因此，由改善型住房贡献的按揭贷款量会有一定增长，同时刚需型住宅也受到一定利好，因此总量上对按揭贷款也会有所贡献。当然，由于“认房不认贷”导致的首套房认定标准放松，以及二套房房贷利率下限大幅降低，所以银行整体上其实是对按揭贷款进行了“薄利多销”，利用量的增加来弥补价的降低。 第二，“提前还款”行为减少。由于降低存量首套住宅贷款利率主要面对的客户群体，即承受着较高贷款利率的群体，也是最容易提前还款的群体。该政策在一定程度上可以减少提前还款行为。另外，为了减少提前还款，还加强了对经营贷、消费贷偿还房贷行为的监管，《关于降低存量首套住房贷款利率有关 事项的通知》中特别强调，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。 第三，用存款人的利益弥补银行净息差的不足。上一节提到存量房贷为38.6万亿，目前银行总资产335万亿，占总贷款16.74%，假设首套房占比在60%至80%，按照下降80BP计算，银行净息差最多下降8到11BP，综合来看，对银行净息差的影响不会超过10BP。为了弥补银行净息差，银行负债端持续降低存款利率，近日包括中国银行、农业银行、工商银行在内的国有大行以及招商银行、中信银行、光大银行等股份制银行共计18家银行更新了人民币存款利率表，将长期限定期存款挂牌利率进行调整，下调幅度在10至25个基点之间，抵消了降低存量首套房贷款利率对净息差的影响。 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明 本报告由瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司撰写，报告中所提供的信息仅供参考。报告所引用信息和数据均来源于公开资料，瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司力求报告内容和引用资料和数据的客观与公正，并尽可能保证可靠、准确和完整，但不对所引用资料和数据本身的准确性和完整性作出保证。报告中的任何观点与建议仅代表报告当日的判断和建议，仅供阅读者参考，不能作为投资研究决策的依据，不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证，无论是否已经明示或者暗示。瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司不保证对作出的任何建议不会发生任何变更。瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司将随时补充、更正和修订有关信息，但不保证及时发布。对于本报告所提供信息所导致的任何直接的或者间接的投资盈亏后果不承担任何责任。阅读者根据本报告作出投资所引致的任何后果，概与瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司无关。 本报告版权仅为瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用发布，需注明出处为瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司保留对任何侵权行为和有悖报告原意的引用行为进行追究的权利。 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司对于本免责声明条款具有修改权和最终解释权。