开发缓拿地，物业租赁稳增

公司2023年半年度报告解读

业绩概览：

• 营业收入：2023年上半年，公司实现营业收入约56.15亿元，同比下降47.05%。
• 归母净利润：同期归母净利润为-7.29亿元，同比下降163.42%。

房产开发业务分析：

• 营收与销售：房产开发业务营收约为44.36亿元，同比下降53.91%，实现竣工面积52.2万方。上半年签约销售金额157.7亿元，同比增长35%。
• 毛利率变化：房产开发业务毛利率降至-1.80%，较去年下降16.99个百分点。这一下降主要源于市场环境影响，公司为促进销售采取降价策略，导致部分项目出现亏损。

土地储备与销售情况：

• 土地储备：截至2023年6月底，公司总土储约为1428万方，其中一线城市占比24%，二线城市占比36%，三四线城市占比40%。三四线城市土储主要分布在河北廊坊和广东惠州。
• 销售与新增土地：上半年销售金额同比增长35%，但未新增土地储备，通过股权收购获得1宗地块。

物业租赁业务亮点：

• 租金收入：2023年上半年，物业租赁收入约8.9亿元，同比增长10.05%，毛利率达到89.36%，较上年提升1.3个百分点。
• 资产分布：截至6月底，公司持有的可出租面积共计123.4万方，其中北京、上海占比69%。

财务与融资状况：

• 发债成本：2023年1-8月，公司发行中期票据共82亿元，平均票面利率仅为3.57%，处于市场优秀水平。
• 财务健康：公司的财务结构进一步优化，租金收入稳定，展现出较强的抗风险能力。

投资建议：

• 估值：基于剩余收益模型，考虑公司近年来ROE逐年降低及投资节奏放缓，给予20%的估值折减，预估市值约174亿元，目标价5.83元，维持“推荐”评级。
• 风险提示：市场存在超预期下行的风险，以及后续投资力度可能不及预期。

总结：公司虽然面临房产开发业务的挑战，但在物业租赁业务上展现出稳定的增长态势，同时通过优化财务结构和成本控制，保持了相对健康的财务状况。然而，其土储布局和开发业务的中长期表现仍面临挑战，特别是高能级城市的土地储备布局对销售兑现有支撑作用。投资者需关注市场环境变化及其对公司的影响。

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