宏观与政策周报：本轮REITs底部基本确认，涨幅达到10个点左右

2023年8月7日 本轮REITs底部基本确认，涨幅达到10个点左右 2023年第26期（总第747期） 目录 主要内容 ◼本周看点 截至8月8日收盘，我国首发上市28只公募REITs，其中有4只REITs扩募成功，总市值为929亿元，首发募集规模为924.7亿元，扩募募集规模为50.6亿元。 研究发展部 吴进辉wujh@cspengyuan.com 今年上半年公募REITs市场经历了成立以来的至暗时刻，今年以来中证REITs指数最大跌幅为23.2%，在同期大类资产中收益率垫底，交投活跃度一度达到历史低点，各个资产类型的标的均出现破发，尤其是高速REITs破发达到了30多个百分点。 可喜的是，进入7月以来，REITs市场表现稳步上行，量价齐升，活跃度增加。本轮公募REITs市场已经稳定，指数的最低点为810，时间在2023年7月5日，指数从最低点已经上涨10%。7月的日均换手率达到1%，虽然仍低于上市以来的日均换手率1.27%（剔除首日），但环比明显高于5月的0.6%和6月的0.7%，目前已经基本稳定在1%左右。 更多研究报告请关注“中证鹏元”微信公众号。 近期市场企稳的主要原因：一是政策红利推动比如FOF资金的入场（公布时间是7月5日，市场的底部也是7月5日）、政策释放消费基础设施REITs的利好和监管加大信息披露，加强投资者交流、呵护投资者信心；二是本轮市场估值有一定超跌成份尤其是个别资质和业绩较好的标的；三是宏观基本面在二季度偏弱，REITs二季度业绩整体表现稳定，凸显优质资产和长期的投资价值。 独立性声明： 本报告所采用的数据均来自合规渠道，通过合理分析得出结论，结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 展望后续，短期市场底部基本确认，市场情绪企稳，但当前市场仍不具备大幅走牛的趋势，内在价值逐步探索，市场大概率继续磨底震荡。建议根据资产负债端要求，可选择配置估值低且基本面较好，市场认可度高的标的，把握政策红利和增持红利等。一级市场或现发行高峰，但今年发行规模料难大幅增长。 ◼宏观经济 30大中城市商品房成交面积明显低于往年同期水平，一二三线城市均出现下滑； ◼重要资讯、政策监管回顾 《关于恢复和扩大消费措施的通知》；四部门联合召开新闻发布会：打好宏观政策组合拳，推动 经济高质量发展； 国家发展改革委等部门：关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知； 央行、外管局：召开2023年下半年工作会议； 央行：召开金融支持民营企业发展座谈会，龙湖地产、旭辉地产、美的置业等参会； 中国结算：进一步降低股票类业务最低结算备付金缴纳比例至15%； 交易商协会：发布《非金融企业债务融资工具尽职调查指引（2023版）》； 上交所：召开产业园和仓储物流REITs座谈会； ◼货币市场 上周流动性宽松，回购利率全线下行；政策预期继续发酵，债市震荡； 一、本周看点 【本轮REITs底部基本确认，涨幅达到10个点左右】 截至8月8日收盘，我国首发上市28只公募REITs，其中有4只REITs扩募成功，总市值为929亿元，首发募集规模为924.7亿元，扩募募集规模为50.6亿元，总流通市值规模为405亿元，占总市值规模比例仅为43%。 今年上半年公募REITs市场走出了市场成立以来的最差行情，中证REITs指数一度跌破基点1000，最低点达到了810，今年指数的最大跌幅为23.2%，在同期大类资产中收益率垫底，交投活跃度一度达到历史低点，各个资产类型的标的均出现破发，尤其是高速REITs破发达到了30多个百分点，可谓是市场的至暗时刻。 前期，我们已经反复强调和总结了此轮REITs持续下跌原因：第一，从宏观基本面来看，今年以来由强预期和强现实—强预期和弱现实—弱预期和弱现实，经济内生动能不强，全年弱修复格局难改，疫情伤疤仍持续影响了企业和居民的资产负债表，这将影响REITs底层资产的现金流；第二，REITs今年一季度报业绩不及预期尤其是部分优质产业园的资质遭受质疑，出租率大幅下滑，开启了这轮REITs深度下跌的导火索；第三，当前投资者结构单一，流通规模小，近期换手率和成交量持续维持低位，流动性不足也是影响市场下跌的重要原因；第四，当前债券为主的投资者也分流了REITs的增量资金，今年以来债市走牛；第五，投资者信心和预期转弱也是重要因素，市场情绪脆弱，持续的下跌引发了继续抛盘，形成负反馈。 最重要的原因，我国REITs市场上市即将满两年，投资者已经从盲目跟投优质资产稀缺性回归到资产内在价值的考量，价值的回归是根本原因，这是市场的自发机制，也是逐步发展和成熟的过程。总结来看，公募REITs这轮深度下跌是多方面的综合因素，既有短期问题，也有中长期矛盾，对此要区别对待。 可喜的是，进入7月以来，REITs市场表现稳步上行，量价齐升。观察了一个月左右，我们基本可以确定本轮公募REITs市场已经稳定，指数的最低点为810，时间在2023年7月5日。截至8月8日，指数从最低点已经上涨10%。7月的日均换手率达到1%，虽然仍低于上市以来的日均换手率1.27%（剔除首日），但环比明显高于5月的0.6%和6月的0.7%，目前已经基本稳定在1%左右。7月的日均交易量达到0.83亿份，交易额达到3.45亿元，高于5月的2.31亿元和6月的2.66亿元。 近期市场企稳的主要原因：一是政策红利推动比如FOF资金的入场（公布时间是7月5日，市场的底部也是7月5日）、政策释放消费基础设施REITs的利好和监管加大信息披露，加强投资者交流、呵护投资者信心；二是本轮市场估值有一定超跌成份尤其是个别资质和业绩较好的标的，主要受个别非理性和 负面因素、流动性单一等影响。三是宏观基本面在二季度偏弱，REITs二季度业绩整体表现稳定，凸显优质资产和长期的投资价值。 展望后续，短期市场底部基本确认，市场情绪企稳，但当前市场仍不具备大幅走牛的趋势，内在价值逐步探索，市场大概率继续震荡和磨底。建议根据资产负债端要求，可配置基本面较好，估值偏低、市场认可度高的标的，把握政策红利和增持红利等。一级市场或现发行高峰，但今年发行规模料难大幅增长。 资料来源：Wind中证鹏元 资料来源：Wind中证鹏元 资料来源：Wind中证鹏元 资料来源：Wind中证鹏元 二、宏观经济 【30大中城市商品房成交面积明显低于往年同期水平，一二三线城市均出现下滑】 7月以来，30大中城市商品房成交面积持续走弱，明显低于往年平均水平，其中8月也逐步下滑。分城市能级来看，一线城市商品房成交面积在7月表现一定韧性，稍好于二三线城市，进入8月后，一二三线城市的成交量均出现大幅下滑。 数据来源：Wind中证鹏元整理 三、重要资讯、政策监管回顾 1.《关于恢复和扩大消费措施的通知》 7月31日，国务院办公厅转发国家发展改革委《关于恢复和扩大消费措施的通知》。为深入实施扩大内需战略，充分发挥消费对经济发展的基础性作用，不断增强高质量发展的持久动力，按照党中央、国务院决策部署，该《通知》就恢复和扩大消费从六大方面提出二十条具体措施。 一是稳定大宗消费。优化汽车购买使用管理，扩大新能源汽车消费，支持刚性和改善性住房需求，提升家装家居和电子产品消费。二是扩大服务消费。扩大餐饮服务消费，丰富文旅消费，促进文娱体育会展消费，提升健康服务消费。三是促进农村消费。开展绿色产品下乡，完善农村电子商务和物流快递配送体系，推动特色产品进程，大力发展乡村旅游。四是拓展新型消费。壮大数字消费，推广绿色消费。五是完善消费设施。加快培育多层级消费中心，着力补齐消费基础设施短板，完善消费基础设施建设支持政策。六是优化消费环境。加强金融对消费领域的支持，持续提升消费服务质量水平，完善促进消费长效机制。 2.四部门联合召开新闻发布会：打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展 8月4日，国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局联合召开新闻发布会，介绍“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”有关情况。 发改委：持续谋划一批针对性更强、力度更大储备政策。国家发展改革委副秘书长、综合司司长袁达表示，下一步，国家发改委将会同有关方面，坚持稳中求进总基调，把稳增长放在更加突出位置，精准有力实施宏观调控，着力扩大内需，提振信心，防范等闲，组织实施好阶段性政策的延续工作，持续谋划一批针对性更强、力度更大的储备政策，根据形势变化及时分批出台实施。 财政部：近期将公布税费优惠政策后续安排，着力为经营主体纾困解难。财政部税政司副司长魏岩表示，按照国务院常务会议部署，将在近期公布税费优惠政策后续安排，稳定预期，提振信心。聚焦科技创新、重点产业链，建立现代产业体系，促增收扩消费等方面，积极谋划针对性强、务实管用的税费优惠政策，着力为经营主体纾困解难，不断增强发展动能，优化经济结构，推动经济持续回升向好。 央行：必要时可再创设新货币政策工具，持续支持重点领域、薄弱环节。人民银行货币政策司司长邹澜表示，下一阶段，人民银行将认真落实中央政治局会议部署，发挥好货币政策总量和结构双重功能，继续实施好存续的工具，对结构性矛盾仍然突出领域，延续实施期限，多措并举巩固政策成效，必要时还可再创设新的工具，持续支持普惠金融、绿色低碳等重点领域和薄弱环节。 国家税务总局：近期正在研究推出第五批举措，最大限度为纳税人缴费人减环节、减资料、减时间、减成本。国家税务总局总会计师罗天舒表示，近期正在研究接续推出第五批举措，采取“真实发生、自行判别、申报享受、相关资料留存备查”等税费优惠办理方式，最大限度为纳税人缴费人减环节、减资料、减时间、减成本。 3.国家发展改革委等部门：关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知 8月1日，国家发展改革委等部门印发关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知，为全面落实《中共中央、国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》，推动破解民营经济发展中面临的突出问题，激发民营经济发展活力，提振民营经济发展信心，提出28条措施，部分内容如下： 1.在国家重大工程和补短板项目中，选取具有一定收益水平、条件相对成熟的项目，形成鼓励民间资本参与的重大项目清单。通过举办重大项目推介会、在全国投资项目在线审批监管平台上开辟专栏等方式，向民营企业集中发布项目信息，积极引导项目落地实施。各地区对照上述举措，形成鼓励民间资本参与的项目清单并加强推介。（责任单位：国家发展改革委、工业和信息化部、全国工商联）。 2.扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资。（责任单位：国家发展改革委、中国证监会）。 3.支持民营企业参与重大科技攻关，牵头承担工业软件、云计算、人工智能、工业互联网、基因和细胞医疗、新型储能等领域的攻关任务。（责任单位：科技部、国家发展改革委、工业和信息化部）。 4.提升民营企业在产业链供应链关键环节的供应能力，在全国县域范围内培育一批中小企业特色产业集群。（责任单位：工业和信息化部）。 5.推动平台经济健康发展，持续推出平台企业“绿灯”投资案例。（责任单位：国家发展改革委、工业和信息化部、商务部、市场监管总局、中国人民银行）。 14.将民营企业债券央地合作增信新模式扩大至全部符合发行条件的各类民营企业，尽快形成更多示范案例。（责任单位：中国证监会、国家发展改革委、财政部）。 22.加大对拖欠民营企业账款的清理力度，重点清理机关、事业单位、国有企业拖欠中小微企业账款。审计部门接受民营企业反映的欠款线索，加强审计监督。（责任单位：工业和信息化部、国家发展改革委、财政部、审计署、国务院国资委、市场监管总局）。 26.开展“打假治敲”等专项行动，依法打击蓄意炒作、造谣抹黑民营企业和民营企业家的“网络黑嘴”和“黑色产业链”。（责任单位：公安部、中国证监会、全国工商联）。 4.央行、外管局：召开2023年下半年工作会议 8月1日，中国人民银行、国家