2023年中报点评：利润率短期承压，市拓领先基本盘稳固

事件：公司发布2023年中期业绩公告。上半年实现营收77.0亿元，同比增长1.0%；归母净利8.4亿元，同比下降20.7%，业绩不及预期。 逐步摆脱地产关联交易类业务，收入结构优化。2023年上半年，地产市场下行导致相关业务收入大幅减少：公司非周期性业务收入合计同比增长7.2%，收入占比提升至92.3%；其中物业管理业务收入同比增长7.4%，收入占比提升至68.4%。而外延增值业务收入同比下降40.4%，收入占比同比下降5.3pct至7.7%。同时,业主增值服务中的家装服务收入同比减少48.6%。我们认为公司基本盘稳固，在逐步摆脱对地产关联交易类业务的依赖后，有望重回增长轨道，实现可持续的高质量发展。 各项业务毛利率均出现不同程度下滑，导致业绩承压。2023年上半年公司实现经营性现金流回正，但整体毛利率同比下降6.5pct至20.4%。除城市服务外各项业务毛利率同比均有不同程度的下滑，其中（1）物业管理服务毛利率同比下降2.4pct至18.9%，主要由于低毛利的公建项目占比提升和提升项目品质带来的人力成本上升；（2）业主增值服务毛利率同比下降20.6pct至48.2%，主要由于家装等业务受房地产下行影响以及完善产业链布局带来的投入加大；（3）外延增值服务毛利率同比下降16.2pct至19.7%，主要由于开发商服务需求下降但相关业务成本仍较高。费控方面，公司销管费率保持稳定为5.7%，贸易及其他应收款减值拨备同比减少83.4%至0.5亿元。 市场拓展持续领先，城市服务深化布局。截至2023年6月30日，公司在管面积和合约面积分别达到5.8亿方和7.6亿方，在管面积中83.3%来自于第三方项目。公司2023年上半年新增合约面积3062万方。公司坚持聚焦高能级城市战略，按年化合同金额口径，上半年新拓项目中一二线城市占比高达78.1%，拓展均价为2.1元/月/平。公司已实现全业态覆盖，2023年上半年物业管理服务营收中非住占比达58.8%。公司凭借公共服务的经验优势，持续深化城市服务业务布局，目前城市服务业务已进入城市47个，项目总数达106个。 盈利预测与投资评级：由于房地产相关业务收入下滑、毛利率大幅下降，公司2023年上半年业绩承压。但公司市场化外拓能力优秀，基本盘稳固，摆脱地产关联交易类业务依赖后有望重回增长轨道。基于公司利润率仍处磨底阶段 ， 我们下调其2023/2024/2025年归母净利润至19.4/21.2/23.1亿元（前值为20.6/23.5/26.5亿元），对应的EPS为1.37元/1.49元/1.63元，对应PE分别为3.3X/3.1X2.8X，维持“增持”评级。 风险提示：市场化外拓不及预期；利润率超预期下行。