2023H1暂时性下滑，全年业绩值得期待

公司研究 深圳控股（00604.HK） 2023H1暂时性下滑，全年业绩值得期待 深圳控股（00604.HK） 2023年8月31日公司研究·点评报告 基础数据 2023H1业绩暂时性下滑 所属行业 房地产、物业 深圳控股发布2023中期业绩：2023上半年公司实现收入60.6亿港元（下 评级 买入 同），同比下降61%；录得毛利20.8亿元，同比下降约70%；整体毛利率约 收盘价(HKD) 1.38 34.4%，较去年全年水平微升0.5个百分点。2023上半年，公司录得股东应占 总市值(HKD亿) 123 亏损1.17亿元。 流通市值(HKD亿) 123 上半年公司收入大幅下滑，主要原因在于今年新竣工结转项目将集中在下半年 52周最高/最低(HKD) 1.01-1.73 （包括深业云筑二期、山水东城等9个项目）。盈利录得亏损，一方面在于期内物业开发业务结转收入大幅下滑，另外应占联营及合营公司利润出现亏损，也对公司整体盈利形成了一定拖累。 具体业务方面，物业开发业务录得收入29.5亿元，同比下滑76%；物业投资 数据来源：Wind；数据日期：2023年8月31日收盘 国信证券（香港）研究部整理 股价表现 20% 业务收入6.94亿元，同比增长25%，主因商业及写字楼租赁市场显著回暖， 业务毛利率79%，较去年同期上升10个百分点。城市综合运营业务实现收入 14.2亿元，同比增长约11%，主因运营规模继续扩大，业务毛利率约17%，较去年同期上升3个百分点。总体来看，公司各项业务运营保持稳健，上半年业绩大幅下滑，只是暂时性的。 2023H1合同销售同比大增，全年结转收入仍有望稳步增长 2023上半年，公司合同销售面积34.5万平米，同比增长约66%，合同销售金 额约147.9亿人民币，同比大增198%。截至2023年7月，公司已实现合同销售金额约163亿人民币，完成全年目标的71%。 截至2023年6月底，公司土地储备计容建筑面积659万平米，同比大致持平， 预计货值超1000亿人民币。土储分布方面，粤港澳大湾区土储面积占比约 65%，长三角土储面积占比约15%。 公司今年新竣工结转项目将集中在下半年。根据公司介绍，9个项目竣工面积约125万平米。我们预计随着下半年新项目的竣工结转，公司全年物业开发业务收入仍有望实现同比稳步增长。 城市综合运营业务增长稳健，分拆上市顺利推进 2023H1，公司城市综合运营业务实现收入14.2亿元，同比增长约11%。截至 2023年6月底，公司在管物业面积7183万平方米，较2022年底增长5.3%。根据公司介绍，旗下城市综合运营业务分拆上市正在顺利推进中，目前已向港交所提交H股上市申请。 物业投资业务迅速回升，复苏态势良好2023H1，公司物业投资业务收入6.94亿元，同比增长约25%。主因国内线下消费迅速复苏、商业市场明显好转，带动商业及写字楼租赁市场显著回暖。 截至2023年6月底，公司持有投资物业总面积约180万平米，公允价值超340亿港元。公司表示将积极把握公募REITS和类REITS的机会，探索资产证券化以盘活投资物业存量资产。我们认为公司该项业务收入及业绩贡献于2023年有望恢复至历史较高水平。 盈利预测 我们预计公司2023年总收入同比将实现稳健增长，其中物业投资、城市综合 运营业务将有望实现双位数的快速增长。我们预测公司2023年股东应占利润 将迅速回升至35亿元左右的规模，主因公司物业开发业务毛利率的回升，以及物业投资、城市综合运营业务规模的扩大和盈利能力的恢复。 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 深圳控股恒生指数 数据来源：Wind；国信证券（香港）研究部整理 韩卫东 SFCCENo.:BCH669 +85228998300 hanwd@guosen.com.hk 相关研究报告 《深圳控股（00604.HK）：平稳度过行业寒冬， 2023或将迅速回升》（2023-03-31） 《深圳控股（00604.HK）：中长期目标明确，竞争优势突出》（2022-08-29） 《深圳控股（00604.HK）：业务拓展显著加速，行业地位有望持续提升》（2022-05-26） 估值与投资评级 深圳控股（00604.HK）港股2023年8月31日收盘价为1.38元，对应我们的2023年预测业绩PE仅3.5倍，PB仅约0.3倍。公司目前估值处于历史低位水平。尽管遭遇疫情冲击和行业寒冬，但公司整体经营状况依然稳健。7月下旬以来，各项房地产促进政策密集发布，市场有望逐步筑底回暖。我们认为，公司目前股价处于显著低估状态，投资价值相当显著，且安全边际非常高。中长期来看，公司作为深圳本地优势国企，在房地产行业进入平稳增长、质量型增长的新阶段后，公司业务模式、资源禀赋、经营能力、资金及融资能力等多方面的优势有望充分发挥。重申买入评级。 （注：以上数据均来自于上市公司公告、上市公司网站、Wind、国信证券（香港）研究部整理） 风险提示 物业开发业务、城市综合运营业务拓展不顺利，房地产市场长期低迷。 盈利预测 货币单位：亿港元 2019 2020 2021 2022 2023E 202 营业总收入 149.19 188.03 320.50 315.40 3 YOY -10.4% 26.0% 70.5% 毛利 51.25 88.15 12 YOY -14.2% 7 毛利率 3 归母净利润YOY 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图1深圳控股2014-2023H1收入及增速（亿港元）图2深圳控股2014-2023H1净利润及增速（亿港元） 320.5315.4 213.5 184.3 188.0 166.4 138.3 149.2 102.5 60.6 350 300 250 200 150 100 50 0 收入增速 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 60 49.5 31.328.731.7 34.2 40.637.2 20.9 -1.2 -27.2 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 净利润增速 100% 50% 0% -50% -100% -150% -200% 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图3深圳控股2014-2023H1净利润及增速（剔除各项价值变动的净影响后，亿港元） 图4深圳控股2014-2023H1毛利及增速（亿港元） 50 40 30 20 10 0 -10 45.5 60% 40.1 38.9 31.0 26.1 21.6 16.2 30.6 31.5 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -2.5 -30% 140 124.3 106.9 82.7 88.1 63.7 59.7 51.3 40.7 35.5 20.8 120 100 80 60 40 20 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 净利润（剔除各项价值变动的净影响）增速 毛利增速 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图5深圳控股2014-2023H1总体毛利率走势 50% 46.9% 45% 40% 35% 36.4%36.0%36.8% 34.6% 38.7% 35.9% 34.6%34.4% 38.8% 33.9%34.4% 30% 29.5% 25% 20% 2011201220132014201520162017201820192020202120222023H1 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图6深圳控股2014-2023H1结转销售面积及增速（万平米）图7深圳控股2014-2023H1合同销售面积及增速（万平米） 92.2 75.7 80.5 75.173.0 48.2 51.9 39.9 43.2 12.1 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 结转物业销售面积增速 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 100 95 90 82 64 67 5657 57 49 34 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 合同销售面积增速 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图8深圳控股2014-2023H1土地储备计容建筑面积情况（万平米） 1200 1000 1049 723 674 660 659 599 476 467 327 328 800 600 400 200 0 2014201520162017201820192020202120222023H1 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图9深圳控股2014-2023H1物业开发新开工与竣工情况（万平米） 450 400 350 300 250 200 156 225 392 277 150 100 50 0 8083 100102 41 6062 8072 118 113 82 109 0 7577 2014201520162017201820192020202120222023H1 新开工面积竣工面积 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图10深圳控股2014-2023H1投资物业总面积（万平米）图11深圳控股2014-2023H1城市综合运营业务收入及增速（亿 港元） 200 180 160 140 120 100 85%85% 82%82% 87% 90% 85% 82%82% 80% 75% 70% 80 60 100100 40 20 0 110114114129129 173179179 65% 60% 55% 50% 投资物业总面积深圳地区占比 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 图12深圳控股2014-2023H1净负债率情况图13深圳控股2014-2023H1银行及其它借款平均借贷成本 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 64.7% 22.7%23.4%23.9% 30.2% 26.8%23.9% 31.2% 60.2% 53.2% 6.0% 5.5% 4.9% 4.6% 4.6% 4.8%4.7% 4.2% 3.7% 3.3% 3.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 净负债率（只包括银行贷款及其它贷款）银行及其它借款平均借贷成本 数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部数据来源：上市公司公告，国信证券（香港）研究部 财务预测 资产负债表（百万港元） 2020 2021 2022 2023E 2024E 利润表（百万港元） 2020 2021 2022 2023E 2024E 现金及现金等价物 16,166 19,917 11,668 8,859 10,710 营业收入 18,803 32,050 31,540 34,347 36,473 应收款项 7,820 6,149 6,267 5,629 6,387 营业成本 9,988 19,625 20,848 22,216 24,109 存货 58,486 69,675 82,946 85,892 86,971 毛利 8,815 12,426 10,693 12,131 12,364 其它流动资产 3,294 3,829 2,266 8,552 8,425 销售费用 319 399 433 556 602