7月统计局数据点评：销售投资表现承压，竣工同比维持增长

2023年08月15日 销售投资表现承压，竣工同比维持增长 --2023年1-7月统计局数据点评 核心观点： 分析师 销售表现承压，单月销售面积同比下降：2023年1-7月全国商品房累计销售面积66563万方，同比下降6.5%，降幅较上月扩大1.2pct；7月单月销售面积为7048万方，同比下降15.54%，环比下降46.1%。2023年1-7月全国商品房累计销售额70450亿元，同比下降1.5%，同比增速由正转负；7月单月销售金额为7358亿元，同比下降19.3%，环比6月下降44.7%。对应的2023年1-7月累计销售均价为10584元/平米，同比增长5.35%；单月销售均价为10440元/平方米，同比下降4.45%，环比增长2.59%。7月单月销售量同比环比均下降，或有如下原因：1）传统淡季中，房企推盘力度下降，供应回落，或至成交表现较弱；2）房企债务风险或影响市场预期，需求端释放承压。7月下旬至今，政策频出，因城施策或逐渐发力，我们认为在政策的刺激下，刚需和改善型需求有望得到政策支持，成交或因此有所改善。 投资下降，竣工端同比增速较高：2023年1-7月房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%，降幅较上月扩大0.6pct；7月单月房地产开发投资9167.14亿元，同比下降12.16%，环比下降28.65%。由于销售尚未修复，房企拿地意愿下降，节奏放缓，投资偏向谨慎。开工端：2023年1-7月累计新开工面积56969万方，同比下降24.5%，降幅较上月扩大0.2pct；单月新开工面积7090万方，同比下降25.88%，环比下降30.2%。由于房企拿地意愿较弱，开工端受到影响。竣工端：2023年1-7月累计竣工面积38405万方，同比增长20.5%，涨幅较上月扩大1.5pct；单月竣工面积4501万方，同比增长33.14%，环比下降25.94%。竣工端同比增速较高，或主要由于低基数效应和保交楼推进。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 到位资金降幅扩大：2023年1-7月房企到位资金78217亿元，同比下降11.2%，降幅较上月扩大1.4pct；房企单月到位资金9420亿元，同比下降20.24%，环比下降26.64%。其中，7月单月的国内贷款为1041亿元，同比下降14.7%；自筹资金3355亿元，同比下降20.45%，定金及预付款3102亿元，同比下降21.73%，个人按揭贷款1521亿元，同比下降23.52%。由于销售表现较弱，按揭贷款、定金预付款等销售回款相关资金承压。 投资建议：7月销售表现承压，累计销售量减价升，单月销售量价齐跌，在传统淡季中，房企推盘力度下降，供应回落或至成交表现较弱。7月下旬开始，政策密集出台，7月24日政治局会议提到适时调整优化房地产政策，随后住建部提到支持刚需和改善性住房、降低购买首套住房首付比例等内容，我们认为刚需和改善性需求继续得到支持。我们看好稳健经营、长期布局核心城市的优质房企，同时关注物管头部公司、代建龙头公司、 中介龙头公司。建议关注：1）优质开发：招商蛇口、保利发展、滨江集团、华润置地、中国海外发展、万科A、金地集团；2）优质物管：招商积余、华润万象生活、中海物业；3）代建龙头：绿城管理控股；4）中介龙头：贝壳-W。 ⚫风险提示：政策推动不及预期、因城施策不及预期、宏观经济不及预期、资金到位不及预期、房价大幅波动 目录 一：销售表现承压，单月销售面积同比下降............................................................................................................................5二：投资下降，竣工端同比增速较高........................................................................................................................................6三：到位资金降幅扩大................................................................................................................................................................7 插图目录 图1：商品房累计销售面积及同比增速..........................................................................................................................5图2：商品房累计销售额及同比增速..............................................................................................................................5图3：分地区商品房累计销售面积同比增速（%） .......................................................................................................6图4：分地区商品房累计销售额同比增速（%） ...........................................................................................................6图5：房地产开发投资累计完成额及同比增速..............................................................................................................6图6：房屋累计新开工面积及同比增速..........................................................................................................................7图7：房屋累计竣工面积及同比增速..............................................................................................................................7图8：房地产累计开发资金及同比增速..........................................................................................................................7图9：房地产部分资金来源累计值及同比增速..............................................................................................................7 由于报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，本文同比数据均按照累计数据计算历史数据得来。 一：销售表现承压，单月销售面积同比下降 2023年1-7月全国商品房累计销售面积66563万方，同比下降6.5%，降幅较上月扩大1.2pct，7月单月销售面积为7048万方，同比下降15.54%，环比下降46.1%。2023年1-7月全国商品房累计销售额70450亿元，同比下降1.5%，同比增速由正转负；7月单月销售金额为7358亿元，同比下降19.3%，环比6月下降44.7%。对应的2023年1-7月累计销售均价为10584元/平米，同比增长5.35%；单月销售均价为10440元/平方米，同比下降4.45%，环比增长2.59%。7月单月销售量同比环比均下降，或有如下原因：1）传统淡季中，房企推盘力度下降，供应回落，或至成交表现较弱；2）房企债务风险或影响市场预期，需求端释放承压。7月下旬至今，政策频出，因城施策或逐渐发力，我们认为在政策的刺激下，刚需和改善型需求有望得到政策支持，成交或因此有所改善。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 分地区看，2023年1-7月，东部销售面积同比增速由正转负，东北保持正增长。东部地区销售面积30088万方，同比下降1.1%，同比增速由正转负；中部地区销售面积17576万方，同比下降11.1%，同比降幅略有收窄；西部地区销售面积16645万方，同比降幅11.2%，同比降幅略有扩大；东北地区销售面积2254万方，同比增长0.1%，涨幅缩小。2023年1-7月，东部地区销售金额43287亿元，同比增长3%，涨幅有所收窄；中部地区销售额13024亿元，同比下降9.5%，降幅略有扩大；西部地区销售额12501亿元，同比下降6.4%，降幅略有扩大；东北地区销售额1638亿元，同比下降6.9%。东部地区销售面积下降，但金额有所提升；东北地区销售面积保持正增长，但体量相对其他地区较小。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 二：投资下降，竣工端同比增速较高 2023年1-7月房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%，降幅较上月扩大0.6pct；7月单月房地产开发投资9167.14亿元，同比下降12.16%，环比下降28.65%。由于销售尚未修复，房企拿地意愿下降，节奏放缓，投资偏向谨慎。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 开工端：2023年1-7月累计新开工面积56969万方，同比下降24.5%，降幅较上月扩大0.2pct；单月新开工面积7090万方，同比下降25.88%，环比下降30.2%。由于房企拿地意愿较弱，开工端受到影响。 竣工端：2023年1-7月累计竣工面积38405万方，同比增长20.5%，涨幅较上月扩大1.5pct；单月竣工面积4501万方，同比增长33.14%，环比下降25.94%。竣工端同比增速较高，或主要由于低基数效应和保交楼推进。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 三：到位资金降幅扩大 2023年1-7月房企到位资金78217亿元，同比下降11.2%，降幅较上月扩大1.4pct；房企单月到位资金9420亿元，同比下降20.24%，环比下降26.64%。其中，7月单月的国内贷款为1041亿元，同比下降14.7%；自筹资金3355亿元，同比下降20.45%，定金及预付款3102亿元，同比下降21.73%，个人按揭贷款1521亿元，同比下降23.52%。由于销售表现较弱，按揭贷款、定金预付款等销售回款相关资金承压。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 分析师承诺及简介 胡孝宇,房地产行业分析师，美国东北大学金融学硕士，同济大学金融学学士，3年房地产研究经验，曾就职于天风证券，2023年7月加入中国银河证券研究院。 评级标准 未来6-12个月，行业指数相对于基准指数（沪深300指数）推荐：预计超越基准指数平均回报20%及以上。谨慎推荐：预计超越基准指数平均回报。中性：预计与基准指数平均回报相当。回避：预计低于基准指数。 公司评级体系 未来6-12个月，公司股价相对于基准指数（沪深300指数）推荐：预计超越基准指数平均回报20%及以上。谨慎推荐：预计超越基准指数平均回报。中性：预计与基准指