证券研究报告·公司点评报告·地产(HS) 东吴证券研究所 1 / 3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 新城悦服务（01755.HK） 2023年中报点评：业绩高增现金流大幅好转，战略业务稳步推进 2023年08月26日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(港元) 4.71 一年最低/最高价 3.41/11.06 市净率(倍) 1.58 港股流通市值(百万港元) 4,103.97 基础数据 每股净资产(港元) 2.97 资产负债率(%) 52.71 总股本(百万股) 871.33 流通股本(百万股) 871.33 相关研究 《新城悦服务(01755.HK:)：2022年年报点评：核心业务稳健增长，坚定推进“大后勤”战略》 2023-03-31 买入（维持） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 5,180 5,906 6,802 7,692 同比 19% 14% 15% 13% 归属母公司净利润（百万元） 423 576 676 769 同比 -19% 36% 17% 14% 每股收益-最新股本摊薄（元/股） 0.50 0.66 0.78 0.88 P/E（现价&最新股本摊薄） 8.8 6.6 5.6 5.0 [Table_Tag] 关键词：#业绩符合预期 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：公司发布2023年中报。2023年上半年实现营收26.8亿元，同比增长8.7%；归母净利润2.9亿元，同比增长30.1%。业绩符合预期。 ◼ 利润大幅增长，毛利率企稳回升。收入方面：2023年上半年物业管理服务营收16.9亿元同比增长21.7%；社区增值服务营收7.1亿元同比增长13.4%，核心业务稳健增长。盈利方面：2023上半年公司毛利率为26.8%，同比上升1.0pct；其中物业管理业务和社区增值业务的毛利率同比分别上升0.2pct和1.7pct，核心业务的盈利能力均有所改善。费用管控方面：销管费率同比下降0.1pct至9.6%。 ◼ 在管面积突破2亿平，非住宅业态提质增效。2023年上半年合约面积、在管面积分别为3.2亿平、2.1亿平，在管面积首次突破2亿平。公司上半年第三方拓展面积为1218万平，同比增长17.5%，在学校、产业园、公建、景区等业态上均有突破。 ◼ 社区增值业务良性发展，团餐等战略业务稳步推进。公司2023年上半年社区增值服务营收同比增长13.4%，团餐、设施管理、固定资源、社区便民等非周期性业务均取得不同程度的增长。其中作为公司大后勤战略的重要业务——团餐业务2023H1实现2.2亿元收入，同比增长55.3%，首次突破航空业态，同时针对大型甲方进一步延展多项目需求，拓宽收入渠道，进一步做大业务规模。另一战略业务设施管理业务实现收入1.3亿元，同比增长23.1%。公司坚定执行“大后勤”战略，在增值业务中寻求差异化竞争，成果正在逐步积累，壁垒优势也在逐渐形成，但市场对此并无足够的认识。 ◼ 盈利预测：公司盈利能力逐步企稳回升，美元债的计提影响也基本告一段落，增值业务中坚定执行既定战略，竞争优势正在逐渐形成。基于公司2023年中报业绩情况，我们上调其2023-2025年归母净利润的预测至5.8/6.8/7.7亿元（原预测为4.8/5.4/6.0亿元），对应的EPS为0.66/0.78/0.88元（原EPS为0.56/0.62/0.69元），对应的PE为6.6X/5.6X/5.0X，维持“买入”评级。 ◼ 风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；市场化拓展不及预期；社会总需求恢复缓慢。 -51%-41%-31%-21%-11%-1%9%19%29%39%49%2022/8/262022/12/252023/4/252023/8/24新城悦服务恒生指数 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 公司点评报告 2 / 3 新城悦服务三大财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 4,699 5,041 5,590 6,157 营业总收入 5,180 5,906 6,802 7,692 现金及现金等价物 1,974 2,098 2,380 2,877 营业成本 3,841 4,286 4,914 5,527 应收账款及票据 1,292 1,455 1,637 1,707 销售费用 92 118 143 162 存货 44 24 57 37 管理费用 481 591 687 808 其他流动资产 1,389 1,464 1,516 1,536 研发费用 0 0 0 0 非流动资产 1,452 1,586 1,730 1,874 其他费用 0 0 0 0 固定资产 83 97 110 122 经营利润 765 911 1,058 1,196 商誉及无形资产 904 923 951 982 利息收入 67 39 42 48 长期投资 5 6 9 10 利息支出 1 1 1 1 其他长期投资 371 471 571 671 其他收益 -166 -50 -25 -12 其他非流动资产 89 89 89 89 利润总额 627 862 1,036 1,192 资产总计 6,151 6,627 7,320 8,031 所得税 152 207 259 298 流动负债 3,009 3,041 3,206 3,303 净利润 475 655 777 894 短期借款 0 0 0 0 少数股东损益 51 79 101 125 应付账款及票据 533 539 591 573 归属母公司净利润 423 576 676 769 其他流动负债 2,477 2,502 2,615 2,730 772 911 1,058 1,196 非流动负债 233 233 233 233 EBIT 863 1,017 1,168 1,310 长期借款 0 0 0 0 EBITDA 5,180 5,906 6,802 7,692 其他非流动负债 233 233 233 233 负债合计 3,242 3,274 3,439 3,535 毛利率(%) 25.84 27.43 27.76 28.15 股本及储备 2,589 2,956 3,382 3,871 归母净利率(%) 8.18 9.76 9.94 10.00 少数股东权益 319 398 499 624 其他 0 0 0 0 收入增长率(%) 19.05 14.02 15.18 13.09 负债和股东权益 6,151 6,627 7,320 8,031 归母净利润增长率(%) -19.41 36.12 17.33 13.70 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 重要财务与估值指标 2022A 2023E 2024E 2025E 经营活动现金流 -43 580 734 955 每股净资产(元) 2.97 3.39 3.88 4.44 投资活动现金流 -295 -245 -201 -177 最新发行在外股份（百万股） 871.23 871.23 871.23 871.23 筹资活动现金流 -146 -201 -241 -271 ROIC(%) 21.52 22.12 21.95 21.42 现金净增加额 -530 124 282 497 ROE-摊薄(%) 16.35 19.50 20.00 19.86 折旧和摊销 91 106 110 114 资产负债率(%) 52.71 49.40 46.98 44.03 资本开支 -152 -139 -150 -157 P/E（现价&最新股本摊薄） 8.76 6.62 5.64 4.96 营运资本变动 -776 -231 -179 -67 P/B（现价） 1.47 1.29 1.13 0.99 数据来源：Wind数据，东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，港元汇率为报告日的汇率，预测均为东吴证券研究所预测。 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明出处为东吴证券研究所，并注明本报告发布人和发布日期，提示使用本报告的风险，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。 东吴证券投资评级标准 投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普 500 指数，新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）），具体如下： 公司投资评级： 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在15%以上； 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于5%与15%之间； 中性：预期未来 6个月个股涨跌幅相对基准介于-5%与5%之间； 减持：预期未来 6个月个股涨跌幅相对基准介于-15%与-5%之间； 卖出：预期未来 6个月个股涨跌幅相对基准在-15%以下。 行业投资评级： 增持： 预期未来6个月内，行业指数相对强于基准5%以上； 中性： 预期未来6个月内，行业指数相对基准-5%与5%； 减持： 预期未来6个月内，行业指数相对弱于基准5%以上。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议。投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 东吴证券