房地产开发2023W31：7月销售创今年以来最低点，托底市场关键在于核心城市放松

近期地方出台需求端政策频次显著提升。本周郑州、南京先后出台城中村改造相关政策，其中郑州政策提及，对于城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置，未开工建设的安置房，原则上以货币化安置为主；郑州同时取消了3年限售的规定。 本周南京对集体土地房屋征收推行房票安置，拓宽补偿安置渠道，建立全市统一的“安置房源超市”。此外，本周包括海南省、青岛、贵阳、福州等多地出台需求端政策。 7月销售创今年以来量能最低点，托底市场的关键在于核心城市的政策。从我们跟踪的样本30城新房成交看，7月创今年以来月度周均最低值，同比去年大幅下滑34.8%，量能已经比年内销售低点1月更低。新房销售持续低迷，关键问题之一在于当下购房者的信心较弱，自2022年以来“因城施策”背景下全国各地已推出大量松绑楼市的政策，近期在中央定调的背景下各地出台政策频次再度提升，但相对低能级城市的政策对于购房者信心提振的边际效果已经很弱，我们认为现阶段应更关注一线城市地产政策的放松进度。上周末至本周初4个一线城市住建委、住建局均有所表态，我们认为一线城市的宽松政策已在路上，或将很快出台。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为3.0%，领先沪深300指数2.31个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第5名。本周上涨个股共102支，较上周减少7支，下跌股数为21支。 新房：本周30个城市新房成交面积为203.4万平方米，环比下降6.3%，同比下降33.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为57.1万方，环比-15.1%， 同比-21.6%； 样本二线城市为106.6万方 ， 环比-5.2%， 同比-39.4%；样本三线城市为39.7万方，环比6.4%，同比-32.0%。从今年累计31周新房成交面积同比看，样本30城共计8976.3万方，同比-2.4%；一线城市为2092.1万方，同比12.7%；二线城市为5022.5万方，同比-7.7%；三线城市为1861.7万方，同比-2.0%。 二手房：本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计89.6万方，环比下降9.0%，同比下降14.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为23.7万方，环比-17.1%；样本二线城市为42.1万方，环比-2.0%；样本三线城市为23.8万方，环比-11.7%。 信用债：本周共发行房企信用债14只，环比增加3只；发行规模共计92.00亿元，环比增加11.24亿元，总偿还量147.16亿元，环比增加10.07亿元，净融资额为-55.16亿元，环比增加1.17亿元。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.7月销售创今年以来量能最低点，托底市场的关键在于核心城市的政策 近期地方出台需求端政策频次显著提升。本周郑州、南京先后出台城中村改造相关政策，其中郑州政策提及，对于城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置，未开工建设的安置房，原则上以货币化安置为主；郑州同时取消了3年限售的规定。本周南京对集体土地房屋征收推行房票安置，拓宽补偿安置渠道，建立全市统一的“安置房源超市”。此外，本周包括海南省、青岛、贵阳、福州等多地出台需求端政策。 7月销售创今年以来量能最低点，托底市场的关键在于核心城市的政策。从我们跟踪的样本30城新房成交看，7月创今年以来月度周均最低值，同比去年大幅下滑34.8%，量能已经比年内销售低点1月更低。新房销售持续低迷，关键问题之一在于当下购房者的信心较弱，自2022年以来“因城施策”背景下全国各地已推出大量松绑楼市的政策，近期在中央定调的背景下各地出台政策频次再度提升，但相对低能级城市的政策对于购房者信心提振的边际效果已经很弱，我们认为现阶段应更关注一线城市地产政策的放松进度。上周末至本周初4个一线城市住建委、住建局均有所表态，我们认为一线城市的宽松政策已在路上，或将很快出台。 图表1：样本30城新房成交面积周均值（万方） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为3.0%，领先沪深300指数2.31个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第5名。本周上涨个股共102支，较上周减少7支，下跌股数为21支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为云南城投、京投发展、华远地产、珠江实业、财信发展，涨幅分别为51.6%、30.5%、27.2%、21.5%、18.0%。跌幅前五为乾景园林、银亿股份、冠城大通、大港股份、*ST宏盛，跌幅分别为-17.0%、-5.1%、-4.0%、-3.4%、-3.2%。 本周48家重点房企中共计上涨24支，较上周减少16支，涨幅位居前五的为绿景中国地产、佳兆业、金科股份、美的置业、华夏幸福，涨幅分别为24.4%、11.5%、10.0%、9.9%、6.7%。跌幅前五为世茂集团、雅居乐集团、碧桂园、正荣地产、禹洲集团，跌幅分别为-76.0%、-18.1%、-15.4%、-15.4%、-12.3%。 图表2：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表3：本周各交易日指数表现 图表4：近52周地产板块表现 图表5：本周涨幅前五个股 图表6：本周跌幅前五个股 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 图表8：本周重点房企涨幅情况 图表9：本周重点房企跌幅情况代码 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为203.4万平方米，环比下降6.3%，同比下降33.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为57.1万方，环比-15.1%，同比-21.6%；样本二线城市为106.6万方，环比-5.2%，同比-39.4%；样本三线城市为39.7万方，环比6.4%，同比-32.0%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计31周新房成交面积同比看，样本30城共计8976.3万方，同比-2.4%；一线城市为2092.1万方，同比12.7%；二线城市为5022.5万方，同比-7.7%；三线城市为1861.7万方，同比-2.0%。其中一线城市中，北京（9.8%）、上海（29.0%）、广州（0.9%）、深圳（-9.1%）。二三线城市中温州（40.0%）、惠州（22.49%）、泰安（21.9%）等总计11城同比均为正，南平（-87.8%）、衢州（-82.2%）、大连（-66.2%）等总计15城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计89.6万方，环比下降9.0%，同比下降14.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为23.7万方，环比-17.1%；样本二线城市为42.1万方，环比-2.0%；样本三线城市为23.8万方，环比-11.7%。年初至今累计二手房成交面积为3579.7万方，同比变动为37.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1041.2万方，同比17.5%；样本二线城市为1692.7万方，同比42.1%；样本三线城市为845.8万方，同比59.9%。 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（7.31-8.6）共发行房企信用债14只，环比增加3只；发行规模共计92.00亿元，环比增加11.24亿元，总偿还量147.16亿元，环比增加10.07亿元，净融资额为-55.16亿元，环比增加1.17亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（96.7%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（64.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（41.3%）以及3-5年（37.5%）的债券为主。 图表20：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所上行。其中，滨江集团两年期公司债（+36bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升。 图表24：房企每周融资汇总（7.31-8.6） 5.本周政策回顾 图表25：全国性政策及消息（7.31-8.6） 图表26：地方性政策及消息（7.31-8.6） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底。若有大的刺激政策落地，则下半年会有一波板块的行情。除此以外，更多是优质地产公司的相对行情。择股方向包含以下几个方向： 1、竞争格局占优：A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团； H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋； 2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）； 3、行业beta仍在增长且单个公司表现更加、现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。