固定收益专题：地产形势探析：且行且观

证券分析师 固定收益专题 地产形势探析：且行且观 徐亮 资格编号：S0120521060004 邮箱：xuliang3＠tebon.com.cn 胡君 资格编号：S0120523060001 邮箱：hujun＠tebon.com.cn 联系人 相关研究 基金配置系列研究： 《公募基金的信用债投资思路变迁》 《债基在利率上行中的信用债投资思路》 信用利差系列研究： 《当前信用利差分析，兼论信用利差什么情况下会收窄》 《信用利差什么情况下会走阔，信用债该如何配置》 信用债投资策略研究： 《浙江省湖州市城投平台投资策略》 《鄂湘赣区域有哪些城投平台资质在改善》 《江浙皖区域有哪些城投平台资质在改善》 《城投债的性价比分析》 《地产择券：“小而美”房企》 《当前信用债投资应当具有防守性思维》 证券研究报告|固定收益专题 2023年9月1日 研报要点： 供需关系发生重大变化：地产基本面数据整体走向统计意义的底部，核心区域地块和商品房仍是优质资产，因此一二线城市存在政策预期。8月25日 “认房不认贷”政策被纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，预计后续会有多个城市跟进，有助于精准挖掘部分群体购房需求，但政策工具效果有待观察；截至23年8月31日，广州、深圳、厦门、武汉均宣布实施“认房不认贷”政策，江苏省全省实施个人首套房“认房不认贷”。 8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。重点内容有以下几条： 降贷款首付比。统一全国个人住房贷款首付比下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套房贷款首付比最低2成，二套最低3成。 降贷款利率。首套房贷利率下限仍然不低于市场报价利率（LPR）减20个基 点，二套利率下限下调为不低于LPR加20个基点。 存量首套房贷利率下调。自今年9月25日起，借款人可向银行提出申请，有两种途径降低存量房贷利率：第一，银行重新发放贷款置换存量首套房贷； 第二，协商变更合同约定的利率水平。调整后的存量房贷利率不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷款利率下限，具体以合作银行政策为准。 11家银行已官宣下调存款利率，最大降幅25个基点：根据北京商报讯，截至9月1日，已有11家银行在官网更新了人民币存款参考利率表，将中、长期定期存款挂牌利率进行下调。国有大行中，工商银行1年期定期存款挂牌利率下调10个基点至1.55%，2年期下调20个基点至1.85%，3年期、5年期均下调25个基点分别至2.2%、2.25%。整体来看，多家股份制银行定期存款1年期、2年期、3年期、5年期挂牌利率普遍分别下调10个基点、20个基 点、25个基点、25个基点。 政策端工具箱种类丰富，展望后市，以下方面可能会有一定优化空间：契税、中介费率优化；部分城市推出购房补贴；适当允许开发商降价促销等。预计随着一系列供需两端的政策逐步优化，需求端信心或有一定提振，购房需求也会有一定释放。 长远角度，包括居民就业、自然灾害、外需等内外多种复杂因素是需求端不振的核心因素，在上述因素不构成房地产市场主要矛盾的前提下，叠加政策呵护，最核心的一端，即销售复苏的可见性会增强。 此外，根据我们对城中村改造的测算：测算结果显示超大特大城市城中村规划建筑面积共计7.2亿平方米。城中村改造能在一定程度上提振地产市场，但短期对地产上下游链影响有限，长期意义重大。 风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险、信用风险蔓延。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1.房地产政策3 1.1.政治局会议：房地产行业重磅定调3 1.2.政策工具箱3 1.3.展望4 2.房地产基本面5 3.城中村空间测算10 3.1.概况10 3.2.规划布局10 3.3.规模测算12 3.4.亮点及关注点15 风险提示16 信息披露17 图表目录 图1：30大中城市商品房成交面积环比5 图2：全国十大城市商品房可售面积-万平5 图3：土地购置费6 图4：商品房销售面积累计同比6 图5:全国30大中城市商品房成交面积6 图6:分能级看城市商品房销售环比增速6 图7:二手房房价8 图8:二手房房价（续）8 图9：全国二手房挂牌情况8 图10：二手房挂牌量情况-分能级8 图11：成都二手房成交情况9 图12：北京二手房成交情况9 图13:全国超大特大城市城中村规划建面分布图14 表格目录 表1：7月房价涨跌榜（列举）7 表2：城中村改造和棚户区改造的差异10 表3：超大特大城市名单11 表4：全国超大特大城市城中村规划布局情况11 表5：测算指标来源及解释13 表6：全国超大特大城市城中村规划建筑面积测算13 表7：城中村改造项目投资情况列举14 1.房地产政策 1.1.政治局会议：房地产行业重磅定调 2023年7月24日，中共中央政治局会议指出： 要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。 1.2.政策工具箱 认房不认贷。当前1限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北京、上海、深圳、广州、成都、西安、厦门、长沙、合肥、武汉、青岛、福州、宁波、重庆、石家庄、珠海等十余个核心城市。“认房不认贷”政策有助于改善外地有 过贷款记录本地无房、卖一买一置换以及已还清房贷再购房人群需求。8月25日，据新华社消息，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了 《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。该政策有助于精准挖掘部分群体购房需求，且被纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，预计后续会有多个城市跟进。 2023年8月30日，广州率先实施宣布“认房不认贷”政策，随后深圳也同 样宣布实施“认房不认贷”政策。2023年8月31日，厦门、武汉、中山宣布实施“认房不认贷”政策，江苏省全省实施个人首套房“认房不认贷”政策。 精准实施差别化住房信贷政策。2023年1月，央行提出建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，“对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。8月央 行再次明确强调实施差别化住房信贷政策，首套商贷利率下限和未来二套房商贷利率下限均存在下调预期。 存量房贷利率下调。LPR下调后仍高于新购房贷利率叠加理财收益率低于房贷利率等多重因素导致居民在今年出现大规模提前还贷现象。居民提前还贷给银 行带来一定压力，企业贷款意愿降低也进一步影响了资金流通。针对存量房贷利率过高情况，政府也出台了一系列措施。7月14日，在上半年金融统计数据新闻 发布会上，央行就提到“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。 1https://finance.ifeng.com/c/8Ro4PvBgEuR 8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。重点内容有以下几条： 降贷款首付比。统一全国个人住房贷款首付比下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套房贷款首付比最低2成，二套最低3成。 降贷款利率。首套房贷利率下限仍然不低于市场报价利率（LPR）减20个基点，二套利率下限下调为不低于LPR加20个基点。 存量首套房贷利率下调。自今年9月25日起，借款人可向银行提出申请，有两种途径降低存量房贷利率：第一，银行重新发放贷款置换存量首套房贷；第二，协商变更合同约定的利率水平。调整后的存量房贷利率不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷款利率下限，具体以合作银行政策为准。 11家银行已官宣下调存款利率，最大降幅25个基点：根据北京商报讯，截 至9月1日，已有11家银行在官网更新了人民币存款参考利率表，将中、长期 定期存款挂牌利率进行下调。国有大行中，工商银行1年期定期存款挂牌利率下调10个基点至1.55%，2年期下调20个基点至1.85%，3年期、5年期均下调 25个基点分别至2.2%、2.25%。整体来看，多家股份制银行定期存款1年期、2 年期、3年期、5年期挂牌利率普遍分别下调10个基点、20个基点、25个基点、 25个基点。 民营地产企业融资情况有望改善，针对民营地产企业帮扶政策有一定预期。 8月3日，中国人民银行召开金融支持民营企业发展座谈会，推动银企供需对接， 研究加强金融支持民营企业工作举措。伊利集团、宏桥集团等8家民营企业和部分金融机构、银行间市场交易商协会主要负责人参加座谈会。 1.3.展望 地产基本面数据整体走向统计意义的底部，一二线城市存在政策预期，核心区域地块和商品房仍是优质资产，预计随着一系列供需两端的政策逐步优化，需求端信心或有一定提振，购房需求也会有一定释放。长远角度，包括居民就业、自然灾害等内外多种复杂因素是需求端不振的核心因素，在上述因素不构成房地产市场主要矛盾的前提下，销售复苏的可见性会增强。 具体到投资角度，城投债方面，虽然整体上土地出让表现一般，但结构性仍有一些城市受到市场青睐，土拍行情较好，地方综合财力也就有所保障。地产债方面，国企房企是机构主要的关注点，虽然销售回款会对其基本面有扰动，但银行、股东等方面的支持是其曲线相对平稳的主要因素，后续可等待市场波动、政策博弈阶段博取一定高收益。 2.房地产基本面 6月份房地产反转趋势仍不明显，施工与竣工面积均有待提升。2023年6月，房地产开发企业累计房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%，环比下降0.4%；累计房屋新开工面积49880万平方米，同比下降24.3%，环比下降1.7%； 累计住宅新开工面积36340万平方米，同比下降24.9%，环比下降2.2%；累计住宅竣工面积24604万平方米，同比增长18.5%，环比下降0.5%2。 6月份全国主要城市房价情况有待提升，新建商品房更具价格韧性。6月份， 70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比上涨城市有27个，比上月增加1个，环比上涨城市个数减少，各线城市新建商品住宅销售价格环比持平或略降；二手住宅同比上涨城市有6个，比上月减少3个，二手住宅销售价格同比、环比 双降。一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，北京、 上海环比分别上涨0.1%和0.4%，广州、深圳环比分别下降0.1%和0.3%。3 土地4市场方面，2023年1月至7月10日，鄂尔多斯市土地成交面积达 1648.66万平方米，位居全国首位。2023年1月至7月10日，仙桃市土地成交溢价率达88.7%，为所有城市中最高。从重点城市来看，8月7日-8月13日，重点城市土地成交有所回落，总计成交68宗经营性用地，总建面积431万平方米，环比降幅52%；总成交金额324亿元，环比降幅59%；平均楼板7516元/平方米，环比降低15%。整体溢价率降至2.2%，主要由于低能级城市持续遇冷。 图1：30大中城市商品房成交面积环比图2：全国十大城市商品房可售面积-万平 资料来源：wind，德邦研究所资料来源：wind，德邦研究所 2https://data.stats.gov.cn/easyquery.htm 3https://baijiahao.baidu.com/s?id=1771450684711285395&wfr=spider&for=pc 4https://mp.weixin.qq.com/s/EqNgzNrK3C3SeM