经营业绩逆市高增，精准投资获取优质土储

证券研究报告·公司点评报告·地产(HS) 东吴证券研究所 1 / 3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 越秀地产（00123.HK） 2023年中报点评：经营业绩逆市高增，精准投资获取优质土储 2023年08月26日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(港元) 9.25 一年最低/最高价 6.33/13.42 市净率(倍) 0.67 港股流通市值(百万港元) 37,234.88 基础数据 每股净资产(港元) 13.72 资产负债率(%) 74.94 总股本(百万股) 4,025.39 流通股本(百万股) 4,025.39 相关研究 《越秀服务（00123.HK）：双国资股东赋能TOD，逆势增储积极扩规模》 2023-05-04 买入（维持） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 72502 86979 101715 111196 同比 26% 20% 17% 9% 归属母公司净利润（百万元） 3953 4583 5271 6049 同比 10% 16% 15% 14% 每股收益-最新股本摊薄（元/股） 0.98 1.14 1.31 1.50 P/E（现价&最新股本摊薄） 8.8 7.6 6.6 5.7 [Table_Tag] 关键词：#业绩符合预期 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：公司发布2023年半年度报告。2023年上半年公司实现营收321.0亿元，同比增长2.6%；归母净利润21.8亿元，同比增长27.5%，业绩好于市场预期。 ◼ 业绩维持高速增长，营销费率提升致利润率略降。2023年上半年，公司实现营业收入321.0亿元，同比增长2.6%。毛利57.0亿元，同比下降14.2%。毛利率17.8%，同比下降3.4pct。归母净利润21.8亿元，同比增长27.5%。毛利下降主要原因是，面对市场较大波动，公司上半年加快销售，全力促回款，期内销售及营销成本同比上升3.0%。随着市场波动减弱、复苏进程加快，公司营销成本将有望有所回落。 ◼ 深耕大湾区布局全国，合同销售快速增长。公司2023年上半年合同销售836.3亿元，同比增长71.0%，完成全年合同销售目标的63.4%。其中，大湾区销售金额461.3亿元，占比约55.2%，深耕的华东区域业绩良好。另外，北方地区销售同比增长182.4%，北京销售额占北方地区约56%，深耕北京战略进展明显。 ◼ 精准投资获取优质土储，TOD全国化布局深化。公司运用“6+1”多元化、特色化增储模式分别于北上广杭等8个核心城市新增11幅土地，总建面217万平方米。TOD、产业勾地和国企合作增储模式分别占新增土储的22%、27%和14%。公司TOD业务全国化布局战略继续推进，杭州星桥TOD项目增加土储约48万平，作为走出广州的第二个TOD项目，公司与杭州地铁在TOD项目合作进一步深化。 ◼ 三道红线维持绿档，债务结构优化、融资成本降低。公司2023年上半年剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为66.8%、53.2%和4.2倍，“三道红线”指标维持“绿档”。同时，公司抓住国内利率下行的融资环境，优化境内外债务结构，持续降低融资成本，期内平均借贷成本同比下降13bp至3.98%，融资优势明显。 ◼ 盈利预测：公司双国资股东禀赋优势，深耕TOD发展模式，精准投资补充核心城市土储。随着市场波动减弱、复苏进程加快，未来业绩确定性强，我们上调其2023/2024/2025年归母净利润的预测至45.8/52.7/60.5亿元（原预测为43.6/49.3/56.0亿元），对应的EPS为1.14/1.31/1.50元，对应的PE为7.6X/6.6X/5.7X，维持“买入”评级。 ◼ 风险提示：行业下行压力超预期；调控政策放松不及预期、收紧超预期。 -32%-25%-18%-11%-4%3%10%17%24%31%38%2022/8/262022/12/252023/4/252023/8/24越秀地产恒生指数 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 公司点评报告 2 / 3 越秀地产三大财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 283,974.07 328,970.53 373,805.67 403,653.38 营业总收入 72,501.72 86,978.98 101,715.33 111,195.91 现金及现金等价物 21,846.43 18,869.13 42,131.98 59,336.83 营业成本 57,610.03 69,012.19 79,947.67 87,098.88 应收账款及票据 569.69 628.72 641.42 665.42 销售费用 2,041.24 2,450.14 2,865.44 3,132.49 存货 209,744.09 250,337.18 265,454.26 273,857.67 管理费用 1,769.34 2,432.76 2,845.11 3,110.28 其他流动资产 51,814 59,136 65,578 69,793 研发费用 0.00 0.00 0.00 0.00 非流动资产 62,377.91 66,136.60 69,774.91 73,296.44 其他费用 0.00 0.00 0.00 0.00 固定资产 13,426.11 14,008.32 14,474.57 14,828.34 经营利润 11,081.12 13,083.89 16,057.11 17,854.26 商誉及无形资产 1,387.52 1,563.99 1,736.06 1,903.82 利息收入 636.54 873.86 566.07 1,263.96 长期投资 25,444.46 28,444.46 31,444.46 34,444.46 利息支出 733.45 1,448.55 1,593.55 1,848.55 其他长期投资 12,163.40 12,163.40 12,163.40 12,163.40 其他收益 -154.58 511.48 508.60 562.60 其他非流动资产 9,956.43 9,956.43 9,956.43 9,956.43 利润总额 10,829.63 13,020.68 15,538.23 17,832.27 资产总计 346,351.98 395,107.13 443,580.58 476,949.81 所得税 4,692.27 5,859.31 7,302.97 8,381.17 流动负债 178,509.59 214,903.37 241,978.06 260,096.18 净利润 6,137.37 7,161.38 8,235.26 9,451.10 短期借款 18,873.27 23,873.27 28,873.27 33,873.27 少数股东损益 2,184.02 2,578.10 2,964.70 3,402.40 应付账款及票据 1,641.77 2,088.62 2,232.88 2,233.73 归属母公司净利润 3,953.35 4,583.28 5,270.57 6,048.71 其他流动负债 157,994.55 188,941.48 210,871.90 223,989.18 非流动负债 83,049.64 90,049.64 97,549.64 105,549.64 EBIT 11,081.12 13,083.89 16,057.11 17,854.26 长期借款 72,554.09 79,554.09 87,054.09 95,054.09 EBITDA 11,508.13 13,539.03 16,532.64 18,346.57 其他非流动负债 10,495.55 10,495.55 10,495.55 10,495.55 负债合计 261,559.24 304,953.01 339,527.70 365,645.83 毛利率(%) 20.45 20.57 21.32 21.59 股本 18,035.02 18,035.02 25,698.52 25,698.52 少数股东权益 37,363.12 39,941.21 42,905.91 46,308.31 归属母公司股东权益 47,429.62 50,212.90 61,146.98 64,995.68 收入增长率(%) 26.36 19.97 16.94 9.32 负债和股东权益 346,351.98 395,107.13 443,580.58 476,949.81 归母净利润增长率(%) 10.2 15.9 15.0 14.8 现金流量表（百万元） 2022E 2023E 2024E 2025E 重要财务与估值指标 2022A 2023E 2024E 2025E 经营活动现金流 3,719.37 -8,216.72 10,163.94 11,525.71 每股净资产(元) 27.38 18.20 21.00 22.47 投资活动现金流 -7,057.94 -3,512.03 -3,471.05 -3,272.32 最新发行在外股份（百万股） 4,025.39 4,025.39 4,025.39 4,025.39 筹资活动现金流 -7,713.71 8,751.45 16,569.96 8,951.45 ROIC(%) 3.85 3.89 4.12 4.11 现金净增加额 -10,920.00 -2,977.30 23,262.85 17,204.85 ROE-摊薄(%) 8.34 9.13 8.62 9.31 折旧和摊销 427.02 455.14 475.52 492.31 资产负债率(%) 75.52 77.18 76.54 76.66 资本开支 -1,166.22 -1,213.84 -1,113.84 -1,013.84 P/E（现价&最新股本摊薄） 8.76 7.56 6.57 5.72 营运资本变动 1,291.25 -16,770.30 368.20 296.35 P/B（现价） 0.31 0.47 0.41 0.38 数据来源: Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币,2023年8月26日港币人民币汇率为0.93，预测均为东吴证券研究所预测。 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 会因接收人收到本报告而视其