ESG的重要性：租户指南

第 一 部 分 E S G简 介 ESG由环境（Environmental）、社会（Social）和公司治理（Governance）三大支柱构成。三者共同作用，有助于企业租户取得出色表现，并惠及整个市场与社会，甚至广泛造福于世界。 •与上下游利益相关者共同创建可持续的价值链 据澳大利亚国家建筑环境评级系统（NABERS）统计，建筑环境碳排放量占全球总量的40%，能 源 与 饮 用 水 消 耗 分 别 占 全 球 总 量 的4 0 %和30%，由此可见，房地产行业在应对全球气候紧急状态方面的压力正日益加剧。租户作为重 要利益相关者，能够为此贡献自身力量，将E S G策略纳入其房地产决策的考虑因素。目前，部分租户已经开始采取相应做法，但仍有许多人士尚未行动。本文件旨在从房地产的角度出发，针对值得关注的领域提供洞 察，从而帮助租户踏上ESG之旅。同时，业主也可参考本文件，更好地与租户客户进行协调并加强合作伙伴关系。 1.1 ESG如何为租户降低风险并创造机会 许多大型机构投资者均公开宣布支持使用ESG标准以指导投资决策，尤其是在房地产投资组合易受气候风险影响的情况下。投资者同时认为，企业有责任实施更加清晰的ESG行动规划和问责机制。 与此相对应，莱坊针对租户所开展的2021年（你）我空间调查显示，亚太地区受访者认为租赁“绿色”认证房地产的主要益处包括： 企业必须遵循行业标准采取ESG措施，以保持竞争力和把握新机遇。租户还可借此提高品牌声誉及知名度，从而帮助吸引人才和引进投资。如果某家公司正在努力实现或已经实现特定ESG目标，其还能采取可持续的融资方式。 交通方式 碳管理与数据服务 可持续发展评级与认证 •建 筑 持 有 一 项 或 多 项可 持 续 性 认 证（ 例 如L E E D、B R E E A M、W E L L健康建筑标准、Green Star绿色之星、Green Mark绿色建筑标志、Fitwel、Edge、BEAM Plus绿建环评等）。 •提供EV充电器，满足电动车等替代燃料汽车的需求•向租户提供安全的自行车存车处，以及淋浴或更衣设施和储物柜 •向租户提供分表，用于监控电力、燃料/燃气、供暖/制冷、自来水等能源用量»满足房产所有者安装分表的意愿•配备可内部或外部管理的数据收集平台/控制面板 水源使用 •建筑持有能源绩效证书，该证书可能会影响租赁或出售情况•建筑已获得其他环保或可持续发展奖项 •建筑或设施管理系统中运用节水技术，例如：»雨 水 收 集 系 统 、 节 水 盥 洗 设 施（低流量冲水）、节水水龙头等•高效灌溉技术 42% 的亚太地区受访者认为其净零碳排放承诺将影响未来的房地产选择 资料来源：莱坊年（你）我空间调查 能源使用 废弃物管理 建筑管理与健康以及租户管理 •建 筑 或设 施 管 理 系 统中 运 用节 能 技术，例如：»建筑构造及材料»建筑服务，例如暖通空调系统、照明系统、控制系统等 •跟踪、报告并与租户分享温室气体排放情况•配备相关设备以监测室内环境质量，包括定期执行空气质量检测•营 造生 态/绿 色 休 闲 空 间和/或户 外/自然美景•设 立租 户/建 筑 管 理 论 坛（ 亦 称租 户意识项目），以便审查房地产表现，并针对如何提高运营和占用效率展开交流•向租户提供用于跟踪建筑健康/管理状况的应用程序 •制定减废策略以及用于回收碳粉匣、荧光灯管等常见有害废弃物的管理系统•开展废弃物监控、审计以及相关宣传活动•实施装修项目废弃物管理 •提供具备节能认证的产品和/或设备•应用低碳/可再生技术，例如太阳能光伏系统、太阳能热力系统、风力涡轮机、生物柴油发电机•从绿色能源供应商处获取/购买建筑所使用的能源（或允许租户自主购买绿色能源）•实施节能计划 环 境 因 素 对 租 户 而 言至 关 重 要 ESG中的环境维度尤其便于衡量，因为此类因素会促使相关区域的面貌发生变化，并且业主能够选择多种方式以打造绿色建筑。升级翻修工作完成后，若建筑改造符合可持续发展标准，业主即可申请任意形式的绿色建筑认证。 注重环保的租户可能已熟悉市场中的各类绿色认证，并且深知相同建筑可具备多项认定或诸如LEED等多项国际认证。 租赁协议标准，业主与租户能够利用此类协议强化可持续发展措施。而对于其他城市，即使当地政府并未作出类似要求，业主仍会主动向租户提供绿色租约。 租户可与业主签订绿色租约和绿色绩效协议，从而深入推进落实可持续发展措施。目前，新加坡等城市的政府部门已设定绿色 2.1 ESG目标的优先顺序 相应地，租户可通过开展重要性评估以构建明确的房地产需求计划，从而（重新）确定ESG目标的优先顺序。该评估旨在提供一种公认流程，用于辨别对内外部利益相关者而言至为重要的ESG问题并进行排序。该流程共包含如下六个基本步骤，后续图2则展示了简单的重要性评估示例。 然而，受访者当前持有的多数全球资产组合中并不包含可持续房地产，55%的受访者表示其所持该类资产占比不足10% 的亚太地区受访者认为，以不同方式租赁和持有房地产是实现ESG目标的关键所在 实质上，即便租户认同房地产对于实现ESG目标至关重要，他们似乎也没有明确的发展方向，不知道如何优化租赁决策管理，以便尽量提高相关效率而促进可持续发展 资料来源：莱坊年（你）我空间调查 中等及较高优先级的租赁相关问题可用于支持“气候行动”，这是对业务影响显著且对利益相关者重要的方面之一。例如，当组织总部获得LEED认证后，重要性分析结果将有助于证明组织在员工健康与福祉、绿色健 康建筑等方面的努力。所有这些方面都能带来实际益处，并有助于企业应对与项目开支相关的任何质疑。 发展措施。尽管重要性评估需要消耗时间、精力与资源，但这正是制定ESG策略的宝贵工具。 持续披露重要性评估结果属于公司治理措施，能够促使企业坚持推进和落实可持续 2.2 ESG认证及框架 建筑能耗引发了许多气候问题，致使各地政府部门建立综合框架以评估建筑的环境影响与整体环境绩效。截至目前，市场中现有众多评级与认证体系，可用于指导和记录企业对于建造可持续高性能建筑的行动。尽管此类体系的方法及侧重点各不相同，但却都是衡量建筑可持续性的重要指标。请点击此处了解更多关于各种绿色建筑认证的信息。 别认可。缺乏或刚开始建设本地认证体系的市 场 通 常 会 应 用 国 际 主 流 评 级 体 系 ， 例 如LEED，其英文全称为Leadership in Energyand Environmental Design（能源与环境设计先锋）。图3简要展示了数类不同的绿色认证体系，及其在特定亚太地区市场中各级认证建筑的所占比例。 发展措施，因此对于这类租户而言，建筑可持续性评级正变得越发重要。此外，租户了解到设施所有者所遵循的可持续发展标准之后，即可迅速作出明智的租赁选择。 亚 太 地 区 的 多 数 市 场 拥 有 本 地 绿 色 认证体系，其中部分相对成熟的体系甚至亦通用于其他市场。例如，越南胡志明市的MeLinh Point Tower在翻新后获得了GreenMark绿色建筑标志白金奖认证，而这是新加坡建设局（B CA）对环保建筑的最高级 部分租户期望通过房产设施提高资源效率和降低碳足迹，从而推进和完善其可持续 尽管目前市场尚未表现出对特定认证类型或奖项等级的偏好（根据图3中各级建筑的比例差距推断可知），但跨国公司往往倾向于参 考 所 在 国 政 策 或 银 行 协 议 而 选 择 和 设 定ESG目标。此外我们发现，在缺乏优质A级 绿色建筑的市场，尤其是相应地区内的新兴国家/地区，当地跨国企业制定决策时还将关注其他属性，例如建筑周边的可用绿地空间面积。部分企业可能会选择持有B级认证的绿色建筑，而非具备同等资质的A级建筑， 从而在预算有限的情况下拥有相对宽敞的办公空间。 展望未来，我们认为追求拥有最高级别认证的建筑将是大势所趋，因此建议租户着手设定切实可行的目标。 案例研究：富国银行 美 国 跨 国 金 融 服 务 公 司 富 国 银 行 （We l l sFa r g o） 意 识 到 气 候 危 机 迫 在 眉 睫 ， 并 于2016年制定了运营及财务可持续发展目标，以期在五年内助力遏制气候问题。随后，该 集团定期审查并调整相关流程，以确保实现目标。此外，集团会向利益相关者提供ESG报告以披露进展情况，从而展现出负责任的企业形象（即公司治理功能）。 富 国 银 行 的 目 标 之 一 是 确 保 集 团 旗 下35%的建筑（按租赁及持有房产的总面积计算）获得LEED认证，其进度概况详见表2。 展望未来，富国银行将继续租赁或持有LEED认证建筑，以达成到2050年或之前实现温室气体净零排放的目标。该集团还将建立可持续金融机构，致力支持客户应对气候 尽管其2020年LEED认证建筑的比例较目标低2%，但富国银行做到了将绿色建筑要求充分应用于各级别新建建筑与现有建筑的设计、施工及运营环节之中。 变化相关问题，包括租赁决策及其对ESG措施的影响。 2.3可再生能源 根据联合国的定义，可再生能源是“从自然资源中获得的能源，其补充率高于消耗率”。如下表3列举了部分与建筑相关的可再生能源及技术。 •太阳能光伏（PV）系统或建筑集成光伏系统⸺在建筑围护结构中安装太阳能电池板。新 兴 技 术 包 括 柔 性 太 阳 能 电池板、可打印太阳能电池板、太阳能瓦片以及太阳能跟踪系统。单晶太阳能板的效率可达22%或更高。•“被动式”设计解决方案⸺ 通过自然通风设备、太阳能烟囱以及太阳能响应式面板设计实现制冷。 •太阳能干燥剂除湿系统⸺利用太阳能恢复干燥剂的功能，以便用于制冷。该系统还能改善室内空气质量。 •太阳能采暖系统⸺通过热交换 设 备 实 现 室 内 供 暖 或 热 水供 应 。 太 阳 能 集 热 效 率 可 达70%。 •生物柴油/垃圾填埋气发电系统⸺此类设备能够集成至可同时发电、供暖和制冷的冷热电三联供/热电联产系统，效率高达90%。 •光伏集热器⸺利用单块面板同时获得电力以及热水器所需的可用热能。若使用冷却光伏电池，此类设备每年可额外产生高达25%的电力。 资料来源：澳大利亚可再生能源机构（ARENA）、莱坊研究部 可再生能源与可持续建筑的紧密联系亦体现于另一个案例中，国际专业资产管理集团施罗德（Schroders）已加入联合国全球契约组织（UNGC），后者是世界上最大的推进企业可持续发展的国际组织。施罗德作为联合国全球契约组织成员，集团现已提出多项目标，其中包括到2025年实现100%使用可再生能源、到2030年仅持有和租赁净零碳建筑等。 源机构（IRENA）研究表明，未来可再生能源或将成为世界上最便宜的能源。 可再生能源生产对于应对气候紧急状态至关重要，其碳排放远低于燃烧化石燃料等不可再生能源。许多国家/地区现已推行上网电价补贴（FiT）政策，旨在鼓励用户使用可再生能源。例如，自2017年以来，中国香港特别行政区的FiT计划推动了当地光伏面板安装量增长。同期，光伏面板的投资回收期从难以负荷的30年下降至平均6年。此外，香港特别行政区的租户可通过购买可再生能源证书（REC）以抵消碳排放。国际可再生能 建 筑 是 全 球 低 能 效 问 题 的 主 要 能 源 消耗领域，因而在实现可持续发展的共同目标方面尤具潜力。毋庸置疑，如果租户租赁消耗非再生能源的建筑空间，即其或将面临低能效问题，进而不利于其实现E S G目标。因此，对于追求净零排放或负碳排放的组织而言，选择仅使用可再生能源的办公楼势在必行。 2.4绿色租约 绿色租约是租户与业主之间所建立的框架，旨在增强合作伙伴关系，从而提高建筑性能以 实 现E S G目 标 。 双 方可以讨论租约的详细 条 款 ， 着 重 关 注 制 定 严 苛 目 标 以 及 任 意一方违约时适用的惩罚机制。条款中应包含易于量化的益处（例如