当下地产政策储备和效果展望

证券研究报告：策略报告 2023年8月19日 4000 13000 12000 3000 11000 2000 10000 大盘指数 策略观点当下地产政策储备和效果展望 上证指数深证成指 中小100创业板指 资料来源：聚源，中邮证券研究所 分析师:杨柳 SAC登记编号:S1340523040002 Email:yangliu@cnpsec.com 研究助理:黄子崟 SAC登记编号:S1340123080010 Email:huangziyin@cnpsec.com 《市场情绪大幅回落，高股息策略配置价值凸显》-2023.08.13 地产政策落地及其效果将是影响A股中期走势和风格的重要因素：①房地产对整体经济拉动作用强，调控放松效果将从盈利端左右A股市场中期趋势；②在今年有较大涨幅的泛TMT行业中报面临业绩压力的背景下，A股风格是否会摆向顺周期也将取决于地产政策落地及效果。 9000 3000 8000 7000 6000 2000 取消二线城市“认房又认贷”不存在阻力，贷款调节空间有限 当前地产调控政策工具箱中可用的政策储备以放开“认房又认 贷”、降低首付比例和降低房贷利率这三类房贷调节政策为主。2022年部分二线城市已放开“认房又认贷”，住建部发言后二线城市继续放开将不存在阻力。一线房贷利率还存在一定压降空间，而首付比例继续下降空间有限；二线城市利率加点和首付比例均触底现行规定下线。 研究所 降低对一线城市全面放松“认房又认贷”的政策预期，本次调控放松更需关注城中村改造是否发力 由于放松一线城市“认房又认贷”对低线城市有非常明显的挤出效应，且一线城市自身商品房库存水平尚在安全范围，因此对一线城市全面放松“认房又认贷”持谨慎意见。相比之下若城中村改造结合房票安置的规模扩大，在一定程度上可以起到定向货币化棚改作用，是更应跟踪的政策发力点。 近期研究报告 顺周期行情短期交易政策预期，数据验证需要过程 当下交易政策预期，但降低数据验证期望或是更合适的策略。未来商品房销售量中枢的下移和“房住不炒”提出后对房价过快上涨的严防死守，对本次地产调控放松的效果应当偏向谨慎，并且部分去年就已开始调控放松的城市中也并未见楼市持续向好迹象。叠加当前低线城市库存高企，开发到位资金不足，从销到投的传导过程将较为漫长 风险提示： 政策出台不及预期，房地产企业违约风险加大，居民购房意愿超预期下降等。 目录 1为何当下地产政策落地及其效果对A股研判至关重要？4 2目前地产调控政策工具箱中有何储备？政策空间几何？5 3过去地产调控放松周期中的政策搭配及其效果如何？8 4一线城市全面放松“认房又认贷”还是城中村改造，后续关注什么政策发力点？10 5地产调控放松是否能够带动顺周期行情展开？13 6风险提示17 图表目录 图表1：房地产投资和A股业绩增速关联性强4 图表2：A股长期走势与业绩表现相匹配4 图表3：目前政策工具箱中可用储备以需求端为主5 图表4：当前重点城市限贷政策梳理6 图表5：当前重点城市利率加点梳理7 图表6：2008年楼市调控放松后迅速回暖9 图表7：2014年楼市调控两步走放松10 图表8：取消“认房又认贷”后一线城市挤出低线城市11 图表9：取消“认房又认贷”后各线楼市回暖速度存在差异11 图表10：一二三线城市去化周期12 图表11：一线城市间商品房库存分化12 图表12：货币化棚改后二三线城市销售面积明显放量13 图表13：历年商品房销售情况14 图表14：历年商品房销售额(亿元)14 图表15：郑州市商品房成交面积(万平方米)及均价（元/平方米）15 图表16：苏州和南京品房成交面积(万平方米)15 图表17：天津品房成交面积(万平方米)及均价（元/平方米）15 图表18：杭州品房成交面积(万平方米)及均价（元/平方米）15 图表19：房地产投资增速（%）和三线城市去化周期（月）呈明显负相关性16 图表20：过去土地购置费可对冲房地产投资整体下行16 图表21：开发到位资金不足土地购置费难有增量16 1为何当下地产政策落地及其效果对A股研判至关重要？ 地产政策落地及其效果将是影响A股中期走势和风格的重要因素。 房地产对整体经济拉动作用强，调控放松效果将从盈利端左右A股市场中期趋势。由于房地产上下游涉及行业众多且相关上市公司普遍市值较大，如图1所示，长期来看房地产投资完成额累计同比增速和万得全A指数营业收入及归母净利润的同比增速之间具有很强的关联性。同时如图2所示A股在长时间维度上，除了2014年因流动性过分充裕导致的大牛市外，A股整体走势和其业绩表现是像匹配的。因此房地产政策的落地及其效果将是在指数层面影响A股中期走势的重要因素。 图表1：房地产投资和A股业绩增速关联性强图表2：A股长期走势与业绩表现相匹配 50 40 30 20 10 0 -10 -20 中国:房地产开发投资完成额:累计同比万得全A:营业收入:同比增速(右轴,%)万得全A:归母净利:同比增速(右轴,%) 120 100 80 60 40 20 0 -20 2005-02 2007-02 2009-02 2011-02 2013-02 2015-02 2017-02 2019-02 2021-02 2023-02 -40 8000 6000 4000 2000 0 万得全A 万得全A:营业收入:同比增速(右轴,%)万得全A:归母净利:同比增速(右轴,%) 150 100 50 0 2005-02 2007-02 2009-02 2011-02 2013-02 2015-02 2017-02 2019-02 2021-02 2023-02 -50 资料来源：wind，中邮证券研究所资料来源：wind，中邮证券研究所 A股风格是否会摆向顺周期也将取决于地产政策落地及效果。自7月24日重要党政会议召开以来A股始终在就是否做多以地产上下游为代表的顺周期行业反复纠结。在今年有较大涨幅的泛TMT行业中报面临业绩压力的背景下，若市场所预期的地产政策渐次落地并在数据层面得到验证，则A股风格将有充分理由摆向顺周期行业。 需求端 涉及二手房交易环节，对新房销售无制约 “认房不认贷”和降低首付可释放购房需求 可由商业银行操作，部分地区早已开始放松 尚未减征契税及印花税，但已发布指引 高线城市最大的购房限制措施 交易环节税费 房贷额度与利率 首付比例 购房资格限制 房屋限售 2目前地产调控政策工具箱中有何储备？政策空间几何？ 当前地产调控政策工具箱中可用的政策储备以放开“认房又认贷”、降低首付比例和降低房贷利率这三类房贷调节政策为主。房贷调节政策中放开“认房又认贷”空间较大且不存在阻力，房贷利率还存在一定压降空间，而首付比例继续下降空间有限。 地产调控供需两端框架清晰，房贷调节将是主要可用工具。在现有的地产政策工具箱中，如图表3所示，按作用对象可分为供给端和需求端。供给端政策工具主要包括：限制地产融资、限制土地供给、商品房限价和房屋限售。就当下来看，在2022年底地产融资连发“三支箭”之后，供给端政策已不再有明显制约，放松需求端政策将是因城施策时的首选。需求端政策工具按力度从高到低为：放松购房资格限制、降低首付比例、放松房贷额度及利率和减征交易环节税费。在2010年“国十条”出台后，需求端政策中购房资格限制作为防止房价过快上涨的根本性制度难以动摇，在进行地产调控时多采用首套房认定标准、房贷限额和房贷利率等房贷政策和契税减免等交易环节税费政策。 供给端 2022地产融资“三支箭”后不再构成制约 土拍“两集中”三批次已放款，并非制约 “高线限高价，低线限低价”非决定性制约 商品房限价 限制土地供给 限制地产融资 图表3：目前政策工具箱中可用储备以需求端为主 资料来源：中邮证券研究所 在7月28日住建部召开的企业座谈会上，住建部谈及要落实的政策三板斧包括：降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”。住建部所提及的政策三板斧依旧在既有的政策框架中，未来的政策出台脉络也将有迹可循。 2022年部分二线城市已放开“认房又认贷”，住建部发言后二线城市继续放 开将不存在阻力。在2016年提出“房住不炒”后一二线城市普遍采取了“认房又认 贷”的首套房贷款资格审查方式并一直持续。在2022年3月郑州市就开始了取消“认房又认贷”的第一枪，在郑州市政府发布的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》明确指出“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。在郑州之后，2022年内另有杭州、苏州、南京、天津、东莞、佛山等多个高能级二线城市以各种方式对“认房又认贷”进行了放松。在住建部发言后，二线城市取消“认房又认贷”将不存在阻力。 在首套房贷首付比例方面政策发力空间有限。在现行管理办法中，首套房贷的首付比例根据当地是否进行限购可分为30%和20%两档最低要求，如图表4所示，当前除北京和上海外所有重点城市的首付比例均已无调降空间。 图表4：当前重点城市限贷政策梳理 城市 首套最低首付（限购区域） 二套最低首付（限购区域） 二套普宅首付比例详情 一线城市 北京 35% 60% 60% 上海 35% 50% 50% 深圳 30% 50% 无房有贷款记录50%；有房有贷款记录70% 广州 30% 40% 无房且贷款已结清40%；有房且贷款已结清50%；贷款未结清70%； 二线城市 厦门 30% 40% 有房且贷款已结清40%；有房且贷款未结清50% 长沙 30% 35% 有房且贷款已结清35%；有房且贷款未结清40% 郑州 20% 20% 有房且贷款已结清20%；有房且贷款未结清30% 杭州 30% 40% 40% 福州 30% 40% 无房且贷款未结清40%；有房且贷款已结清40%；有房且未结清50% 成都 30%(三圈层20%) 30%(三圈层20%) 有房且贷款已结清30%(三圈层20%)； 有房且贷款未结清一二圈层40%/高新50%/三圈层30% 天津 30% 40% 40% 西安 30% 40% 贷款已结清40%-60%；贷款未结清60%-70% 武汉 30%(非限购区20%) 40%(非限购区30%) 40%（非限购区30%） 青岛 30%(非限购区20%) 40%(非限购区30%) 40%（非限购区30%） 合肥 30% 30% 无房且贷款未结清40%；有房且贷款已结清30%；有房且贷款未结清40%-50% 南京 30% 30% 有房且贷款已结清30%；有房且贷款未结清40% 苏州 30% 30% 有房且贷款已结清30%；有房且贷款未结清40% 无锡 30% 30% 有房且贷款已结清30%；有房且贷款未结清40% 济南 30%(非限购区20%) 30%(非限购区20%) 有房且贷款已结清30%(非限购区20%)； 有房且贷款未结清40%(非限购区30%) 宁波 20% 30% 有房且贷款已结清20%；有房且贷款未结清30% 重庆 20% 40% 40% 石家庄 20% 30% 有房且贷款已结清20%；有房且贷款未结清30% 沈阳 20% 20% 有房且贷款已结清20%；有房且贷款未结清30% 南昌 20% 20% 有房且贷款已结清20%；有房且贷款未结清30% 长春 20% 20% 有房且贷款已结清20%；有房且贷款未结清30% 哈尔滨 20% 20% 有房且贷款已结清20%；有房且贷款未结清30% 资料来源：中指研究院，中邮证券研究所 一线首套房贷利率尚有一定调降空间，二线城市已触及加点底线。如图表5所示，目前一线城市北上广深还有较大的调节空间，首套房贷利率目前加点均为正，距离-20bp的加点底线有一定距离；高能级二线城市中的大部分已经触及- 20bp的底线，但根据央行和银保监“新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消