2023年中报点评：业绩销售同比增长，运营业务多元发展

2023年08月28日 --2023年中报点评 核心观点： 分析师 销售大幅增长：公司2023年上半年实现销售额1664.36亿元，同比增长40.07%，销售面积683.96万方，同比增行40.30%，对应销售均价24334元/平米，与去年同期24374元/平米基本持平。公司全口径签约金额行业排名第五，较去年同期提升一位。城市深耕效果凸显：公司在上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京等12个城市进入当地流量销售金额排名前五。 业绩同比正增长：公司2023年上半年实现营收514.42亿元，同比下降10.63%；归母净利润21.53亿元，同比增长14.09%。营收同比下降，归母净利润同比实现正增长，主要源于1）公司2023年上半年实现投资性收益14.68亿元，同比增长30.07%，主要受到长期股权处置收益同比增加影响；2）公司2023年上半年的营业外支出为819万元，较2022年上半年4026万元减少较多；3）公司2023年上半年少数股东损益为16.49亿元，较2022年上半年减少22.24%。盈利能力上，2023年上半年公司的毛利率为16.26%，较2022年上半年下降2.33pct，其中开发业务毛利率为17.82%，较去年同期下降2.93pct，主要受到结转产品类型、体量、地区结构等因素影响。费用管控上，2023年上半年公司的销售、管理费用率分别为2.51%、1.72%，分别较2022年上半年下降0.35pct、提高0.11pct。 投资坚持城市深耕：2023年上半年，公司新增25宗地块，新增土储建面238万方，权益地价345亿元，其中“强心30城”的投资金额占比100%，较2022年提高6pct；公司坚定投资聚焦，核心6+10城”的投资金额占比98%，聚焦在一线城市以及杭州、苏州等重点城市。公司积极拓展城市更新、收并购等多元方式，期内成功落地佛山宝华旧改项目。 运营业务多元发展：运营业务实现收入31.2亿元，同比增长22.5%，实现EBITDA16.6亿元，同比增长26.1%。EBITDA口径的毛利率达到61%，较去年同期提升0.2pct，年化EBITDA回报率6.39%，较2022年全年上升0.6pct。1）2023年上半年公司集中商业实现运营收入6.69亿元，实现EBITDA2.70元，截至2023年6月末，公司在管集中商业在营项目36个，总经营建面约201万方，其中6个项目的平均出租率为100%；2023年上半年新开业3个项目，新拓展轻重资产项目各1个；在建及筹开项目42个，总经营建面296万方。2）2023年上半年公司写字楼运营收入5.89亿元，实现EBITDA4.41亿元，在营项目29个，总经营建面110万方，其中80%布局在一线城市。3）2023年上半年公司实现产业园运营收入“不含蛇口产园REIT资产）5.07亿元，实现EBITDA2.27亿元，产业园业务布局核心一二线15个城市；2023年上半年产业园在营项目30个，总经营建面209万方。4）2023年上半年公司长租公寓业务实现运营收入5.07亿元，EBITDA3.52亿元，布局19个城市，已开业项目40个，经营建面102.7万方，房源总数2.66万间。5）2023年上半年公司酒店业务实现运营收入 资料来源：中国银河证券研究院 相关研究 4.02亿元，收入已恢复至2019年同期的90%，截至2023年6月末，酒店业务布局16个城市和2个海外国家，已开业项目15个，经营建面41万方。 ⚫打造城市服务生态圈：2023年上半年，1）公司物管业务“不招商积））实现收入69.78亿元，同比增长23.58%，截至2023年6月末，在管项目2011个，管理面积33亿方；2）公司会展业务创新经营，上半年举办展会32场，办展面积269万方，轻资产业务发展迅速，上半年新签深圳龙华区会展中心等4个项目的咨询服务业务；3）公司邮轮业务经营管理态势持续向好，蛇口邮轮母港上半年吞吐量达203.27万人次，恢复至2019年的66%；4）公司康养业务积极与招商积）等内外部资源联动，截至2023年上半年，社区居家业务已新.拓项目6个。 三道红线”保持绿档：截至2023年上半年末，公司剔除预收款的资产负债率为62.86%，净负债率为47.01%，现金短债比1.09，均满足三道红线”绿档要求。2023年上半年综合资金成本为3.65%，较年初降低24bp，融资成本继续下降。 投资建议：公司三道红线”保持绿档并持续优化、融资成本继续下降；销售金额实现40%增长，投资稳健，坚持区域聚焦；运营业务多点开花。我们看好公司开发业务的稳健经营、运营和城市服务的多元发展，结合行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025年归母净利润为69.14亿元、97.17亿元、110.19亿元，EPS为0.83元/股、1.16元/股、1.32元/股，对应PE为17.25X、12.28X、10.82X，维持推荐”评级。 ⚫风险提示：宏观经济及预期、房价大幅波动、政策实施及预期、公司销售结算及预期、运营业务及预期等。 公司财务预测表 分析师承诺及简介 胡孝宇,房地产行业分析师，3年房地产研究经验，美国东北大学硕士，同济大学金融学学士，曾就职于天风证券，2023年7月加入中国银河证券研究院 评级标准 未来6-12个月，行业指数相对于基准指数不沪深300指数）推荐：预计超越基准指数平均回报20%及以上。谨慎推荐：预计超越基准指数平均回报。中性：预计与基准指数平均回报相当。回避：预计低于基准指数。 公司评级体系 未来6-12个月，公司股价相对于基准指数不沪深300指数）推荐：预计超越基准指数平均回报20%及以上。谨慎推荐：预计超越基准指数平均回报。中性：预计与基准指数平均回报相当。回避：预计低于基准指数。 免责声明 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并构成对客户的投资咨询建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户应单纯依靠本报告而取代自我独立判断。银河证券认为本报告资料来源是可靠的，所载内容及观点客观公正，但担保其准确性或完整性。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容一致或有同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。 本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券对其内容负责。链接网站的内容构成本报告的任何部分，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。 银河证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券书面授权许可，任何机构或个人得以任何形式转发、转载、翻版或传播本报告。特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告。本报告版权归银河证券所有并保留最终解释权。 联系 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn