业绩超预期，利润率修复，销管费下行

2023年8月21日，中海物业发布2023年上半年业绩公告；公司2023年上半年实现营收71.63亿港元，同比+23.2%，归母净利润7.26亿港元，同比+39.2%。 业绩超预期，毛利率提升，销管费用绝对值下降。1）公司收入的快速上升得益于包干制主导的在管面积的快速增长及非住户、住户增值服务业务的增长；2）报告期内公司毛利率较2022年同期的15.1%提升0.9个百分点至16.0%，主要有两个原因，一是加大分包力度并优化人力资源结构，提升生产能力及成本效益，二是无去年同期为应对新冠肺炎疫情而采取防控措施带来的额外成本；3）报告期内，公司销售及行政费用2. 05亿港元，较去年同期2.22亿港元下降了7.7%，在公司快速规模扩张的前提下，依然实现了销售及行政费用绝对数额的优化，难能可贵。 外拓强劲，非住宅及第三方项目占比提高。1）截至2023年上半年，公司新增在管面积4300万方，对应合同额29.66亿港元，其中来自中建及中海集团的有11.84亿港元，来自独立第三方的有17.82亿港元；2）公司管理的总建筑面积增加至3.63亿平，较去年年底增加13.4%，其中来自独立第三方的在管建筑面积比例及非住宅在管面积占比分别增加至37.8%及28.2%（2022年同期分别为32.8%及24.5%）。 增值服务高速增长。1）公司非住户增值服务2023年上半年实现收入12.06亿港元，较去年同期增加39.3%，占总收入比例由去年同期的14.9%提升至16.8%，该业务的快速增长主要因「海博工程」围绕建筑物时间线提供予商家企业客户及业主之设备安装、维修保养及绿化工程服务业务量大幅增加；其次为于疫情复常下向物业发展商提供的交付前服务（如发展中物业卖场示范单位的保安、清洁以及维修保养服务）、销项查验服务及顾问服务的进度有所追回；2）公司住户增值服务2023年上半年实现收入7.11亿港元，较去年同期增加56.9%，占总收入比例由去年同期的7.8%提升至9.9%，该业务板块的增长原因主要有两点，一是家居家装、零售及到家服务等消费需求有所增加，同时公司拓展了提供予商务用户之商业辅助服务；二是随着在管面积的上升，各类小区资产经营务需求有所增加（包括房产交易代理、租赁协助、招商广告及公共空间租赁协助）。 投资建议：公司2023年上半年交出一份近乎完美的成绩单，核心物业管理业务实现稳健增长，外拓保持高增速，第三方及非住宅业务占比提升，毛利率改善，销管费下行，增值服务恢复态势良好，我们持续看好公司能够实现长期高质量发展。预计公司2023-2025年EPS分别为0.51、0.66、0.85港元/股，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、行业竞争加剧影响公司扩张速度、引用数据滞后或不及时。 图表：盈利预测表