建筑材料：城中村改造专题报告：稳增长，扩内需，新改造，新期盼

城中村改造稳增长、扩内需，显示出长周期性特征：城中村具有农村与城市的双重属性，通过城中村改造，一方面有利于内需复苏，另一方面也能够加速外来人口流入并实现消费升级，促进城市房地产发展。从历史进程和政策演变来看，旧改棚改率先全面铺开，城中村改造是当下趋势。和旧改、棚改对比，改造模式方面，城中村改造为“留拆改增”，政府引导、市场主导、企业实施，棚改以政府为主导，通过国企实施，旧改则是综合整治模式，政府引导，市场开发商主导，整体方向更加市场化、商品化；改造周期方面，城中村改造和旧改整体周期较长，棚改则大拆大建，进展较为迅速；资金来源方面，城中村改造主要通过财政补贴、专项债等方式解决，同时鼓励和支持民间资本参与，棚改除中央补助资金、地方政府投入资金外就是地方平台借贷，并进行滚动拆改，这同时产生了较大的债务；旧改资金由政府与居民、社会力量合理共担，各地区有细化规定。 城中村改造根据改造主体的不同可大致分为3种模式：1）政府主导，以杭州和上海为例：杭州改造主体是政府，政府确定做地主体并把控前期土地整理工作；上海则大多通过旧改的方式进行，整体核心政策突出“政府引导下的减量增效”，以社会参与、有效激励作为运作模式。2）开发商主导，以珠海为例：珠海城中村改造实行“政府决策，政策推动，市场运作”，由各区政府为主体，建立投融资平台，公开招标开发商参与改建，同时珠海市政府也给房地产开发商“拆1免1.2”等优惠政策。3）村集体主导，以广州为例：广州实施以政府为主导，村集体为实施主体的改造模式，通过“三个一点”方式落实资金问题。 百亿建材需求拉动，需求释放未来可期：综合而言，城中村改造对于建材新增需求存在一定拉动，在改造进度持续推进的基础上，我们以广州城中村改造模式为例，测算全国城中村改造后能够带动新增建材需求规模。我们预测2024-2025年中性场景下全国超大特大城市城中村改造年均新增建材规模约499亿元，其中防水/PVC管材/涂料每年分别新增205/27/267亿元。 投资建议：当前超大特大城市城中村改造指导意见的提出对于地产行业是一个积极的信号，整体来看目前beta端对于消费建材企业股价的影响更胜于alpha，核心的关注点在于后续地产政策的放松和旧改、城中村改造带来的需求恢复程度。建议关注1）城中村需求带来的小B端受益标的：东方雨虹、科顺股份、三棵树、坚朗五金、王力安防；2）后续家装需求稳定提升的C端主导标的：伟星新材、箭牌家居、江山欧派、兔宝宝。 风险提示：宏观环境波动风险、行业竞争加剧、应收账款风险 1城中村改造核心在于稳增长、扩内需 1.1城中村具农村与城市的双重属性，可释放消费潜力和内需 城中村具有农村与城市的双重属性。在经济高速发展过程中，城市周围农业用地被合并划入规划发展范围，原居住民住宅被城市包围，形成新的特殊区域，即城中村。因其与城市规划割裂，整体土地利用低效、发展不均。此外，城中村房屋通常为简陋且临时性的结构，建筑安全性较低，缺乏基本公共服务设施，如供水、排水、电力、垃圾处理等。城中村人口密度高、结构复杂，居住条件与治安皆无法得到保障。然而因城中村聚集了大量的小商贩、小作坊和小企业，成本较低，业态接地气，也形成了独特的经济活力。 自2020年“十四五规划”提出“城市更新行动”以来，我国大力推动旧城区功能性改造。近段时间，城中村改造成为我国城市发展的重要议题，其对于提升城市整体形象具有重要作用。目前我国许多城市启动了大规模城中村改造项目，以期完善基础设施与公共服务。因其涉及到大量居民的迁移和社会稳定问题，且需要充足的改造资本，是复杂而长期的过程。 图1.上海宝山罗店古镇城中村改造前 图2.上海宝山罗店古镇城中村改造后 城中村改造可强化城市硬支撑、提升城市软实力，同时释放消费潜力和内需。随着城市人口增加和经济发展，城市拓展需求增加，但土地资源有限，城中村改造可有效利用城市内部空间，提升土地利用效率，提高城市规划和管理水平。此外，改造后的城中村将引入更多商业和服务设施，吸引更多企业和人才进驻，促进城市经济的发展，释放消费潜力和内需。 1.2城中村改造为当前趋势，具备长周期性特征 从历史进程和政策演变来看，旧改棚改率先全面铺开，城中村改造是当下趋势。 棚户区改造对象为城镇中历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院，2015年《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》提出补偿模式由实物安置和货币安置并重转向货币化安置优先，对三四线城市定向货币宽松，自此激活三四线城市的库存去化。然而此种模式同时推高了房价，对社会补偿资金需求较高，加重了居民与地方政府债务负担，容易影响其他城市建设发展。因此自2018年起，国家调整大拆大建的棚改政策，自此规模缩紧。 旧改大致可以2017年为界划分为两个主要阶段。2017年以前各地旧改皆处于探索阶段，多数项目包含在其他相关工程或“旧城改造”大系统之中，改造内容为建筑修缮、提升基础设施，对于老旧小区范围没有明确的界定。2017年，住建部在15个城市开始老旧小区改造试点，旧改自此系统化，旧改力度逐渐加大。2019年国务院常务会议进一步推进工作，如今老旧小区改造已发展为重大民生工程。至2022年全国新开工改造城镇老旧小区5.25万个,涉及居民876万户。 图3.2002年至今棚改、旧改、城中村改造政策演变历史 目前进入城中村改造阶段，城中村改造更加温和，显示出长周期性特征。城中村改造的对象与模式决定了资金投入速度稳的特点，但其可有效解决规划缺位问题，注重生态环境保护与城市可持续发展，同时以多渠道方式融资，并形成供给端与需求端的有效对接，将以细水长流的方式拉动新一轮城市更新。 具体来看，城中村改造与棚改、旧改的区别可大致分为以下几个方面： 1）改造对象方面，城中村改造针对的是超大特大城市城中村；旧城改造的对象是旧城镇、旧厂房、旧村庄等；棚改则是城镇中不符合整体居住水平的危旧住房。 2）改造模式方面，城中村改造为“留拆改增”，即以保留为主，拆除危房和公共短板严重的空间，同时增加公共服务设施，以政府引导、市场主导，企业实施，偏向市场化；棚改是政府为改善住房条件而推出的一项民心工程，以政府为主导，通过国企实施，整体偏向政策化；旧改则是综合整治模式，政府引导，市场开发商主导，整体方向更加市场化、商品化。 3）改造周期方面，城中村改造要求“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”，整体周期较长；旧改也因其有较为明确的流程管理，有较长的建设周期；而棚改则大拆大建，并因三四线城市拆迁较为容易而进展迅速。 4）资金来源方面，城中村改造主要通过财政补贴、专项债等方式解决，同时鼓励和支持民间资本参与，以可持续运营为导向；棚改除中央补助资金、地方政府投入资金外就是地方平台借贷，并进行滚动拆改，这同时产生了较大的债务；旧改资金由政府与居民、社会力量合理共担，各地区有细化规定。 表1.城中村改造与棚改、旧改区别 2城中村拆改进行时，多市相继支持 今年以来，中央高级别会议已多次提及城中村改造问题： 4月28日，政治局会议明确提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。国家金融监督管理总局局长李云泽在6月份举行的第十四届陆家嘴论坛上曾表示，强化对投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。 7月5日，住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》中仍然强调坚持“留拆改”并举、以保留利用提升为主，鼓励城市“微改造”和防止“大拆大建”，划定项目范围主要为既有建筑改造、城市生态修复等。 7月14日，国常会审议通过《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步推进“平急两用”公共基础设施建设。要充分发挥市场机制作用，加强标准指引和政策支持，充分调用民间投资积极性，鼓励和吸引更多民间资本参与“平急两用”设施的建设改造和运营维护。 7月19日，《中共中央、国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》出炉。其中提到，支持民营企业参与全面加强基础设施建设，引导民营资本参与新型城镇化、交通水利等重大工程和补短板领域建设。 7月21日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 图4.今年以来，中央高级别会议已多次提及城中村改造问题 本次城中村改造范围在于超大特大城市 根据2022年10月住建部公布的《2021年城市建设统计年鉴》，按照城区人口排序，全国现有超大城市8个、特大城市11个。我国超大特大城市均为核心城市，是我国稳增长、扩内需、促转型的基本盘。在城市社会经济结构中起到重要支撑作用，因此改造城中村可直接影响大量人口生活质量和社会福祉。 表2.我国现有超大城市8个、特大城市11个 本次城中村改造内容核心在于惠民 7月召开的国务院常务会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。城中村改造的对提高居民生活品质具有重大意义。首先，于提升生活质量有益处：完善城市功能，提升城市品质；改善人居环境，消除安全隐患；村民住宅转变为证件齐全的商品房，提高村民长期的、稳定的经济收益，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势;实现群众利益的最大化。其次，有助于稳投资、扩内需：一方面，城中村改造可以带动基建、地产上下游的投资，并在一定程度上刺激商品房需求；另一方面，城中村改造有助于优化城市面貌，补齐相关短板，改善居民教育、医疗、养老、家政等问题，从而解决大城市发展不平衡、不充分的矛盾，并进一步激发出居民在相关领域的消费需求。 城市“平急两用”有利于解决大城市发展中面临的一些突出问题和挑战。首先，“平急两用”建设有利于缓解大城市人口密度过高、资源环境压力过大、基础设施不足等问题，促进城市空间优化布局，提高城市承载力和宜居性。其次，有利于提升大城市应对重大公共突发事件的能力和水平，增加大城市应急资源的储备和调配能力，为防控救援提供有力保障。在遇到疫情、自然灾害等突发情况时，可以迅速启动应急预案，将“平急两用”设施转变为隔离收治、救援物资储备、临时安置等功能的场所，有效降低风险和损失。 城中村改造资金模式核心在于积极创新 李强主持召开国务院常务会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 截至2023年7月，已有广州、深圳、杭州、青岛等城市相继发布了城中村改造的细则要求或支持性政策： 广州：7月17日，广州市住房和城乡建设局拟针对《广州市城中村改造条例》起草工作向社会公众公开征求意见。《广州市城中村改造条例》是今年广州市重点立法项目，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。 深圳：深圳市住房建设局印发了《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，要求城中村保障房最小套内使用面积不低于10平方米，户内应匹配家具家电等，满足常规生活需求，实现拎包入住。此外，还对安全保障提出要求，要求设置智慧安全防范系统并统一管理，确保住户人身安全。但该《指引》不涉及城中村房屋产权确认问题，不视为对其房屋产权的处理和确认。 杭州：《杭州市人民政府办