中期业绩承压，现金流改善明显

中期业绩承压，现金流改善明显 核心观点 公司发布2023年中期业绩公告，上半年实现收入41.0亿元，同比-3.9%，实现归母净利润1.5亿元，同比+10.9%。 ⚫基础服务发展彰显韧性，市拓能力稳步提升。上半年公司基础物业服务收入达26.1亿元，同比增长11.5%，主要增长动力是第三方在管面积的持续拓展。外拓项目质量提升，上半年公司新增第三方外拓合约建筑面积26.4百万方，竞标项目平均物业费为2.3元/平方米/月，同比提升15%。截至期末公司合约建筑面积同比+3.9%至3.46亿方，在管面积同比+1.9%至2.61亿方，待转化合约面积充足。从构成上看，来自第三方的合约面积占比为77.6%，同比提升1.3个百分点，业务独立性日益增强。但第三方项目及公建项目占比的提升对基础服务毛利率造成拖累，上半年公司基础服务毛利率为20.7%，同比-5.6pcts。 ⚫社区增值服务仍待修复，毛利率承压。上半年公司社区增值服务实现收入7.1亿元，同比下降23.8%，主要是因为（1）部分与房地产行业关联度较高的业务规模下降，如智慧场景解决方案和美居业务；（2）消费需求仍待复苏，新零售业务面临挑战。部分较高毛利业务收入占比的下降致使社区增值服务毛利率承压，上半年社区增值服务的毛利率为29.1%，同比-3.8pcts，进一步拖累公司整体盈利能力。 ⚫费用控制卓有成效，现金流改善明显。公司成本控制效果明显，上半年销售费用率为1.5%，同比下降1.0个百分点；管理费用率为10.9%，同比微降0.1个百分点。22年同期受可转债计提利息影响财务费用约1.0亿元，今年上半年无该影响后财务收入净额约0.1亿元，对净利润有较大正面提升。上半年公司现金流明显改善，经营活动实现现金流入净额3.5亿元，同比快速大幅提升27.5亿元，净现比达1.7，经营质量提升。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860521070001吴丛露wuconglu@orientsec.com.cn执业证书编号：S0860520020003香港证监会牌照：BQJ931 盈利预测与投资建议 李睿lirui1@orientsec.com.cn张续远zhangxuyuan@orientsec.com.cn ⚫维持增持评级，调整目标价至1.81港元。根据公司中期经营情况，调整了对各项业务收入增速和毛利率的预测，以及销管费用率的预测，调整后23-25年EPS预测值为0.21/0.22/0.26元（原预测23-24年为0.33/0.40元）。可比公司2023年PE估值为8x，对应目标价1.81港元。（1港元=0.919人民币）。 关联方风险影响仍需观察2022-12-29底蕴犹在，外拓及整合能力优秀2021-12-28 风险提示 ⚫毛利率下行风险。第三方拓展风险。收并购整合和商誉风险。 根据公司中期经营情况，本次调整了对各项业务收入增速和毛利率的预测，以及销管费用率的预测。基础物管服务方面，公司关联方支持减少，第三方拓展是业务主要增长来源，市场竞争加剧下预计后续拓展规模增速有所放缓，第三方项目占比增加导致毛利率承压，据此下调后续收入增速及毛利率预测。社区增值服务方面，部分与房地产行业关联度较高的业务规模下降，整体消费需求仍待复苏，根据中期业绩数据下调后续收入增速预测。非业主增值服务方面，地产下行和关联方影响下业务规模缩减，根据中期业绩数据下调后续收入增速及毛利率预测。城市服务方面，上半年部分到期项目未能续约，以及出于对利润率的考虑公司主动终止部分项目，城市服务收入和毛利率有所下降，下调后续收入增速和毛利率预测。销管费用方面，公司上半年成本控制收效显著，销售费用率下降，管理费用率维持较低，据此调整后续费用率预测。 风险提示 ⚫毛利率下行风险。若人工成本持续上涨而物业费提价不及预期，或增值业务修复不及预期，可能导致公司整体毛利率超预期下行的风险。⚫第三方拓展风险。将导致在管面积增长低于预测值，物管收入增速不及预期。⚫收并购整合和商誉风险。如收购标的业绩不及预期，有可能导致商誉减值，从而影响公司业绩。 附表：财务报表预测与比率分析 Tabl e_Disclai mer分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的12个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数）； 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上；增持：相对强于市场基准指数收益率5%～15%；中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准： 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动； 看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 HeadertTabl e_Discl ai mer免责声明 本证券研究报告（以下简称“本报告”）由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面协议授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容。不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发的，被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 东方证券研究所 地址：上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话：021-63325888传真：021-63326786网址：www.dfzq.com.cn 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。