房地产市场及政策现状及展望–20230814

主要内容： 1.城中村改造政策对房地产行业提振不用报过高期望，仅仅是维持部分区域基本区域。真正的房地产刺激需要动用货币政策，推动价格上行，但负面效应(房价、人口周期下行造成更大库存)太多，不太可能推行。大城市限购放开不太可能，会透支未来需求以及进一步挤压需求过冷地区的需求。大城市卫星城有可能 2.目前房地产开放模式从快周转转为精开发，转向满足改善需求，放弃依靠周转、杠杆率的发展模式 3.目前购房者、开发商积极性都很悲观，二手房在上半年捡漏。ZZJ会议目的提振信心，让开放商敢于供给优质产品，购房者有购房意愿。这一轮主要是给信心的目的。开发商端目前么有看到实质性放松的政策，走一步看一步。购房者端主要是打消疑虑，提振信心 4.一旦供求恢复到相对均衡，房地产行业会呈现更佳强的韧性 5.今年市场复盘：今年3月是高位，供给多，上半年疫情后行业冲业绩。4、5、6月行业急速转冷。供应结构又发生了变化，郊区项目多，人气冷清(去化率20以下)。7月份比6月更差，有6月透支7月需求的原因。购房者预期从抢房到接受房价不再上涨，购买心态转变为挑挑拣拣，对供给端要求提高。开放端，开发信贷政策没有变化，扩大开发规模意味着要求更多资本金，开发商兴趣不大。6月份前，一线城市郊区还能销售一些，6月份后完全转为挑挑拣拣需求模式。 6.潜在需求存在，但对品质要求高，供给端不太愿意拿出优质供应。在ZZJ会议提振购房者信心后，可能有部分开发商接受感召，安排优质供给。 8.出台重磅性需求剌激政策几率不大，不利于行业长期稳健发展。限购放开后，有可能销售不及预期，房地产悲观预期会更佳放大。主管部门不会去尝试这个代价巨大的政策。 10.涨价预期下，放开限制需求回升；么有涨价预期了，放开了，需要更佳精细的需求匹配细则。22年7月后，放开了，并未见效。就是对传统政策的实验结果。