7月百强销售同比-37%，利好政策持续释放

投资要点 7月百强房企销售金额同比-37.2%，环比-36.6%。2023年7月百强房企全口径销售金额3810亿元，同比-37.2%，环比-36.6%，全口径面积2253万方，同比-36.8%，环比-30.4%。累计来看，1-7月累计销售金额38373亿元，同比-5.9%，累计销售面积21572万方，同比-5.9%。重点30城供应环比-44%，前7月累计同比-5%。成交环比-32%，同比-36%，累计同比仍增9%，但增幅较上月收窄9pp。7月超过8成百强房企单月业绩环比降低，同比降低的企业近7成，企业销售整体下降。1-7月TOP10房企操盘金额同比增长6.9%，TOP20降低2.5%，TOP30和TOP50同比降低16.2%和16.4%。 热点城市土拍热度降温，房企投资依旧谨慎。截止7月25日，全国300城土地供应量5826万平米，同比-39%，较上月降幅收窄15pp，短期内土地供应规模明显下降。全国300城经营性土地总成交1560幅，同比下降16%，降幅较上月缩小，环比增长约5%。重点城市平均溢价率降至6.1%，流拍率升至26.5%。截至7月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为14120亿元、6952亿元和6178万平方米，分别下滑21%、20%和16%。新增货值超过百亿的房企为35家，同比减少19家。百强房企新增货值45.5%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占比16.8%，TOP21-30强占比9.2%。 上海土拍热度稳中有升。8月1日至月2日，上海第二批次集中供地的剩余地块完成出让，9宗地全部成功出让，总成交金额238亿元，总建面75.8万平方米，平均楼板价31407元/平方米，本批次供地质量较高，整体溢价率8.14%，较7月份的集中供地再提升0.34个百分点，创近两年新高。国央企本次在上海拿地的总金额达到169亿元，占本次土拍总金额的71%，绿城成为本次土拍的大赢家，拿地金额达139亿，占本次土拍总金额的58%。民企表现相对弱势，仅有宝华山房地产竞得2宗地块。 中央及地方利好政策持续释放。8月1日中国人民银行、国家外汇管理局召开下半年工作会议，会中强调落实好“金融16条”延长保交楼贷款支持计划实施期限，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。8月3日央行召开金融支持民营企业发展座谈会，听取有关意见建议，研究加强金融支持民营企业工作举措，提出推进民营企业债券融资支持工具（第二支箭）扩容增量。郑州印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，推出15条措施，包括暂停执行限售政策、鼓励调整存量房贷利率、实施多孩家庭购房补贴、落实“认房不认贷”、降低住房交易税费等。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 7月百强房企销售金额同比-37.2%，环比-36.6%。根据克而瑞数据监测，2023年7月百强房企全口径销售金额3810亿元，同比-37.2%，环比-36.6%，全口径面积2253万方，同比-36.8%，环比-30.4%。累计来看，1-7月累计销售金额38373亿元，同比-5.9%，累计销售面积21572万方，同比-5.9%。重点30城供应环比-44%，前7月累计同比-5%。成交环比-32%，同比-36%，累计同比仍增9%，但增幅较上月收窄9pp。 图1：7月百强房企商品房销售金额同比-37.2% 图2：1-7月百强房企商品房销售金额同比-5.9% 优质房企销售更具韧性，头部效应明显。从房企表现来看，7月超过8成百强房企单月业绩环比降低，同比降低的企业近7成，企业销售整体下降。1-7月TOP10房企操盘金额同比增长6.9%，TOP20降低2.5%，TOP30和TOP50同比降低16.2%和16.4%。从克而瑞榜单来看，1-7月累计销售表现较好的房企包括：国贸（+120%）、越秀（+66%）、华发（+46%）、建发（+44%）、中交（+38%）、招商（+31%）、滨江（+29%）、华润（+26%）、中海（+23%）。7月单月销售同比表现较好的房企包括：越秀（+31%）、国贸（+0%）、保利（-5%）、华侨城（-6%）、建发（-7%）、滨江（-9%）。7月单月销售环比表现较好的房企包括：华侨城（+82%）、新城（-8%）、滨江（-18%）、美的（-19%）、金地（-22%）、保利（-24%）。 表1：2023年7月重点房企销售排行榜 热点城市土拍热度降温，土地流拍率持续高位震荡。截止7月25日，全国300城土地供应量5826万平米，同比-39%，较上月降幅收窄15pp，随着7月份到期供地清单数量减少，短期内土地供应规模明显下降。全国300城经营性土地总成交1560幅，同比下降16%，降幅较上月缩小，环比上月同期增长约5%。月内土地成交规模虽有所上升，但市场热度转凉，7月份重点城市平均溢价率降至6.1%，重点城市流拍率升至26.5%。下半年热点城市将出现更多底价和流拍地块，预计土地流拍率将持续保持高位震荡。 图3：重点监测城市平均溢价率月度走势 图4：重点监测城市平均流拍率月度走势 7月房企投资依旧谨慎，累计新增货值降幅扩大。据克而瑞统计，截至7月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为14120亿元、6952亿元和6178万平方米，分别下滑21%、20%和16%，企业整体投资依旧谨慎。截止7月末，新增货值超过百亿的房企为35家，同比减少19家，华润、滨江和保利位列前三。百强房企新增货值45.5%集中于TOP10房企，TOP11-20强新增货值占比16.8%，TOP21-30强占比9.2%。 表2：2023年7月中国房地产企业新增货值TOP50 上海土拍热度稳中有升。8月1日至月2日，上海第二批次集中供地的剩余地块完成出让，9宗地全部成功出让，总成交金额238亿元，总建面75.8万平方米，平均楼板价31407元/平方米，本批次供地质量较高，整体溢价率8.14%，较7月份的集中供地再提升0.34个百分点，创近两年新高。本次土拍热度较7月有所升温，且地市两极分化的情况有所缓解。 国央企本次在上海拿地的总金额达到169亿元，占本次土拍总金额的71%，绿城成为本次土拍的大赢家，拿地金额达139亿，占本次土拍总金额的58%。民企表现相对弱势，仅有宝华山房地产竞得2宗地块。 表3：上海2023年前三次集中拍情况对比（万平方米、元/平方米） 中央及地方利好政策持续释放。8月1日中国人民银行、国家外汇管理局召开下半年工作会议，会中强调落实好“金融16条”延长保交楼贷款支持计划实施期限，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。8月3日央行召开金融支持民营企业发展座谈会，听取有关意见建议，研究加强金融支持民营企业工作举措，提出推进民营企业债券融资支持工具（第二支箭）扩容增量。郑州印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，推出15条政策措施，包括暂停执行限售政策、鼓励调整存量房贷利率、实施多孩家庭购房补贴、落实“认房不认贷”政策、降低住房交易税费等。 表4：本周房地产重点政策 2市场回顾 上周上证指数上涨0.37%、沪深300指数上涨0.70%，创业板指上涨1.97%，万得全A上周交易额4.78万亿，环比上涨15.78%。从板块表现来看，计算机、非银金融、传媒、通信和房地产等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨了3.20%，在所有申万一级行业中相对排名5/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌0.92%，在所有申万一级行业中相对排名18/28。 上周申万地产板块交易额2232.29亿，环比上涨23.26%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周云南城投、京投发展、华远地产等个股涨幅显著。ST银亿、冠城大通、万泽股份等个股跌幅显著。 图7：上周云南城投、京投发展、华远地产等个股涨幅显著 图8：上周ST银亿、冠城大通、万泽股份等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周金科股份、荣盛发展、金地集团等排在行业前列，成交额均超过了100亿。其中而金科股份和荣盛发展交易额合计297.46亿，占板块交易额比重为12.57%，金科股份和荣盛发展交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，云南城投、京投发展、长春经开等涨幅居前，上涨个股个数占比60.61%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为60.6% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有16只股票上涨，易居企业控股、天誉置业、绿景中国地产等涨幅居前，而世茂房地产、雅居乐集团、碧桂园等位居跌幅前列。年初以来，绿景中国地产、太阳城集团、上海实业控股等个股表现强势。上周从成交金额来看，龙湖集团和碧桂园均超过35亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周11只股票上涨，佳兆业美好、融创服务控股、正荣服务等个股涨幅居前，而恒大物业、宝龙商业、金科服务等个股跌幅显著。年初以来，滨江服务、中海物业、招商积余等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到55.59亿（人民币），其余股票成交额均在8亿元以下。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 7月31日，成都市公共资源交易服务中心发布四则地块公告，将以拍卖方式组织出让18宗国有建设用地使用权，18宗地块总起始价105.29亿元，并将于8月24日进行拍卖。 此次推出的18宗地块分别位于新津区（1宗）、新都区（3宗）、天府新区（1宗）、锦江区（1宗）、郫都区（1宗）、龙泉驿区（1宗）、成都高新区（3宗）、金牛区（1宗）、武侯区（3宗）、青白江区（1宗）、温江区（1宗）、成华区（1宗）。其中，金牛区金泉街道金牛社区2、4组地块的可售商品住房清水最高销售均价为36000元/平方米，为本批次最贵的地块。（澎湃新闻） 7月31日，宁夏回族自治区固原市隆德县发布《隆德县人民政府办公室关于印发<隆德县消费需求促进年活动实施方案>的通知》。文件提出，优化改善型住房消费。隆德县将加强房地产市场预期引导，支持居民合理自住需求，完善房地产市场调控措施，合理确定商品住房首付比例，购买首套商品住房最低首付款比例20%，对已拥有1套住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款再次购买普通住房的，最低首付比例20%。（澎湃新闻） 7月31日，宁波集中出让7宗地块，总出让面积344.2亩，总建筑面积53.6万方，总起价80.5亿元。其中鄞州区5宗，海曙区和镇海区各1宗。截至目前，镇海区、鄞州区各成交一宗地块，总价约5.03亿元。其中宁波市镇海浦汇开发建设有限公司以底价6645.16万元竞得镇海区ZH10-02-48-1地块，楼面价2092元/㎡。该地块位于镇海区澥浦镇，澥浦大河北侧，汇源路西侧。地块出让面积17647㎡，容积率1.8，建筑面积31764.6㎡。地块起价6645.16万元，起始楼面价2092元/㎡，上限价格7635.16万元，上限楼面价2404元/㎡。（观点网） 7月31日，国家金融监督管理总局广东监管局党委委员、副局长王吴庆表示，该局进一步强化住房金融服务。截至今年上半年，广东辖内银行机构新发放首套房按揭贷款350