ESG的重要性：租户指南
ESG的重要性： 租户指南knightfrank.com/research 据澳大利亚国家建筑环境评级系统（NABERS）统计，建筑环境碳排放量占全球总量的40%，能源与饮用水消耗分别占全球总量的40%和30%，由此可见，房地产行业在应对全球气候紧急状态方面的压力正日益加剧。租户作为重要利益相关者，能够为此贡献自身力量，将ESG策略纳入其房地产决策的考虑因素。目前，部分租户已经开始采取相应做法，但仍有许多人士尚未行动。本文件旨在从房地产的角度出发，针对值得关注的领域提供洞察，从而帮助租户踏上ESG之旅。同时，业主也可参考本文件，更好地与租户客户进行协调并加强合作伙伴关系。ESG的重要性：租户指南ESG由环境（Environmental）、社会（Social）和公司治理（Governance）三大支柱构成。三者共同作用，有助于企业租户取得出色表现，并惠及整个市场与社会，甚至广泛造福于世界。表 . 租户需要考量的ESG因素ESG简介第一部分SEG• 考虑员工与租户的福祉以及社区间的联系环境社会公司治理• 公开承诺遵循ESG领导标准和/或原则、政策及报告，以便实施整体ESG管理 • 与上下游利益相关者共同创建可持续的价值链• 针对ESG绩效跟踪等事务建立问责机制，并提高ESG数据透明度• 衡量、主动管理并披露公司在环境、自然资源与气候变化（例如碳排放）方面的行动、数据及目标 许多大型机构投资者均公开宣布支持使用ESG标准以指导投资决策，尤其是在房地产投资组合易受气候风险影响的情况下。投资者同时认为，企业有责任实施更加清晰的ESG行动规划和问责机制。 企业必须遵循行业标准采取ESG措施，以保持竞争力和把握新机遇。租户还可借此提高品牌声誉及知名度，从而帮助吸引人才和引进投资。如果某家公司正在努力实现或已经实现特定ESG目标，其还能采取可持续的融资方式。ESG的重要性：租户指南图 . 绿色房地产对租户与业主的益处资料来源：莱坊研究部1.1 ESG如何为租户降低风险并创造机会• 降低运营成本• 提升企业形象和声望价值• 达成投资者或组织的ESG关键绩效指标• 减少建筑功能陈旧及老化的情况• 达到绿色融资的资格• 符合法律及企业社会责任要求• 获取潜在的绿色溢价我为何期望租赁可持续发展建筑？租户业主我为何期望持有可持续发展建筑？健康与福祉提高生产效率提升出租率/ 减少空置房产提高销售或 租赁速度降低退出收益率/ 增加市场价值与此相对应，莱坊针对租户所开展的2021年（你）我空间调查显示，亚太地区受访者认为租赁“绿色”认证房地产的主要益处包括：40%39%39%支持企业社会责任策略提升品牌价值节省相关成本 1.2 践行ESG理念的关键考虑因素ESG的重要性：租户指南• 建筑持有一项或多项可持续性认证（例如LEED、BREEAM、WELL健康建筑标准、Green Star绿色之星、Green Mark绿色建筑标志、Fitwel、Edge、BEAM Plus绿建环评等）。• 建筑持有能源绩效证书，该证书可能会影响租赁或出售情况• 建筑已获得其他环保或可持续发展奖项• 提供EV充电器，满足电动车等替代燃料汽车的需求• 向租户提供安全的自行车存车处，以及淋浴或更衣设施和储物柜• 向租户提供分表，用于监控电力、燃料/燃气、供暖/制冷、自来水等能源用量 »满足房产所有者安装分表的意愿• 配备可内部或外部管理的数据收集平台/控制面板可持续发展评级与认证交通方式碳管理与数据服务• 建筑或设施管理系统中运用节水技术，例如： »雨水收集系统、节水盥洗设施（低流量冲水）、节水水龙头等• 高效灌溉技术水源使用 42%的亚太地区受访者认为其净零碳排放承诺将影响未来的房地产选择资料来源：莱坊 年（你）我空间调查 ESG的重要性：租户指南• 建筑或设施管理系统中运用节能技术，例如： »建筑构造及材料 »建筑服务，例如暖通空调系统、照明系统、控制系统等• 提供具备节能认证的产品和/或设备• 应用低碳/可再生技术，例如太阳能光伏系统、太阳能热力系统、风力涡轮机、生物柴油发电机• 从绿色能源供应商处获取/购买建筑所使用的能源（或允许租户自主购买绿色能源）• 实施节能计划• 跟踪、报告并与租户分享温室气体排放情况• 配备相关设备以监测室内环境质量，包括定期执行空气质量检测• 营造生态/绿色休闲空间和/或户外/ 自然美景• 设立租户/建筑管理论坛（亦称租户意识项目），以便审查房地产表现，并针对如何提高运营和占用效率展开 交流• 向租户提供用于跟踪建筑健康/管理状况的应用程序• 制定减废策略以及用于回收碳粉匣、荧光灯管等常见有害废弃物的管理系统• 开展废弃物监控、审计以及相关宣传活动• 实施装修项目废弃物管理能源使用建筑管理与健康以及租户管理废弃物管理 资料来源：莱坊 年（你）我空间调查 社会健康建筑认证建筑层面的考虑因素第14页第16页公司治理气候相关财务信息披露工作组评估业主的治理问题第17页第19页ESG目标的优先顺序ESG认证及框架可再生能源绿色租约可持续装修及翻新第7页第8页第10页第11页第13页环境ESG的重要性：租户指南 环境因素对租户而言 至关重要ESG的重要性：租户指南ESG中的环境维度尤其便于衡量，因为此类因素会促使相关区域的面貌发生变化，并且业主能够选择多种方式以打造绿色建筑。升级翻修工作完成后，若建筑改造符合可持续发展标准，业主即可申请任意形式的绿色建筑认证。注重环保的租户可能已熟悉市场中的各类绿色认证，并且深知相同建筑可具备多项认定或诸如LEED等多项国际认证。 租户可与业主签订绿色租约和绿色绩效协议，从而深入推进落实可持续发展措施。目前，新加坡等城市的政府部门已设定绿色租赁协议标准，业主与租户能够利用此类协议强化可持续发展措施。而对于其他城市，即使当地政府并未作出类似要求，业主仍会主动向租户提供绿色租约。相应地，租户可通过开展重要性评估以构建明确的房地产需求计划，从而（重新）确定ESG目标的优先顺序。该评估旨在提供一种公认流程，用于辨别对内外部利益相关者而言至为重要的ESG问题并进行排序。该流程共包含如下六个基本步骤，后续图2则展示了简单的重要性评估示例。第二部分2.1 ESG目标的优先顺序六个基本步骤： 明确并联络内外部利益相关者 确定材料主题 构建并启动重要性调查收集并研究调查洞察根据调查结果采取行动并设定目标向利益相关者披露相应结果及洞察78%的亚太地区受访者认为，以不同方式租赁和持有房地产是实现ESG目标的关键所在实质上，即便租户认同房地产对于实现ESG目标至关重要，他们似乎也没有明确的发展方向，不知道如何优化租赁决策管理，以便尽量提高相关效率而促进可持续发展55%然而，受访者当前持有的多数全球资产组合中并不包含可持续房地产， 55%的受访者表示其所持该类资产占比不足10%SEG资料来源：莱坊 年（你）我空间调查 图 . 重要性评估示例资料来源：莱坊研究部ESG的重要性：租户指南中等及较高优先级的租赁相关问题可用于支持“气候行动”，这是对业务影响显著且对利益相关者重要的方面之一。例如，当组织总部获得LEED认证后，重要性分析结果将有助于证明组织在员工健康与福祉、绿色健康建筑等方面的努力。所有这些方面都能带来实际益处，并有助于企业应对与项目开支相关的任何质疑。持续披露重要性评估结果属于公司治理措施，能够促使企业坚持推进和落实可持续发展措施。尽管重要性评估需要消耗时间、 精力与资源，但这正是制定ESG策略的宝贵工具。建筑能耗引发了许多气候问题，致使各地政府部门建立综合框架以评估建筑的环境影响与整体环境绩效。截至目前，市场中现有众多评级与认证体系，可用于指导和记录企业对于建造可持续高性能建筑的行动。尽管此类体系的方法及侧重点各不相同，但却都是衡量建筑可持续性的重要指标。请点击此处了解更多关于各种绿色建筑认证的信息。 部分租户期望通过房产设施提高资源效率和降低碳足迹，从而推进和完善其可持续发展措施，因此对于这类租户而言，建筑可持续性评级正变得越发重要。此外，租户了解到设施所有者所遵循的可持续发展标准之后，即可迅速作出明智的租赁选择。 亚太地区的多数市场拥有本地绿色认证体系，其中部分相对成熟的体系甚至亦通用于其他市场。例如，越南胡志明市的Me Linh Point Tower在翻新后获得了Green Mark绿色建筑标志白金奖认证，而这是新加坡建设局（BCA）对环保建筑的最高级别认可。缺乏或刚开始建设本地认证体系的市场通常会应用国际主流评级体系，例如LEED，其英文全称为Leadership in Energy and Environmental Design（能源与环境设计先锋）。图3简要展示了数类不同的绿色认证体系，及其在特定亚太地区市场中各级认证建筑的所占比例。2.2 ESG认证及框架对自身业务的影响程度对利益相关者的重要程度中等较高极高经济效益人权与奴役问题废弃物管理职业健康与安全资源消耗水资源管理绿色健康建筑生态自然负责任的供应链员工健康与福祉体面工作相互支持的社群多样性与包容性气候行动商业道德、合规与诚信人才培养创新创造 图 . 特定亚太地区市场中绿色认证建筑比例ESG的重要性：租户指南资料来源：USGBC、BCA、NABERS、NZGBC、HKGBC、GBI、莱坊研究部GREEN MARK 绿色建筑标志GREEN BUILDING INDEX（GBI）绿色认证GREEN STAR 绿色之星LEED铂金级金级金级银级白金奖超金奖铂金级金级NABERSLEEDBEAM PLUS 绿建环评LEED六星级五星级最佳级别次佳级别6.0 & 5.55.0 & 4.5铂金级金级铂金级金级*2017年至2022年新西兰的四星级、五星级及六星级建筑 ^数据截至2020年+数据来自莱坊追踪的一篮子办公楼表 . LEED认证建筑达到 %的目标进度概况资料来源：富国银行环境、社会和公司治理目标及绩效数据*包括所有LEED评级体系中的认证及重新认证（例如新建建筑、现有建筑和室内设计） LEED认证建筑单位 44,521,60590733%42,180,63881728%LEED认证项目总面积*LEED认证项目总数量LEED认证建筑占比平方英尺项目数量%43,111,57783430%尽管目前市场尚未表现出对特定认证类型或奖项等级的偏好（根据图3中各级建筑的比例差距推断可知），但跨国公司往往倾向于参考所在国政策或银行协议而选择和设定ESG目标。此外我们发现，在缺乏优质A级绿色建筑的市场，尤其是相应地区内的新兴国家/地区，当地跨国企业制定决策时还将关注其他属性，例如建筑周边的可用绿地空间面积。部分企业可能会选择持有B级认证的绿色建筑，而非具备同等资质的A级建筑，从而在预算有限的情况下拥有相对宽敞的办公空间。展望未来，我们认为追求拥有最高级别认证的建筑将是大势所趋，因此建议租户着手设定切实可行的目标。美国跨国金融服务公司富国银行（Wells Fargo）意识到气候危机迫在眉睫，并于2016年制定了运营及财务可持续发展目标，以期在五年内助力遏制气候问题。随后，该集团定期审查并调整相关流程，以确保实现目标。此外，集团会向利益相关者提供ESG报告以披露进展情况，从而展现出负责任的企业形象（即公司治理功能）。富国银行的目标之一是确保集团旗下35%的建筑（按租赁及持有房产的总面积计算）获得LEED认证，其进度概况详见表2。案例研究：富国银行 .% . % .% .% .%. % .%.% . % . %.% .%. % . % . % .%. % .% .% .% . % . % . %大吉隆坡 曼谷 澳大利亚新加坡^越南新西兰*中国香港 特别行政区印度最佳级别次佳级别其他级别 ESG的重要性：租户指南尽管其2020年LEED认证建筑的比例较目标低2%，但富国银行做到了将绿色建筑要求充分应用于各级别新
