截至二零二三年六月三十日止六個月二零二三年中期報告 目錄2 財務摘要3 主席報告5 管理層討論及分析5 業務回顧15 資本資源及流動資金17 財務資料17 獨立核數師審閱報告18 簡明綜合中期收益表19 簡明綜合中期全面收益表20 簡明綜合中期財務狀況表22 簡明綜合中期現金流動表24 簡明綜合中期權益變動表26 簡明綜合中期財務報表附註42 企業管治及其他資料54 股東參考資料56 公司資料掃描並下載本報告： 財務摘要2二零二三年中期報告二零二三年上半年二零二二年上半年百分比變動百萬港元百萬港元收入5,4724,64118%物業銷售2,1231,71424%物業租賃及其他2,4982,502–酒店營運851425100%基礎溢利(1)1,7391,50815%股東應佔溢利1,7392,747-37%財務數據二零二三年上半年二零二二年上半年百分比變動港元港元每股盈利1.201.89-37%調整後的每股盈利(2)1.201.0415%中期股息每股0.400.40維持備註：(1) 基礎溢利指股東應佔溢利，不計入二零二二年出售香港兩個貨倉的非經常性收益以及投資物業公允價值變動。(2) 根據基礎溢利計算。 主席報告3嘉里建設有限公司致各位股東：我謹代表嘉里建設有限公司欣然宣布二零二三年中期業績。報告期內，我們看到營商環境較二零二二年同期有所改善。然而新冠疫情後的復甦勢頭遜於預期，香港和內地的房地產市場仍見疲軟。儘管內地政策保持促進增長的取態，並透過支持物業用家以及促進穩定的措施支援房地產市場，內地經濟自二零二三年第一季短暫反彈以來，經濟數據仍令人失望。本集團在二零二三年上半年錄得穩健表現：物業銷售反應正面，尤其在香港、杭州和上海；我們旗下的零售及辦公室組合亦保持穩定，並帶來穩定的租賃收入；而隨著商務活動和休閒旅遊復甦，酒店業務表現顯著提升。財務表現及股息本集團錄得股東應佔溢利17.39億港元（二零二二年上半年：27.47億港元）。不計入二零二二年出售香港兩個貨倉的非經常性收益及投資物業公允價值變動，二零二三年上半年基礎溢利達17.39億港元（二零二二年上半年：15.08億港元），同比增長15%。截至二零二三年六月三十日止期間的每股盈利為每股1.20港元（二零二二年上半年：每股1.89港元，或基於基礎溢利每股 1.04港 元 ）。董事會宣派截至二零二三年六月三十日止六個月之中期股息每股0.40港元（二零二二年上半年：每股0.40港元）。董事會預期將維持穩定股息，以實現長期可持續增長為目標。業務表現理想二零二三年上半年，本集團總收入達54.72億港元（二零二二年上半年：46.41億港元），同比增長18%。發展物業收入貢獻21.23億港元（二零二二年上半年：17.14億港元），較去年同期增加24%。期內合約銷售額共81.70億港元（二零二二年上半年：30.98億港元）。上半年的合約銷售業績主要由內地杭州住宅項目售罄，以及福州、瀋陽、天津及鄭州項目的持續銷售，加上武漢項目的預售所帶動。香港方面，緹山售罄，加上The Aster推出市場後反應正面，以及揚海的持續銷售。我們的投資物業組合（不計入酒店）的入住水平穩定，帶來穩定的收入24.98億港元（二零二二年上半年：25.02億港元），其跌幅輕微主要是由於失去了於二零二二年出售的貨倉的租金收入以及外匯影響。隨著上半年取消與疫情相關的旅遊限制，我們的酒店錄得8.51億港元的收入（二零二二年上半年：4.25億港元），與去年同期相比增幅達100%，接近二零一九年疫情前水平的90%。建立優質土地儲備我們在二零二三年上半年收購了兩個優質項目，將物業組合總樓面面積提升至5,161萬平方呎（於二零二二年十二月三十一日：4,849萬平方呎）。二零二三年二月，我們投得一幅位於荃灣的香港住宅地塊。此項目依山而建，面向青衣及汀九橋海濱，將成為我們香港發展物業組合的重要組成部分。繼二零二二年在上海市市中心購入四幅地塊後，我們再於二零二三年六月成功投得其鄰近的餘下六幅綜合用途發展地塊。項目總樓面面積逾545萬平方呎，將有助本集團鞏固發展物業管道，以實現良好的近期收入，並通過增加長期穩定的經常性收入，強化我們在上海市都會區的投資物業組合。 4二零二三年中期報告主席報告可持續發展我們致力在資產組合和社區內實踐可持續發展的最高標準。各個發展中項目的設計，均以達到LEED/WELL金級或以上認證為目標，而我們在主要城市的主要綜合用途發展項目均經過翻新改造以滿足相關標準。對於在我們的項目中生活、工作和娛樂的社區，我們同樣致力於創建促進健康和福祉的建築和環境。嘉里建設有限公司倡導「以人為本」的空間設計，並鼓勵大眾參與，因而榮獲國際WELL健康建築研究院頒予WELL區域領導力獎（亞洲），成績可喜。我們感謝獲頒此項認可，並將持續投入資源，致力實踐環境、社會及管治（「ESG」）的最佳守則。展望除內地政府推出具影響力的刺激措施以外，我們預計香港及內地房地產市場在可見未來仍然低迷。經歷了三年的新冠疫情限制以及較預期緩慢的復甦速度，企業和投資者仍然保持審慎態度，亦不輕易作出投資決定。香港方面，顯著高企的利率環境令情況加劇，直接導致自置居所成本上升，抑壓住宅市場情緒。儘管我們對兩個市場的長期基本面保持樂觀，但我們認為市場氣氛和信心需要更多時間重建。我們將加倍審慎，專注於發展中項目的交付，以及資產優化，並延緩任何非必要的資本支出。最後，我謹代表董事會感謝管理團隊和所有同事的貢獻和不懈努力，以及我們的租戶、客戶和股東等持份者一直以來的信任和支持。郭孔華主席香港，二零二三年八月二十九日 管理層討論及分析業務回顧5嘉里建設有限公司穩踞內地及香港市場土地儲備策略本集團穩踞香港及內地主要城市。於二零二三年上半年，本集團共有十二個發展物業項目在售，分別位於香港、福州、杭州、昆明、秦皇島、瀋陽、鄭州和武漢等八個城市；同時於香港、北京、杭州、前海、上海、深圳和瀋陽營運九個主要綜合用途項目。本集團的土地儲備策略，旨在建立優質投資物業組合，包括主要在內地的辦公室、零售、酒店和出租公寓，同時在內地和香港維持強健而平衡的發展物業管道。本集團擁有穩健的土地儲備，可於未來數年帶動增長，並旨在維持嚴謹和審慎的土地儲備策略，以支持長期可持續增長。物業組合之組成於二零二三年六月三十日，本集團於內地、香港及海外所持物業組合之樓面面積合共5,161萬平方呎（二零二二年十二月三十一日：4,849萬平方呎）。樓面面積有所增加，主要由於本集團在二零二三年上半年購入兩個項目。本集團於二零二三年在香港成功投得的首個項目為一幅位於荃灣的住宅地塊，樓面面積約314,000平方呎。本集團第二個購入的項目，為二零二三年六月在上海市投得的六幅綜合發展用途地塊，項目將沿黃浦區金陵路十幅相連地塊統一發展，項目總樓面面積共約545萬平方呎，發展涵蓋住宅公寓、石庫門聯排別墅、辦公室、零售、酒店和民生設施用途。此項目有助本集團鞏固發展物業管道，提供良好的中期盈利，並壯大本集團於上海市都會區的投資物業組合，從而長遠擴大其穩定的經常性收入基礎。本集團物業組合之應佔樓面面積摘要如下：於二零二三年六月三十日：本集團物業組合之應佔樓面面積內地香港海外於二零二三年六月三十日總計於二零二二年十二月三十一日總計（千平方呎）發展中物業21,6221,7654,01227,39924,233投資物業10,8133,0731,86715,75315,752酒店物業4,467385045,0095,009持有作出售用途物業2,91353033,4463,498總樓面面積39,8155,4066,38651,60748,492 6二零二三年中期報告管理層討論及分析業務回顧發展物業管道根據本集團的發展中物業組合，未來的發展物業將為本集團構建強健的合約銷售管道，足以滿足未來五年及其後銷售所需。 於二零二三年六月三十日，待售發展物業的應佔總樓面面積為1,124萬平方呎。在內地，本集團擁有強健的發展物業管道，將帶來959萬平方呎的應佔樓面面積。在香港，本集團同時持有一系列優質發展中項目，以及可發展為潛力優厚項目的土地儲備，應佔樓面面積共約165萬平方呎。本集團應佔發展物業落成時間表目標落成期內地項目權益 應佔樓面面積香港項目權益 應佔樓面面積（千平方呎）（千平方呎）二零二三年鄭州55%580二零二四年昆明55%124二零二四年前海70%42二零二四年起秦皇島60%1,894二零二四年起瀋陽60%1,666二零二四年起杭州100%1,007二零二五年天津49%147海盈山50%319二零二五年元朗90%254二零二五年起武漢100%2,613二零二五年起上海浦東40%205二零二六年日出康城第十三期25%387二零二七年起上海黃浦100%1,316二零二八年土瓜灣100%370二零二八年荃灣100%314總計9,594總計1,644 7嘉里建設有限公司管理層討論及分析業務回顧投資物業管道及酒店本集團旗下主要投資物業組合樓面面積合共1,839萬平方呎，包括辦公室、零售、公寓、酒店及貨倉。主要投資物業組合總計之中，香港佔17%，內地則佔83%，分別為本集團貢獻311萬平方呎及1,528萬平方呎之應佔總樓面面積。其組成如下：本集團於主要城市的投資物業及酒店組合（應佔樓面面積）*於二零二三年六月三十日：香港北京上海深圳杭州瀋陽其他於二零二三年六月三十日總計於二零二二年十二月三十一日總計（千平方呎）辦公室7787111,5193,0041023541956,6636,525零售1,197989593477984861,1895,0745,231酒店385007591214613952,2314,5054,485公寓799277774––––1,8501,850貨倉299––––––299299總計3,1111,5864,0113,4721,3611,2353,61518,39118,390備註： * 不包括海外投資物業及酒店之應佔樓面面積共237.1萬平方呎。本集團在內地發展中的主要綜合用途項目管道（包括酒店），將於未來數年為內地投資物業組合增添1,203萬平方呎的樓面面積，當中包括辦公室樓面面積約627萬平方呎、零售樓面面積約461萬平方呎和酒店物業樓面面積約77萬平方呎。而上海浦東和黃浦區項目、武漢、杭州和其他城市將為本集團的增長藍圖作出重點貢獻。 8二零二三年中期報告管理層討論及分析業務回顧本集團於內地發展中的主要綜合用途項目及酒店（應佔樓面面積）目標落成期城市公寓辦公室零售酒店總計（千平方呎）二零二三年南昌–49618–514二零二四年昆明–––258258二零二四年前海18750376–766二零二五年天津–48992–581二零二五年杭州1962411,0431751,655二零二五年起瀋陽–452593–1,045二零二六年鄭州–349–226575二零二六年上海浦東–110981–1,091二零二八年起上海黃浦–2,3071,3551123,774二零三二年武漢–1,318451–1,769總計3836,2654,60977112,028此等項目落成後，本集團投資物業和酒店組合的樓面面積將增加58%，或至3,279萬平方呎，為本集團建構強大的平台，通過穩步推出新資產而逐步增加經常性收入，並繼續把握機會優化續租租金及現有資產的租值。 9嘉里建設有限公司管理層討論及分析業務回顧內地物業部總覽截至二零二三年六月三十日止六個月內，內地物業部錄得收入總額29.56億港元（二零二二年上半年：26.64億港元），及毛利17.95億港元（二零二二年上半年：16.04億港元）。踏入二零二三年上半年，內地市場的社交距離措施逐漸取消，並與香港和世界各地恢復通關。期內消費氣氛漸見改善，但需從二零二二年下半年相對緩滯的市況中重新啟動市場動力，致使二零二三年上半年的復甦速度較預期緩慢。在此背景下，本集團錄得發展物業銷售收入1.85億港元（二零二二年上半年：3.56億港元）及相應毛利0.41億港元（二零二二年上半年：1.73億 港元）。毛利率為22%