房地产行业点评：金融支持逐步落地，政策仍存优化空间

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2023年7月14日，央行表示考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。同日交易商协会召开民营企业融资座谈会，新城控股、碧桂园参会，对“第二支箭”支持民企债券融资表示肯定。金融支持保交楼，多项措施逐步落地。2023年7月10日，央行与金融监管总局发文“金融16条”延长期限，预计金融端对行业支持将延续，以时间换空间，化解行业风险。房贷利率持续下降，居民中长期信贷增量下滑。2023年上半年居民中长期新增贷款14600亿元，比上年同期少增1000亿元，而上半年发放个人住房贷款总额同比多5164亿元，主要原因为新旧房贷利率倒挂下居民提前还贷意愿增加；央行发言人表示按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款，预计后续存量房贷利率或有调整。房地产市场供求关系发生深刻变化，政策存在边际优化空间。我们在外发《头部央国企具备走出大行情基础》等报告中提出了市场供求关系改善，行业或迈入去库存的观点。当前市场总体在售库存已经基本企稳，从后续供给来看，2022年全年300城土地成交量同比-30.8%（开发意愿较弱的地方平台拿地占比42.6%），2023年上半年土地成交进一步缩量，同比-31.8%，下半年供给将缩量。而在销售持续承压背景下，央行发言人表示过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，我们预计除了金融端的支持，各地在需求端的宽松也将持续发力，未来高能级城市支持置换改善需求、优化远郊限购等措施有望出台。投资建议金融端多项措施逐步落地，以时间换空间化解行业风险，预计未来因城施策的需求宽松也将扩大范围，支持市场销售维持弱复苏态势，能拿好地且快速去化的房企更加受益。推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企