7月统计局数据点评：销售投资表现承压，竣工同比维持增长

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 [Table_Header] 行业点评报告●房地产 2023年08月15日 [Table_Title] 销售投资表现承压，竣工同比维持增长 --2023年1-7月统计局数据点评 核心观点： [Table_Summary] ⚫ 事件：统计局公布2023年1-7月全国房地产开发投资和销售数据，1-7月累计全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；1-7月累计新开工面积56969万方，同比下降24.5%；1-7月累计竣工面积38405万方，同比增长20.5%；1-7月商品房销售面积66563万方，同比下降6.5%；1-7月销售金额70450亿元，同比下降1.5%；1-7月房地产企业开发到位资金78217亿元，同比下降11.2%。 ⚫ 销售表现承压，单月销售面积同比下降：2023年1-7月全国商品房累计销售面积66563万方，同比下降6.5%，降幅较上月扩大1.2pct；7月单月销售面积为7048万方，同比下降15.54%，环比下降46.1%。2023年1-7月全国商品房累计销售额70450亿元，同比下降1.5%，同比增速由正转负；7月单月销售金额为7358亿元，同比下降19.3%，环比6月下降44.7%。对应的2023年1-7月累计销售均价为10584元/平米，同比增长5.35%；单月销售均价为10440元/平方米，同比下降4.45%，环比增长2.59%。7月单月销售量同比环比均下降，或有如下原因：1）传统淡季中，房企推盘力度下降，供应回落，或至成交表现较弱；2）房企债务风险或影响市场预期，需求端释放承压。7月下旬至今，政策频出，因城施策或逐渐发力，我们认为在政策的刺激下，刚需和改善型需求有望得到政策支持，成交或因此有所改善。 ⚫ 投资下降，竣工端同比增速较高：2023年1-7月房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%，降幅较上月扩大0.6pct；7月单月房地产开发投资9167.14亿元，同比下降12.16%，环比下降28.65%。由于销售尚未修复，房企拿地意愿下降，节奏放缓，投资偏向谨慎。开工端：2023年1-7月累计新开工面积56969万方，同比下降24.5%，降幅较上月扩大0.2pct；单月新开工面积7090万方，同比下降25.88%，环比下降30.2%。由于房企拿地意愿较弱，开工端受到影响。竣工端：2023年1-7月累计竣工面积38405万方，同比增长20.5%，涨幅较上月扩大1.5pct；单月竣工面积4501万方，同比增长33.14%，环比下降25.94%。竣工端同比增速较高，或主要由于低基数效应和保交楼推进。 ⚫ 到位资金降幅扩大： 2023年1-7月房企到位资金78217亿元，同比下降11.2%，降幅较上月扩大1.4pct；房企单月到位资金9420亿元，同比下降20.24%，环比下降26.64%。其中，7月单月的国内贷款为1041亿元，同比下降14.7%；自筹资金3355亿元，同比下降20.45%，定金及预付款3102亿元，同比下降21.73%，个人按揭贷款1521亿元，同比下降23.52%。由于销售表现较弱，按揭贷款、定金预付款等销售回款相关资金承压。 ⚫ 投资建议：7月销售表现承压，累计销售量减价升，单月销售量价齐跌，在传统淡季中，房企推盘力度下降，供应回落或至成交表现较弱。7月下旬开始，政策密集出台，7月24日政治局会议提到适时调整优化房地产政策，随后住建部提到支持刚需和改善性住房、降低购买首套住房首付比例等内容，我们认为刚需和改善性需求继续得到支持。我们看好稳健经营、长期布局核心城市的优质房企，同时关注物管头部公司、代建龙头公司、 [Table_IndustryName] 房地产 [Table_InvestRank] 推荐 (维持) 分析师 [Table_Authors] 胡孝宇 ： ：huxiaoyu_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编号：S0130523070001 相对沪深300表现图 [Table_Chart] 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 [Table_Research] 【银河地产】房地产行业_REITs周报：市场高开低走，新能源REITs认购受追捧，投资者情绪高涨_20230319 -20%-15%-10%-5%0%5%10%15%房地产沪深300 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 2 [Table_ReportType] 行业点评报告/房地产行业 中介龙头公司。建议关注：1）优质开发：招商蛇口、保利发展、滨江集团、华润置地、中国海外发展、万科A、金地集团；2）优质物管：招商积余、华润万象生活、中海物业；3）代建龙头：绿城管理控股；4）中介龙头：贝壳-W。 ⚫ 风险提示：政策推动不及预期、因城施策不及预期、宏观经济不及预期、资金到位不及预期、房价大幅波动 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 3 [Table_ReportType] 行业点评报告/房地产行业 目 录 一：销售表现承压，单月销售面积同比下降 ............................................................................................................................ 5 二：投资下降，竣工端同比增速较高 ........................................................................................................................................ 6 三：到位资金降幅扩大 ................................................................................................................................................................ 7 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 4 [Table_ReportType] 行业点评报告/房地产行业 插图目录 图1： 商品房累计销售面积及同比增速 .......................................................................................................................... 5 图2： 商品房累计销售额及同比增速 .............................................................................................................................. 5 图3： 分地区商品房累计销售面积同比增速（%） ....................................................................................................... 6 图4： 分地区商品房累计销售额同比增速（%） ........................................................................................................... 6 图5： 房地产开发投资累计完成额及同比增速 .............................................................................................................. 6 图6： 房屋累计新开工面积及同比增速 .......................................................................................................................... 7 图7： 房屋累计竣工面积及同比增速 .............................................................................................................................. 7 图8： 房地产累计开发资金及同比增速 .......................................................................................................................... 7 图9： 房地产部分资金来源累计值及同比增速 .............................................................................................................. 7 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明。 5 [Table_ReportType] 行业点评报告/房地产行业 由于报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，本文同比数据均按照累计数据计算历史数据得来。 一：销售表现承压，单月销售面积同比下降 2023年1-7月全国商品房累计销售面积66563万方，同比下降6.5%，降幅较上月扩大1.2pct，7月单月销售面积为7048万方，同比下降15.54%，环比下降46.1%。2023年1-7月全国商品房累计销售额70450亿元，同比下降1.5%，同比增速由正转负；7月单月销售金额为7358亿元，同比下降19.3%，环比6月下降44.7%。对应的2023年1-7月累计销售均价为10584元/平米，同比增长5.35%；单月销售均价为10440元/平方米，同比下降4.45%，环比增长2.59%。7月单月销售量同比环比均下降，或有如下原因：1）传统淡季中，房企推盘力度下降，供应回落，或至成交表现较弱；2）房企债务风险或影响市场预期，需求端释放承压。7月下旬至今，政策频出，因城施策或逐渐发力，我们认为在政策的刺激下，刚需和改善型需求有望得到政策支持，成交或因此有所改善。 图1：商品房累计销售面积及同比增速 图2：商品房累计销售额及同比增速 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 分地区看，2023年1-7月，东部销售面积同比增速由正转负，东北保持正增长。东部地区销售面积30088万方，同比下降1.1%，同比增速由正转负；中部地区销售面积17576万方，同比下降11.1%，同比降幅略有收窄；西部地区销售面积16645万方，同比降幅11.2%，同比降幅略有扩大；东北地区销售面积2254万方，同比增长0.1%，涨幅缩小。2023年1-7月，东部地区销售金额43287亿元，同比增长3%，涨幅有所收窄；中部地区销售额13024亿元，同比下降9.5%，降幅略有扩大；西部地区销售额12501亿元，同比下降6.4%，降幅略有扩大；东北地区销售额1638亿元，同比下降6.9%。东部地区销售面积下降，但金额有所提升；东北地区销售面积保持正增长，但体量相对其他地区较小。 -30-25-20-15-10-50020,00040,00060,00