深圳楼市半年刊
序言：预期不足叠加人才房冲击市场呈现弱复苏格局 上半年中国经济呈现恢复性增长态势，但也出现冲高回落。得益于疫情管控的放开，社会经济活动逐步恢复正常，消费、投资迎来快速增长，过去影响经济的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力缓解。特别是需求端，积压已久的消费迎来爆发，成为拉动经济增长的最大引擎。但3月之后，复苏态势开始放缓，主要经济指标都明显走弱，投资、消费意愿下降。一方面是社会对经济复苏、房地产等信心不足。消费的背后是居民收入和信心，上半年就业压力大、收入下滑、房价信心不足，消费信心下降，内需疲软，持币观望成为主流。另一方面是全球经济放缓，美元持续加息，跨境资本回流，再加上贸易保护主义、地缘政治冲突、债务危机等也加剧了国际经济形势的不确定性，外部需求明显减弱，出口下滑。内外部多重压力导致国内经济增长动能减弱，经济下行压力加大。 针对经济形势的变化，政府接连出台稳增长政策。前五月，政策较为平稳，但6月开始，稳增长迫在眉睫，支持力度明显加大。6月货币政策率先发力，以增加市场流动性，降低实体经济融资成本。包括下调7天期逆回购利率、SLF利率；下调MLF操作利率10个基点；下调1年期和5年期LPR10个基点；增加支农支小再贷款、再贴现额度2000亿元。而财政政策方面，上半年力度一般，主要还是延续、优化以往的税费优惠政策。如延续减征残疾人就业保障金、优化实施小规模纳税人减征增值税、小微企业和个体工商户减征所得税。促消费方面，消费券或消费补贴继续盛行，如湖北联合车企推出购车补贴、启动百城联动汽车节、中华美食荟等。整体来看，上半年经济形势好转，政策力度有所减弱。但诸多信号显示，下半年政策空间有望进一步打开。6月底央行明确将加大逆周期调节力度，加大稳增长力度，下半年降息、降准等仍有可能。财政政策方面，专项债、减税降费、特别国债等将成为重点。但目前数据显示，市场流动性其实较为充裕，反而实体经济融资需求不足，体现扭转经济形势的关键在于企业、居民信心，提振企业生产信心、居民消费意愿，将是稳增长的重中之重。 上半年房地产市场走势与经济形势息息相关，整体呈现反弹后走弱的局面，信心不足成为市场难以扭转的关键。政策面看，全国房地产政策延续了去年的宽松态势，而且政策向新一线甚至一线城市扩散，稳市场导向明显。其中，公积金政策调整最为频繁，发放购房补贴、适度放宽限购也成为重点，越来越多城市试点一区一策，北京、杭州、成都、郑州、合肥等热点城市都有推行，未来可能会在更多一线、新一线城市中推行。虽然政策持续宽松，但市场走势不容乐观，居民对经济恢复、房地产上涨预期都明显不足，市场需求逐步减弱，后继乏力。 与全国市场走势相同，上半年深圳房地产市场先扬后抑，呈现弱复苏格局，恢复远不及预期。春节后市场迎来开门红，积压的需求集中释放，成交明显回升。特别是二手市场，月度成交量从去年不足2000升至4000以上，但依然低于荣枯线，市场反弹力度不及预期，远不及其他一线、新一线热点城市。新房虽然供应不足，但存量新房销售明显加快，部分项目减少折扣。进入二季度，市场快速回落，新房去化持续走低，二手房跌破3000套，即便是参考价政策调整，也未能在市场激起水花，深圳房地产市场再度陷入低迷。弱复苏行情下，市场分化仍存，节后反弹豪宅先行，刚需表现一般。从新房去化也可以看出，改善产品表现远好于刚需产品，刚需盘遇冷，上半年人才房的大规模推出也是影响因素之一，分流了大量刚需购买力，短期对商品房市场造成了较大的冲击。据深圳住建局数据显示，上半年第一批共13个人才房项目总计超9500套入市，摇号阶段认购就近6500套，其中两房认购率近九成。人才房的热销大大挤压了商品房市场需求，进一步加速了市场下行。 展望下半年，随着稳增长信号进一步释放，房地产市场需求的释放成为关键，以期扭转经济形势，稳定房地产市场预期。预计下半年房地产政策将继续向一线、新一线城市推进，深圳房地产政策也有继续放松的空间。 1、宏观政策 经济发展 经济企稳回升市场回暖明显 一季度国内生产总值284997亿元，按可比价格计算，同比增长4.5%。分产业看，第一产业增加值11575亿元，同比增长3.7%；第二产业增加值107947亿元，增长3.3%；第三产业增加值165475亿元，增长5.4%。随着疫情管控放开，上半年经济复苏信号明显增强，各行业均取得不同程度的增长，服务业恢复显著。二季度GDP有望同比增长7%以上，但主要原因在于去年同期的低基数，相较一季度，各主要指标已经回落，需求放缓、出口下滑是主因，稳增长面临较大压力。 官方PMI先升后降财新PMI稳中有升 6月官方PMI录得49.0，较上月上升0.2，扭转了连续三个月下降的趋势。2023年上半年，官方PMI先升后降，一方面显示出疫情管控解除之后，市场压抑的需求短期得到强劲释放，促进了制造业的复苏；另一方面，经济动能后劲不足逐渐凸显，企业利润同比下降幅度较大，社会零售品销售总额增速放缓，房地产复苏势头减弱，后续仍需出台一系列稳增长政策。 货币政策延续宽松 5月末广义货币(M2)余额282.05万亿元，创近两年新高，同比增长11.6%，较上期下降0.8个百分点，但仍持续高位运行。总体来看，货币政策层面延续宽松基调，由于去年同期受疫情影响，今年上半年信贷投资力度同比显著较强，随着二季度房地产市场整体表现不如预期，叠加预防性储蓄规模的不断扩张以及财政支出力度弱于去年同期，难以支撑五月M2同比增速。 LPR下调信贷宽松提振需求 6月20日，央行公布贷款市场报价利率（LPR），显示1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均比上期下调10个基点，是自去年八月份以后的首次下调。社融规模近期持续走弱，与之相反，住户存款不断走高，居民对未来收入和就业仍偏谨慎，消费和投资需求不如预期，不利于房地产市场长期健康发展。此次下调LPR利率，需求层面有利于降低首套房的置业成本，提振市场需求；供给层面有利于降低房企融资的成本，从而推动房地产市场良性稳定发展。 市场需求回暖定金及预收款为第一大资金来源 上半年，随着疫情管控的解除，经济企稳回升的势头显现。虽然全国商品房销售面积仍为负增长，但较2022年上半年双位数下滑有不少改善，销售额增速扭负为正，部分缓解了开发商资金紧张局势。由于开发商资金面仍趋紧张和需求面增长乏力，开发商新增投资依然比较谨慎，且在二季度有加速下滑的态势。总体而言，随着二季度房地产市场整体表现不如预期，下半年有望继续出台政策缓解开发商资金紧张局面，政策宽松预期持续。 从全国房地产开发投资主要资金来源来看，定金及预收款为房企第一大资金来源，上半年月度占比持续上升；自筹资金占比位居第二，且有下滑的态势；房企资金个人按揭款来源取得较大增长，主要得益于上半年销售额增速由负转正。 宏观调控 楼市政策延续宽松,政策密度有所放缓 据中原地产研究中心统计，今年上半年累计房地产调控政策次数约200余次，同比去年下降约30%。楼市调控政策密度有所放缓。在调控时间上，一季度调控政策次数多于二季度，二季度政策力度减弱；在调控政策内容上，主要以公积金贷款放宽、购房补贴为主，进一步降低购房者置业成本、降低上车门槛，部分城市放开限购、限售政策；在调控城市分布上，一线城市依然比较谨慎，省会城市出台政策相对密集。年初，央行召开会议落实金融支持房地产16条措施、高层发话大力支持首套房购买，各地先后出台一系列政策支持首套房购买，在经济企稳回升的背景下，三月份市场成交量达到疫情松绑后的高位。二季度全国各地先后推广“二手房带押过户”政策、两部门发文降低交易中介费、央行时隔多月调整LPR利率等，进一步降低购房者的置业成本。整体来看，上半年楼 市政策延续宽松态势，因城施策支持刚性和改善性住房需求，但随着二季度成交量明显转弱，下半年楼市支持政策有望进一步加强。 深圳二手房“带押过户”实施，保障性住房供给增加 上半年，深圳房地产调控政策依然相对谨慎。在新房领域，加大公积金贷款支持力度，深汕合作区取消限购政策等。在二手房领域，推广“二手房带押过户”模式，降低交易成本；二手房参考价政策调整，但未能如预期般促进二手房市场回暖。保障性住房方面政策变动较大，主要有“十四五”期间增加20万套保障性租赁租房供给；取消原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，同时新增保障性租赁住房、共有产权房类型，让保障房惠及更多群体。总体而言，随着二季度市场成交量出现明显下滑，下半年深圳楼市调控政策有望进一步放松。 2、土地市场 土地供应 上半年深圳土地市场成交宗数较去年同期变化不大，居住用地面积供应大减，工业用地仍占据主导。在居住土地方面，受深圳湾超总地块影响，上半年楼面价大幅度上升；在区域分布上，龙岗区凭借12宗地块遥遥领先其它区。 土地转让面积大幅增加 根据深圳中原研究中心监测，2023年上半年土地市场的成交面积较去年同期增加90.11%，成交金额同比增加8.94%。相较于去年，今年深圳上半年成交土地33宗，与去年同期持平。工业用地成交21宗，占比63.6%，均以底价成交；居住用地成交7宗，位居第二；其他用地成交4宗，商业用地成交1宗。 二居住用地分析 居住用地楼面价大幅上升 上半年合计出让7宗居住用地，较去年同期减少1宗；合计出让面积15.2万平，同比下降52.5%。4宗宅地封顶成交，2宗底价成交，1宗低溢价成交，整体溢价率为12.2%，其中深超总地块刷新毛坯限价新纪录。在拿地主体上，资金实力雄厚的国企、央企依然是拿地的主力军，合计取得5宗居住用地，其中深超总地块由中海地产以“125.32亿+58500万平自持租赁住房”取得；民企龙湖地产取得2宗居住用地，分别位于龙岗区、光明区。上半年宅地延续过往低供应态势，预计下半年宅地市场供应会大幅增长。 土地排行榜 中海地产获得上半年度单价“地王”称号 根据深圳中原研究中心的统计，2023年中海地产以“125.32亿+58500平自持租赁住房”拿下南山沙河街道T207-0060宗地。该宗地位于深圳湾超级总部基地范畴。地块面积3.63万平方米，建筑面积20.77万平方米，建成后普通商品住房销售均价不得高于133300元/平方米（毛坯），刷新深圳住宅限价新纪录，且不再限定70/90的户型设置要求。除去5.85万平自持租赁住房面积，可售楼面价达84017元/平方米，位居2021年以来楼面价榜首。 自2021年以来，楼面价前十中多集中于西部区域的南山、宝安区，合计占据八个，主要得益于区域可供地面积较多，片区配套逐渐完善，受到市场广泛关注。福田、罗湖等四区无商品房供应。2023年土拍多地块销售限价出现上调，龙华民治片区A811-0347地块限价80500元/平，高于周边新盘超核中心润府、中海珑悦理接近8000元/平。此外，宝安区、坪山区等多地块也出现销售限价上调的信息。 深圳一二手住宅成交占比 2021年之前，二手成交套数占比一直超过一手成交套数；2021年二手房参考价出台之后，二手房市场成交出现较大的萎缩，月度成交套数接连创下历史新低，而新房住宅成交量虽然也在下滑，但下滑幅度小于二手房市场，至2021年一手成交超过二手。2023年市场复苏，二手房市场恢复好于新房，二手房成交占比出现上升，且有超过一手住宅成交套数的趋势。 3、深圳新房 2023年上半年，随着疫情管控措施的解除，经济逐渐企稳回暖。在“房住不炒”大背景下，政策略有放松，深汕合作区限购放开、公积金政策调整等。在供给层面，由于去年同期受疫情影响，楼市入市节奏放缓，今年上半年推售面积同比上涨50.1%，开发商纷纷通过加快推盘节奏回笼资金。在需求层面，深圳新房市场先扬后抑，年初前期推迟的置业需求逐渐得到释放，金三迎来上半年的小阳春，进入二季度后，购房者置业信心下降，前期政策效果进一步减弱，外加人才房大量供给的冲击效应，住宅可售面积升至六年来新高，新房成交价格仅龙华区上涨，多区成交均价下滑超10%，多数楼盘去化走低，仅一项目开盘售罄，七成楼盘开盘去化低于五成，新房市场内
