近期地产政策点评：暖风忽至，政策进一步宽松的起点

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2023年07月30日 2023W30：暖风忽至，政策进一步宽松的起点——近期地产政策点评 需求端政策表述积极，进一步打开核心城市宽松空间。“适应房地产供求关系发生重大变化的新形式，适时调整优化房地产政策”预示着未来政策将更侧重于提振需求来解决供过于求的问题。结合目前全国多数城市需求端政策已接近 顶格，这意味着一线城市需求端政策将会松动。住建部进一步明确了房地产需求端政策的放松方向，提及包括进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷 增持（维持） 行业走势 款利率、“认房不用认贷”等。目前高能级城市首套首付比例、房贷利率依然房地产开发沪深300 偏高，有望逐步调降。此外，“认房不用认贷”支持的是“卖一买一”，认房不 认贷预计从二线城市或一线郊区先开始，再逐步扩展至核心城市核心区域。多个会议均提及城中村改造，推进提速需资金进一步支持。我们认为城中村改造不是棚改2.0，它与“棚改”在多个维度有着显著的差别，包括土地性质不 同、补偿方式不同、资金来源不同。考虑到本身城中村改造项目周期长，涉及改造方案的协调、拆赔协议签订等多个节点，提速仍需资金进一步支持，整体还需关注政策支持的资金体量大小，以及以何种渠道予以资金支持。 首提“制定实施一揽子化债方案”。土地成交的持续低迷，将对地方财政形成显著压力。本次政治局会议首提“要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案”，相关表述较此前会议更显积极。特别是提到要制定实施一揽 子化债方案，我们预计政策将继续以地方化债为主、同时中央给予一定支持。具体需进一步关注落地细节，对环节地方财政起到实质性的效果。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为9.8%，领先沪深300指数 5.28个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第2名。本周上涨个股共 108支，较上周增长11支，下跌股数为15支。 新房：本周30个城市新房成交面积为212.2万平方米，环比提升13.5%，同比下降38.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为67.3万方，环比15.1%，同比-4.0%；样本二线城市为108.6万方，环比14.0%，同比- 47.3%；样本三线城市为36.3万方，环比9.3%，同比-47.4%。从今年累计 30周新房成交面积同比看，样本30城共计8767.1万方，同比-1.4%；一线城 市为2035.0万方，同比14.1%；二线城市为4912.1万方，同比-6.7%；三线 城市为1820.0万方，同比-1.1%。 二手房：本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计116.5万方，环比增长22.9%，同比增长2.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 28.6万方，环比4.7%；样本二线城市为43.0万方，环比-0.4%；样本三线城市为45.0万方，环比84.2%。 信用债：本周共发行房企信用债11只，环比减少3只；发行规模共计80.76 亿元，环比减少67.49亿元，总偿还量137.09亿元，环比增加69.82亿元，净 融资额为-56.33亿元，环比减少137.31亿元。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周 期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 16% 0% -16% -32% 2022-072022-112023-032023-07 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023W29：国常会再提超大特大城市城中村改造，房贷利率进入3时代》2023-07-23 2、《房地产开发：1-6月统计局数据点评:上半年销售额同比+1.1%，开发投资额同比-7.9%》2023-07-17 3、《房地产开发：2023W28：本周新房成交同比-38%延续低迷，央行延长房企融资端支持政策》2023-07-16 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1暖风忽至，政策进一步宽松的起点——近期地产政策点评3 2.行情回顾4 3.重点城市新房二手房成交跟踪6 3.1新房成交（商品住宅口径）6 3.2二手房成交（商品住宅口径）7 4.重点公司境内信用债情况9 5.本周政策回顾10 6.投资建议13 风险提示13 图表目录 图表1：本周各中信行业指数涨跌幅排名4 图表2：本周各交易日指数表现4 图表3：近52周地产板块表现4 图表4：本周涨幅前�个股5 图表5：本周跌幅前�个股5 图表6：本周重点房企涨跌幅排名5 图表7：本周重点房企涨幅情况5 图表8：近6月样本城市新房成交面积及同比6 图表9：近6月样本一线城市新房成交面积及同比6 图表10：近6月样本二线城市新房成交面积及同比6 图表11：近6月样本三线城市新房成交面积及同比6 图表12：30城周度成交面积跟踪7 图表13：本周13城二手房成交面积及同环比8 图表14：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比8 图表15：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比8 图表16：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比8 图表17：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪8 图表18：房企债券发行量、偿还量及净融资额9 图表19：本周房企债券发行以债券评级划分9 图表20：本周房企债券发行以债券类型划分9 图表21：本周房企债券发行以期限划分9 图表22：房企每周融资汇总（7.24-7.30）10 图表23：全国性政策及消息（7.23-7.29）10 图表24：地方性政策及消息（7.23-7.29）11 1.暖风忽至，政策进一步宽松的起点——近期地产政策点评 政策原文： 7月政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发 生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。 7月27日住建部部长召开企业座谈会提及，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。 点评： 1.需求端政策表述积极，进一步打开核心城市宽松空间。 关于“房地产供求关系发生重大变化”的表述，7月14日央行货币政策司司长邹澜已 提出，此次通过政治局会议正式确定下来，预示着未来政策将更侧重于提振需求来解决供过于求的问题。同时，本次会议提出新表述：“适时调整优化房地产政策”。结合目前全国因城施策下多数城市需求端政策已接近顶格，实际对地产需求的支撑效果并不明显，因此“适时调整优化房地产政策”意味着一线城市需求端政策将会松动，支持合理刚性和改善型需求。我们认为可调整的方向包括认房认贷放松、首付比例调降、普宅认定标准调整等。 在本周政治局会议确定政策基调后，住建部进一步明确了房地产需求端政策的放松方向。考虑到目前大部分城市首付比例及房贷利率已处于较低水平，而高能级城市首套首付比例依然偏高，以北京为例，无房无贷购买一套非普住宅首付比例为40%，仍有一定下降的空间；一线城市房贷利率也显著高于全国主流利率水平，据贝壳，7月一线城市首套利率为4.5%，而百城首套利率平均为3.9%。核心城市首付比例及房贷利率有望逐步调降。此外，“认房不用认贷”支持的是“卖一买一”，将配合换购住房个税减免政策进一步畅通换房链条，提升市场刚需房源供给，同时促进改善性需求释放。认房不认贷仍需时间逐步推进，预计从二线城市或一线郊区先开始，再逐步扩展至核心城市核心区域。 周末已看到一线城市的进一步动作。本周末北京住建委、深圳住建局称将认真学习政治局会议精神，并结合当地房地产市场实际情况，贯彻落实工作。我们从去年开始，始终认为房地产销售的企稳修复是需要政策持续呵护的，我们预计需求侧具体政策落地节奏或将偏快。 2.多个会议均提及城中村改造，推进提速需资金进一步支持。 今年4月的政治局会议首提“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”，7月21日国常会进一步细化了政策要求，7月政治局会则再次重申相关表述。我们认为城中村改造不是棚改2.0，它与“棚改”在多个维度有着显著的差别，包括土地性质不同、补偿方式不同、资金来源不同。近年城中村改造是持续在推进的，我们预计在中央政策持续支持下，推进速度、推进规模会有所提升，对固定投资将产生积极的提振作用，同时改善居民住房环境。但考虑到本身城中村改造项目周期长，涉及改造方案的协调、拆赔协议签订等多个节点，提速仍需资金进一步支持，整体还需关注政策支持的资金体量大小，以及以何种渠道予以资金支持。 3.防范风险方面，首提“制定实施一揽子化债方案”。 据中指数据，2022年全国300成宅地成交金额同比下滑30.9%，2023年1-6月同比进一步下滑20.2%。土地成交的持续低迷，将对地方财政形成显著压力。本次政治局会议首提“要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案”，相关表述较此前会议更显积极。特别是提到要制定实施一揽子化债方案，我们预计政策将继续以地方化债为主、同时中央给予一定支持，可能包括特殊再融资债债务置换。具体需进一步关注落地细节，对环节地方财政起到实质性的效果。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为9.8%，领先沪深300指数5.28个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第2名。本周上涨个股共108支，较上周增长11支，下跌 股数为15支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为金科股份、新黄浦、北京城建、中南建设、迪马股份，涨幅分别为51.0%、25.3%、23.0%、22.7%、21.6%。跌幅前�为东湖高新、祥源文化、京蓝科技、*ST紫学、浙江广厦，跌幅分别为-6.8%、-4.7%、 -4.2%、-4.1%、-3.0%。 本周48家重点房企中共计上涨40支，较上周增长20支，涨幅位居前�的为金科股份、佳兆业、时代中国控股、富力地产、龙光地产，涨幅分别为51.0%、50.3%、34.0%、32.7%、30.6%。本周重点房企中无下跌个股。 图表1：本周各中信行业指数涨跌幅排名 15% 9.75% 10% 5% 0% -5% 非房钢建银银地铁材行行产 金融 食餐建品饮筑饮旅 料游 综汽轻家交医纺合车工电通药织 制运服 造输装 煤有电炭色力 金设 属备 石商计油贸算石零机化售 基电机国农础力械防林化及军牧 工公工渔 … 通电传信子媒元 器件 资料来源：wind，国盛证券研究所 房地产开发 沪深300 图表2：本周各交易日指数表现图表3：近52周地产板块表现 11.0% 10.0% 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% 07/2107/2407/2507/2607/2707/28 1.1