REITs2023年中市场总结与展望：积极信号出现，可以更乐观一些

一级：市场容量扩大，新发与扩募并举。截至2023年6月30日，REITs共计上市28支。2023年上半年，REITs发行频率并不稳定，一季度共发行3只REITs，二季度发行节奏放缓。此外，5月首批四支公募REITs扩募落地。 二级：市场从阴跌走向急跌，趋同性较强。2023H1公募REITs市场走势偏弱，不同行业、不同类型的REITs间除涨跌幅度存在差异外，并未出现明显独立行情。从换手率来看，投资机构的情绪处于偏低位置。2023年以来市场交易情绪相比去年有所下降，换手率一直在底部震荡，持续处于0.6%左右的较低水平。 业绩：中报数据显示，底层资产经营表现修复。截至目前已经披露2023年中报数据的11只公募REITs经营情况来看，整体出现修复。比如，多数产业园出租率同比与环比均好转，高速资产业绩超额完成季度指标。 展望：积极信号出现，可以更乐观一些。随着价格下探，公募REITs市场的不理性情绪被消化。结合底层资产经营表现的修复，以及包括原始权益人自购、FOF资金等二级增量流动性加持，REITs市场的长期底部逐步探明，当前时点可以更乐观一些，择时方面则需要关注解禁压力较大的8月份与10月份。 风险提示：业绩修复不及预期；政策落地速度不及预期；市场快速扩容导致供给压力；下半年解禁压力较大，导致二级市场流动性冲击。 1.一级：市场容量扩大，新发与扩募并举 截至2023年6月30日，REITs共计上市28支，累计发行规模达到925亿元。从数量上来看以园区基础设施REITs和交通基础设施REITs为主。 图1：REITs市场一级发行情况梳理 2023年上半年，REITs发行频率并不稳定。2023年一季度共发行3只REITs，1月5日上市仓储物流REITs嘉实京东仓储基础设施REIT，发行规模17.57亿元；3月14日同时上市两只能源基础设施REITs，分别为中信建投国家电投新能源REIT（发行规模78.40亿元）和中航京能光伏REIT（发行规模29.35亿元），也让REITs底层资产类型进一步丰富。 表1：2023上半年一级市场发行放缓 二季度发行节奏放缓，仅在六月底成功发行中金湖北科投光谷REIT。由于REITs二级市场三月之后加速震荡下行，中金湖北科投光谷REITs5月底询价，6月底才上市。在资本化率和派息率等指标并没有明显优于其他类似项目的情况下，中金湖北科投光谷REIT上市首日即破发。 上市首日，尽管原始权益人已经进行回购稳定市场，但盘中最大跌幅超17%，最后收跌6.29%，报2.46元，成交额达到1.56亿元，在当日市场成交额占比34%；成交量占比也达到48%；换手率达到31%。 表2：首批REITs扩募落地 5月首批四支公募REITs扩募落地 。从具体扩募结果来看，四只REITs基金合计扩募超50亿元，拟收购位于上海、深圳、重庆、青岛及江门的6个项目。中金普洛斯REIT的扩募发售金额最大，为18.53亿元；华安张江光大REIT扩募发售金额为16.4亿元；博时蛇口产园RREIT扩募发售金额为12.44亿元,红土盐田港REIT扩募发售金额为4.15亿元。 扩募进一步发挥上市平台作用，有助于市场走向成熟。对于发行人而言，扩募为原始权益人提供了持续为REITs注入优质资产的平台，有利于扩大原始权益人融资规模，有助于盘活存量资产，降低负债水平；对于投资人而言，在当前资金较为充裕、机构欠配的状态下，扩募能有效增加市场供给，为市场提供新增投资机会。 2.二级：市场从阴跌走向急跌，趋同性较强 2023H1公募REITs市场走势偏弱，不同行业、不同类型的REITs间除涨跌幅度存在差异外，并未出现明显独立行情。在6月份已上市的REITs中，除中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT、红土创新盐田港REIT和博时蛇口产园REIT价格最低点在2021年外，剩余23只REITs的历史最低点都在6月5日-6月6日。在此之后，市场走势出现了分化，部分REITs出现了一定程度的反弹，随后维持震荡的走势。部分REITs继续调整，有6只REITs续创了历史新低。 图2：上半年公募REITs市场走势的一致性较强 分析上半年REITs二级市场价格走势： 1-2月，在疫情好转和防疫政策不断优化的背景下，市场对公募REITs修复疫情拖累的业绩有较好的预期，因此，REITs二级市场前期价格向上扬升。 2月中旬至年中，前期利多因素逐步消化，并且在多支REITs一季度业绩披露不达预期等因素的影响下，REITs二级市场价格开始出现持续的下跌。 图3：REITs总指数已比二月高点下跌超20% 从换手率来看，投资机构的情绪处于偏低位置。2023年以来市场交易情绪相比去年有所下降，换手率一直在底部震荡，持续处于0.6%左右的较低水平。 然而对比海外市场，REITs二级市场的平均换手率普遍在0.5%以下，美国REITs市场近期的平均换手率在0.6%附近。这或许意味着，REITs投资的长期价值更重于其短期交易价值，而我国公募REITs市场也在逐步走向成熟。 值得关注的是，由于当前REITs市场整体流动性有限，极端情况容易影响整体，导致市场换手率的波动幅度较大。 图4：上半年换手率以底部震荡为主，持续处于0.6%左右的水平 3.业绩：中报数据显示，底层资产经营表现修复 受疫情和宏观环境影响，2022年REITs经营表现不及预期。特别是产业园类，市场曾寄于厚望，而实际出租率出现连续多个季度下滑。 截至目前已经披露2023年中报数据的11只公募REITs经营情况来看，整体出现修复。 表3：产权类REITs经营情况修复 分类别来看，产权类REITs中，保租房、仓储物流及产业园区共9只发布了中期运营数据。产权类REITs2023年上半年在租金和出租率方面整体处于恢复过程中。 四只公布中期运营数据的产业园区类REITs中，一季度报中出租率大幅下降的博时蛇口REIT的的租金水平相比2022年均值虽有所下降，但出租率已得到了大幅提升，不排除管理团队通过降租金的方式来应对出租率波动对收益的冲击。东吴苏园产业REIT出租率小幅下降、租金则是小幅提升。华夏合肥高新REIT和华夏和达高科REIT均保持出稳定的租率与租金水平。 两只公布中期数据的工业厂房类产业园区REITs，临港产园REIT与东久产园REIT出租率维持高位，2023年上半年及二季度租金环比及同比均有所提升。国泰君安临港产园REIT上半年组合平均出租率为98.3%，二季度平均出租率为97.6%。国泰君安东久产园REIT上半年持续维持100%出租率的满租状态。两只REITs工业厂房业态资产具有租约年限长、租户流动性低且搬迁成本高的特质，运营稳定性较强。 仓储物流业态里唯一已经发布中期数据的红土盐田港REIT首发资产及上半年扩募购入资产出租率皆超99.5%，季度租金收缴率均为100%。两支保租房业态的深圳人才安居REIT上半年整体出租率为98.9%，企业租户占比过半，除商铺外季度租金收缴率均达到99.9%。 厦门安居REIT上半年整体出租率为99.5%，相比2022年均值有所提升，且租金同比小幅上涨。 此外，目前仅有2家经营权类REITs发布其中期运营数据。能源业态的鹏华深圳清洁能源REIT售电量及售电收入因季节性因素和广东省电力市场的市场化改革，环比和同比均大幅增长。根据公告，2023年上半年实现累计售电量16.82亿千瓦时，同比增长15.17%。2023年上半年累计实现售电收入8.79亿元，同比增长25.74%。此外，2023年上半年项目的售电单价为0.523元/千瓦时（不含税），较去年同期的0.479元/千瓦时（不含税）同比增长9.17%，为收入端提供一定支撑。 高速公路业态的国金铁建REIT上半年业绩边际修复，底层资产渝遂高速重庆段断面标准车流量较去年同期增长8.52%。完成度角度看上半年经营情况符合预期，根据公告，截至2023年6月30日，该项目累计完成营业收入383395720.18元，占2023年全年预测值的52.03%。其中，通行费收入369266330.69元，占2023年全年预测值的51.17%，两个指标全部超额完成预测目标。 4.政策：多方政策加速出台，助力REITs市场发展 2023上半年包括发改委、证监会、央行、银保监会、中基协、上交所和深交所不断出台REITs细化政策，加速推动公募REITs市场稳定快速发展。具体来看， 2023年2月20日中基协明确进一步拓宽试点资产类型，研究调整项目收益率和资产规模要求，推动扩募常态化发行，提高二级市场流动性，优化推荐审核流程，明确大类资产准入和信息披露标准，探索建立多层次REITs市场，推动REITs专项立法研究。 2023年2月24日，央行和银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。有利于保险资金试点公募REITs，将市场资金来源通道打开，资金增量进一步扩大。其征求意见稿明确了支持公司治理健全、内控管理规范、资产管理经验丰富的优质保险资管公司参与开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITS）业务。 2023年3月7日发改委与证监会同日发布《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资言托基金(REITs)和《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，加速推进REITs常态化发行，完善基础制度和监管安排，健全市场功能，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。 2023年5月12日，证监会发布修订REITs审核关注事项指引，上交所和深交所同日出台《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第1号--审核关注事项（试行）（2023年修订）》和《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号--审核关注事项(试行)(2023年修订)》。明确突出以“管资产”为核心，进一步优化REITs审核关注事项，强化信息披露要求，明确产业园区、收费公路两大类资产的审核和信息披露标准，加快发行上市节奏，推动REITs市场高质量发展。 表4：上半年政策频出，进一步推进REITs常态化发行 5.展望：积极信号出现，可以更乐观一些 二级增持与FOF资金进入 ，REI Ts市场底部基本探明 。一方面 ，FOF将REI Ts纳入可投资范围 。二级市场持续下跌对一级市场产生负面联动 ， 因此稳定二级市场 ， 更好发挥定价 “ 锚 ” 作用是当务之急 。FOF将放开投资REITs的消息，为市场注入了一剂强心针，7月7日-8日，28只REITs全部实现上涨，两日涨幅中位数均超过1%。 截至2023年6月30日，FOF产品共有441只，最新报告期总规模达到1972.11亿元。如果平均投资REITs的比例达到10%，则有望带来约200亿增量资金，对于总市值刚接近千亿的新兴市场是一大利好。 需要注意的是，从REITs和FOF投资的适配性，以及成本收益角度来看，FOF实际配置水平可能小于测算量级。FOF基金有着较为严格的投资逻辑，其被投基金的运作期限不少于1年，规模不小于1亿，对于养老FOF基金，被投基金的运作期限不少于2年，规模不小于2亿。按照此标准，实际可投资标的有限，FOF基金可投的有13只，养老FOF可以投的有9只。考虑到未来REITs解禁以及后续流动性的改善，FOF的投资规模和投资进度还有待实际观察。 另一方面，多只REITs发布了原始权益人增持公告。湖北REITs发行首日原始权益人便回购稳定二级市场，上半年，华安张江光大园REIT、建信中关村产业园REIT、华夏中国交建REIT、中信建投国投新能源REIT、厦门安居保障性租赁住房REIT和中航京能光伏REIT六只产品发布了原始权益人增持公告进行回购稳定市场。原始权益人的增持行动将一定程度上稳定市场信心。 择时仍需注意，2023下半年公募REITs解禁规模相对较大。2023年4月份起，有12支REITs陆续迎来战略投资者限售份额的解禁，战投