销售拿地表现稳定，净利润增速筑底回升

证券研究报告 公司研究 2023年08月31日 本期内容提要: 速仍然保持韧性，1-6月累计实现销售额1664亿元，同比增长40.1%；累计销售面积684万平方米，同比增长40.3%。增速为2020年以来的较高水平，实现超越全国的快速增长。均价方面，2023上半年公司销售均价同比-0.2%，基本保持稳定，延续2019年至今的上升趋势。2023年上半年销售额市场占有率继续提升至2.6%的最高值，克而瑞全口径销售额排名升至第5。截至2023H1已实现销售额占年度目标50.44%。我们认为在需求端政策发力、且公司土储充裕的背景下，公司今年有较大概率实现年度目标。 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S15005220100002联系电话：+86 18621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 拿地布局：2023年上半年拿地稳健，权益占比提升。在公司销售增速较高，但行业整体销售规模波动较大的背景下，公司保持稳健的投资策略，土地投资强度在龙头房企中依然保持较高水平。从权益比例来看，2023年上半年拿地金额权益占比83%，相比2022H2大幅提升。根据中报披露的项目表统计，2023H1公司未竣工土储5051万平，待开工土储299万平，总土储合计约5350万平。华东、江南、西南、深圳区域土储占比较高。我们认为公司当前土储规模充裕、布局合理，可保证较高去化率和流速，为实现年度销售目标提供有力保障。 投融资与负债结构：融资成本续创新低，负债规模小幅增长。2023H1剔除预收账款的资产负债率为62.86%，环比2022H2增加0.44pct。净负债率47.01%，环比减少1.08pct。现金短债比从2022H2的1.30x，降低至2023H1的1.09x，环比减少0.21x。2023H1推算口径有息负债规模2091.04亿元，同比增长6.6%，保持小幅增长。综合资金成本3.65%，环比2022H2减少24bp，续创2015年来新低。2023年6月，1年期和5年以上期LPR利率均调降10bp，公司抓住窗口期，上半年新增注册138亿元公司债，并实现公开市场融资74.9亿元。我们认为，资金成本保持低位，也有利于公司继续降低负债成本，实现规模的稳步扩张。盈利预测与投资评级： 预测公司2023-2025E归母净利润分别为74/ 105/134亿元，EPS分别为每股0.89/ 1.26/ 1.60元，8月31日收盘价对应2023-2025E的PE分别为15.36/ 10.84/ 8.52倍。我们继续看好公司在市场复苏中的销售弹性和规模成长性。因此维持“买入”评级。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期。地产行业销售下行幅度超预期。公司地产销售业务和其他业务拓展不及预期。 信达证券股份有限公司CINDA SECURITIES CO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 目录 1业绩：营收增速回落，净利润同比大幅回升........................................................................32销售：上半年保持高速增长，全年目标实现过半.................................................................63拿地：强度保持稳健，土储规模充裕..................................................................................84融资：融资成本续创新低，负债规模小幅增长..................................................................10盈利预测...............................................................................................................................11风险因素...............................................................................................................................12 图表目录 图表1：2023H1营业收入增速转为负增................................................................................3图表2：2023H1归母净利润增速大幅回升.............................................................................3图表3：2023H1开发业务收入同比下降................................................................................3图表4：2023H1华中、深圳与华北区域收入同比增长...........................................................3图表5：2023H1投资收益保持稳定........................................................................................4图表6：2023H1少数股东损益占比下降................................................................................4图表7：2023H1结算毛利率继续下行....................................................................................4图表8：2023H1结算净利率回升...........................................................................................4图表9：2023H1城市服务与资产运营毛利率上升..................................................................4图表10：2023H1销售与财务费用占比同比回落....................................................................4图表11：结算净利率与权益乘数增长，拉动ROE回升..........................................................5图表12：2023H1销售额同比增长40%.................................................................................6图表13：2023H1销售面积持续增长......................................................................................6图表14：2023H1销售均价保持稳定......................................................................................6图表15：2023H1销售市占率与排名继续提升.......................................................................6图表16：2023H1销售目标完成进度过半..............................................................................7图表17：2023H1合同负债占营收比例较高...........................................................................7图表18：2023H1拿地金额持续增长......................................................................................8图表19：2023H1拿地面积持续增长......................................................................................8图表20：2023年拿地权益占比提升.......................................................................................8图表21：2023年1-7月一线城市拿地建面占比提升..............................................................8图表22：2023H1未竣工口径土储规模充裕...........................................................................9图表23：2023H1华东与江南区域未竣工土储占比较高.........................................................9图表24：剔除预收账款资产负债率始终低于70%................................................................10图表25：2020年末以来“三道红线”均保持绿档....................................................................10图表26：2023H1有息负债小幅增长....................................................................................10图表27：2023H1综合资金成本下行至3.65%.....................................................................10图表28：公司主要业务营收增速及毛利率............................................................................11 1业绩：营收增速回落，净利润同比大幅回升 2023H1房地产项目结转规模同比减少，营收增速转为负增。2023H1招商蛇口营业总收入达到514.42亿元，同比下降10.63%。分三大类业务来看，房地产项目结转规模同比减少，对应开发业务营收减少，对营收增速拖累较大。其中，2022H1营收占比最高的西南、华东、江南与华南区域，营收同比增速分别为-31.23%、-8.30%、-38.51%和-23.37%。而华中（+13.26%）、深圳（+53.81%）、华北（+141.67%）3个区域收入保持增长。资产运营收入达到2.74亿元，同比增长40.44%。城市服务收入为7.07亿元，同比增长19.27%。 2023H1投资净收益增长，带动净利润同比增速回升。2023H1归母净利润21.53亿，同比增长14.1%，出现大幅回升，