房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 16 房地产 2023年08月03日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《住建部定调一线城市表态，核心城市宽松政策可期—行业点评报告》-2023.8.1 《首提供求关系发生重大变化，二手房单周成交面积同比降幅扩大—行业周报》-2023.7.30 《城市更新系列报告一：房票制度，实现居民、开发商、政府三方互惠—行业深度报告》-2023.7.30 保交楼专题系列一：中央地方政策频出，保交楼项目交付持续推进 ——行业深度报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  政策端：坚持保交楼、稳民生，地方政策频出 在2022年7月房地产开发项目停工停贷事件后，7月底召开的政治局会议提出“保交楼、稳民生”的政策基调，在保交楼所需大量资金压力下，央行、财政部和证监会等部门明确了金融支持房地产的一系列政策，三支箭全部落地对房企保交楼提供多维资金支撑。地方政府出台政策以监管为主，主要通过金融机构及AMC成立纾困基金，针对困难房企和项目进行帮扶，资金来源主要是中央保交楼专项借款、当地银行等金融机构支持及财政款项。  落地情况：纾困资金落位，项目交付持续推进 2023年以来房地产竣工面积同比均保持增长，1-6月房屋累计竣工面积同比增长19.0%，住宅累计竣工面积同比增长18.5%，上半年在建项目的交付工作稳步推进。百年建筑网3月和5月全国调研保交楼项目中，已交付比例分别为23%和34%，整体来看保交楼进展顺利，分区域看华东和华南区域保交楼进度较快。在工程建设资金充足的情况下，我们预计截至2023年末调研项目的交付占比将达到76%，截至2024年末降幅占比将达到98%。从房企端来看，头部企业仍然是“保交楼”的主力，TOP5房企的交付套数均超过10万套，占TOP50房企整体交付量的36.38%，现金流压力更大的民营房企上半年交付表现良好。  后续展望：执行层面仍有优化空间 地产纾困资金的外部来源主要有国家专项借款、银行配套融资、地方政府专门款项以及其他AMC和金融机构的资金支持，内部来源主要是企业自筹融资和销售回款。我们认为，在中央和地方均出台多项政策支持下，保交楼推进主要纾困资金落地情况和销售市场回暖进程两大影响因素，纾困资金审批周期长，销售市场低迷影响企业销售回款资金，或将成为阻碍保交楼进程的较大影响因素。  投资建议 我们认为，保交楼作为短期内中央和地方的重点工作之一，是推动购房者信心重塑，房地产市场企稳复苏的关键。一方面6月统计局房地产数据出现下滑趋势，市场仍在艰难调整周期中，而需求端信心恢复是行业复苏链条的首端；另一方面房地产行业与上下游产业链及金融行业联系紧密，项目停工烂尾不仅会限制上下游产业链的发展，还将导致金融行业受到来自居民端和企业端贷款的双重波及。从板块看，我们认为当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，2023下半年的政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、华发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。  风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 -19%-10%0%10%19%2022-082022-122023-042023-08房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 16 目 录 1、 政策端：坚持保交楼、稳民生，地方政策频出 ..................................................................................................................... 3 1.1、 中央层面：持续以“保交楼、稳民生”为基调 .............................................................................................................. 3 1.2、 地方层面：成立纾困基金，一城一策具体应对 .......................................................................................................... 4 2、 落地情况：纾困资金落位，项目交付持续推进 ..................................................................................................................... 5 2.1、 区域端：地方政府主导，华东华南交付比例较高 ...................................................................................................... 6 2.2、 企业端：AMC介入保交楼，头部房企交付平稳推进 .............................................................................................. 10 3、 后续展望：执行层面仍有优化空间 ...................................................................................................................................... 12 4、 投资建议 .................................................................................................................................................................................. 13 5、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 14 图表目录 图1： 2023年以来竣工数据同比保持增长................................................................................................................................... 6 图2： 2021年下半年以来新开工数据持续低迷 ........................................................................................................................... 6 图3： 2022年以来房地产开发累计到位资金同比为负 ............................................................................................................... 6 图4： 2021年下半年以来国内贷款资金同比保持低迷 ............................................................................................................... 6 图5： 分区域看，华东和华南区域保交楼进度较快 .................................................................................................................... 7 图6： 分省份看，广东、广西和吉林保交楼进度较快 ................................................................................................................ 7 图7： 西部地区和东北地区房地产开发投资额二季度以来同比降幅扩大 ................................................................................ 7 图8： 保交楼存量项目中，超63%有望在2023年实现交付 ..................................................................................................... 8 图9： 郑州通过多措并举、综合施策推进保交楼 ........................................................................................................................ 9 图10： 上半年郑州共有59个项目交付 ..................................................................................................................................... 10 图11： 上半年碧桂园、万科、融创交付套数排名前三 ............................................................................................................ 11 图12： 上半年碧桂园、融创、万科交付面积排名前三 ............................................................................................................ 11 图13： 上半年郑州共有59个项目交付 ..................................................................................................................................... 12 表1： 自2022年7月政治局会议以来，中央政策持续以“保交楼、稳民生”为基调 .............................................................. 3 表2： 自2022年7月政治局会议以来，多省市出台政策支持保交楼 ...............................................................