房地产：对当前土地新面貌的讨论-民企崛起，新人辈出

2022年是央国企在土地市场的高光时刻，由于民企风险事件的增加，市场的逐步下行，民企的声音越来越小，然而进入2023年后，开始出现不一样的景象 ，民企再度崛起 。2021年预售资金监管以来，民企资产负债表迅速萎缩，扩张能力非常有限，叠加由于资产负债表带来的信用收缩，进一步引起楼市的下行，使得民企在土地市场上的份额急剧下降。反观央国企，按照中国指数研究院的统计，拿地TOP100房企中，央国企拿地金额在2021年中的占比为43.3%，不足一半，至2022年达到了60.1%，但到了2023年上半年，则下降至50.9%，凸显出来的是民企的再次崛起。 但当前的民企崛起有一个特点，即新人辈出，远远超过了此前大家熟知的民企，背后反映了两个根本逻辑，一是房企的核心竞争力依然是资金实力 ，二是土地供地规则仍然存在优化空间。我们在2022年年底发布过专题报告《新天地，新玩家》，已经论证过新一批具备加杠杆的非房地产主业的企业将进入到这个市场，典型代表是建筑类央企，已经得到了充分的证明。当前，产业链企业也纷纷进入到当前市场，例如伟星房产、亚伦房地产等。我们认为这背后有两个行业的基本逻辑：1、房地产行业的核心竞争力仍然是资金实力；2、土地供地规则，当前民企占主导的市场，例如杭州，更主要的原因还是在于土地拍卖时设置的价格存在“套利空间”，即批售价格会低于周边二手房价，而地价设置上限，则最终将采取摇号，这样，能否拿地还存在变数，并非央国企必得。 黑马崛起一直是每一轮地产周期的典型特征，2023年再次出现拿地集中度的下降，反映出行业门槛仍然需要树立，在这之前，机会仍然留给资金实力更强的选手，这取决于两个因素：谁加杠杆的空间大，和谁加杠杆的意愿强 。回看过去任何一轮地产周期，都是黑马崛起的历史，而且每一轮周期的主角都不同，2016~2018年更是百花齐放，相对跑输的反而是市场所谓的融资能力更强的央国企。2023年土地市场的现状，再次反映了行业的门槛仍然需要树立，不是不让新势力进入，而是不能以融资能力作为企业实力的唯一评判，否则机会只会给更愿意加杠杆的人。 2023年土地市场的总量下行，反而换来了局部竞争的加剧，溢价率走高，关注下一阶段土地制度的再次改革。总量下行仍然是目前的压力所在，但局部反而出现了竞争加剧的现象，多轮竞拍、摇号定结果的现象频繁出现，这并非理想状态，理想状态应该是总量上行、竞争放缓，我们认为，有必要关注接下来的土地供地制度方面可能会出台的政策。 继续推荐园区公司，跟踪开发公司的再融资进展。全年我们核心推荐园区类公司，首选中新集团、招商蛇口，推荐成长性公司，受益中交地产、建发股份，并继续推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。 风险提示 ：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 表1:重点公司盈利预测 表2:近期相关园区和产业规划政策