地产宏观速递（July）：政策宽松力度加大，行业修复进程缓慢

单月表现而言，7月地产销售相较6月有所回落，量价环比由正转负，市场需求大幅下滑。30大中城各能级复苏情绪持续降温，8月高频数据显示一线城市明显回落，低能级城市则销售降幅收窄，行业下行压力仍较为显著，此轮政策力度打开之后，二三线城市成交出现一定修复，但结合7月金融数据大幅低于预期，可见内生需求仍然脆弱，需要呵护。 当前销售端未见改善，拿地端也受到制约。土地市场城市分化加剧，供求格局维持双向收缩。2023年1-8月全国300城土地成交规划建面、金额同比下降25.8%、26.5%，供应建面同比下降27.1%。从100大中城市土地成交溢价率来看，一二三线城市都有一定程度的回落。 7月房地产开发资金中，银行贷款、定金及预收款累计同比降幅持续扩大，继6月定金及预收款累计增速由正转负后，个人按揭贷款累计增速在7月同样转负，除自筹资金占比提升外，其余分项占比均有所下滑。反映房企融资端修复有限，消费者预期能否回暖，将是制约流动性修复的关键。 近一个月以来，随经济形势不断下滑，政策斜率也有所抬升。7月24日政治局开会时没有再提“房住不炒”，而是明确提出，要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，为接下来的相关政策定调。在此之后，中央及地方纷纷有所表态，融资层面主要为持续推进“三支箭”政策，而需求端政策工具箱主要集中在放松限购、限售、限贷、提高公积金贷款，下调首付比例等方面。考虑到行业坠落速度过快，且自2022年以来，需求端宽松政策已多次发力，此轮再度打开对信心的提振效果仍有待观察。 截至23年8月15日，23年央国企开发商累计净融资869.8亿元，民企开发商累计净偿还1,215.7亿元。但就8月以来，央国企开发商累计净偿还16.3亿元，民企开发商累计净偿还113.9亿元。国企净融资仍保持为正，央企、民企地产债呈净流出状态，反映行业投资偏好在三季度再次下探，流动性较为紧张的背景下，央国企也无法置身事外。 目录 地产宏观速递（July）：政策宽松力度加大，行业修复进程缓慢.........................1一、销售端：销售同比降幅显著，复苏动能持续疲弱.....................................3二、投资端：供给端仍面临收缩，新开工表现持续乏力.................................5三、融资端：个人按揭贷款累计增速由正转负，凸显房企销售疲软.............7四、政策端：政策工具箱持续发力促进需求，关注一线城市后续松绑政策.8瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明..........................................................11 表目录 图表1全国商品房销售金额和面积累计同比（%）................................................4图表2分城市能级成交面积当月同比（%）............................................................4图表3 30大中城市二线城市月度成交面积（万方）...............................................4图表4 30大中城市三线城市月度成交面积（万方）...............................................4图表5统计局70大中城市销售价格指数当月环比（%）.......................................5图表6百城价格环比变动城市数................................................................................5图表7 23年第四批次集中供地供需情况...................................................................6图表8成交土地溢价率（%）....................................................................................6图表9全国房地产开发累计和当月同比（%）........................................................6图表10新开工、施工和竣工面积累计同比（%）..................................................6图表11各融资渠道累计增速（%）...........................................................................7图表12各渠道融资结构当月值占比（%）..............................................................7图表13央国企地产境内净融资变化（亿元）..........................................................8图表14民营地产境内净融资变化（亿元）..............................................................8图表15 2023年7月中旬至2023年8月中旬各地楼市调控政策变化汇总...........9 一、销售端：销售同比降幅显著，复苏动能持续疲弱 单月表现而言，7月地产销售相较6月有所回落，量价环比由正转负，市场需求大幅下滑。30大中城各能级复苏情绪持续降温，8月高频数据显示一线城市明显回落，低能级城市则销售降幅收窄，行业下行压力仍较为显著，此轮政策力度打开之后，二三线城市成交出现一定修复，但结合7月金融数据大幅低于预期，可见内生需求仍然脆弱，需要呵护。 销售表现：1-7月商品房销售持续走弱，销售金额同比回落、销售面积同比降幅进一步扩大。23年1-7月全国商品房累计销售金额达7.05万亿元，累计同比-1.50%，较23年1-6月-2.6pct，销售面积累计6.66亿平，累计同比-6.50%，较23年1-6月-1.2pct；7月单月销售金额及面积分别为0.74万亿、0.70亿方，按可比口径（统计局考虑毁约退房等因素，并剔除非房开发项目以及带抵押性质的销售数据）计算环比分别为-44.7%、-46.1%，量价环比由正转负，同比量价分别回落23.8%、24.1%，市场信心大幅下滑。 销售城市结构：30大中城各能级复苏情况持续降温。受去年低基数影响，一二三线城市成交同比跌幅有所收窄，但环比普降。弱复苏下压力仍存，销售修复拐点未至。23年7月30大中城市一线\二线\三线成交面积同比分别为-16.86%\-32.90%\-20.89%， 相 比23年6月 单 月 同 比 分 别 变 动+1.66pct\+5.81pct\+3.45pct。环比看一线城市表现最好，成交面积-15.8%，对应二线-33.4%，三线-30.4%。 高频数据：8月前两周（8月1日-8月13日），30大中城周度平均成交面积较7月周度成交面积显示：高能级城市成交面积有所下滑，低能级城市表现相对较好。8月以来一、二、三线城市周度平均成交面积分别为44.27万方、96.64万方、41.38万方，较7月周度均值分别变动-22.8%、-6.2%、13%。一方面表明经济下行压力加剧，叠加信用风险事件后的观望预期，市场触底或许还需等待，另一方面表明政策力度打开之后，二三线城市成交出现一定修复。 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：wind，YY评级 数据来源：Wind，YY评级 数据来源：Wind，YY评级 成交价：新房成交均价出现回落，一线表现稳定，二三线则尚未止跌。7月统计局70大中城价格指数环比下滑0.2%，其中一线环比持续两月持平，二线环比-0.2%，三线环比-0.3%。7月百城住宅价格指数环比下跌城市为45个，与上月持平，百城住宅价格指数环比企稳。 二手房市场：7月70城二手房价格同比下跌3.1%，较6月扩大0.3pct，其中泉州、沈阳、吉林等城市跌幅靠前，分别下跌5.8%、5.9%、7.8%。7月二手房景气度进一步下滑，一二线城市环比跌幅扩大，需求复苏仍需时日。一线城市环比-0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市环比-0.5%，降幅比上月 扩大0.1个百分点；三线城市环比-0.4%，降幅与上月相同。此外，7月二手房与新建住宅价格指数同比变化差距2.5pct（二手-3.1%，新建-0.6%），为2021年以来最大值。考虑到二手房受限制较小，或许能够更好反映房屋供求关系，开年“小阳春”后，三季度房价掉头力度不小。 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：wind，YY评级 二、投资端：供给端仍面临收缩，新开工表现持续乏力 土地成交：当前销售端未见改善，拿地端也受到制约。土地市场城市分化加剧，供求格局维持双向收缩。2023年1-8月全国300城土地成交规划建面、金额同比下降25.8%、26.5%，供应建面同比下降27.1%。从100大中城市土地成交溢价率来看，一二三线城市都有一定程度的回落。 集中供地：近一个月以来，杭州（23年第八批）、宁波（23年第四批）、无锡（23年第四批）、上海（23年第二批）等城市进行了集中供地。其中上海作为一线城市，表现出较高热度，平均溢价率高达8.14%，再度刷新两年记录；但杭州平均溢价率仅为4%，无锡0溢价成交。整体来看，集中供地热度出现一定降温，且城市冷热分化加剧。 数据来源：公开资料，YY评级 数据来源：wind，YY评级 投资开工：1-7月全国房地产开发投资累计完成额6.77万亿，累计同比下降8.50%，7月份当月完成额0.92万亿，同比下降17.77%，预计下半年房地产开发投资仍表现乏力。1-7月全国房屋新开工面积5.69亿平，累计同比下降24.50%，7月单月新开工面积0.71亿平，环比下降30.2%，降幅较大一方面是需求端较弱，另一方面则是极端天气的扰动因素。1-7月累计竣工面积3.84亿平，累计同比上升20.50%，创出年内新高。7月单月竣工面积同比上升32.7%，保交楼政策成效显著，但信心提振道阻且长，确保交付只能起到部分作用，还需结合政策组合拳，将需求端的预期转化为房企的新开工。 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 三、融资端：个人按揭贷款累计增速由正转负，凸显房企销售疲软 7月房地产开发资金中，银行贷款、定金及预收款累计同比降幅持续扩大，继6月定金及预收款累计增速由正转负后，个人按揭贷款累计增速在7月同样转负，除自筹资金占比提升外，其余分项占比均有所下滑。反映房企融资端修复有限，消费者预期能否回暖，将是制约流动性修复的关键。23年1-7月房地产开发企业到位资金7.82万亿元，同比下降11.20%，跌幅较23年1-6月扩大1.40pct。具体渠道看，贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭累计同比分别为-11.5%、-23%、-3.8%和-1%，分别较23年1-6月-0.4pct、+0.4pct、-2.9pct和-3.7pct。 数据来源：国家统计局，YY评级 数据来源：国家统计局，YY评级 截至23年8月15日，23年央国企开发商累计净融资869.8亿元，民企开发商累计净偿还1,215.7亿元。但就8月以来，央国企开发商累计净偿还16.3亿元，民企开发商累计净偿还113.9亿元。国企净融资仍保持为正，央企、民企地产债呈净流出状态，反映行业投资偏好在三季度再次下探，流动性较为紧张的背景下，央国企也无法置身事外。 数据来源：地产E查，YY评级 四、政策端：政策工具箱持续发力促进需求，关注一线城市后续松绑政策 近一个月以来，随经济形势