对当前板块的讨论(六十二)：土地楼市再遇冷，政策预期更加强烈

1月拿地主体再次大变，极少部分品牌房企和较多城投公司贡献了土地市场的较大份额，而龙头房企则大幅减缓拿地，考虑到城投公司依然存在杠杆率和开发能力不足的情况，后续土地市场仍然面临流拍压力。2021年全年，上半年民营房企仍然占据土地市场的主要部分，时至下半年，由于预售资金监管和海外评级的下调，行业再次进入缩表周期，并传导至居民预期改变，缩表的压力和楼市的冷却使得拿地主体以大型央企、地方国企和城投公司为主。然而，市场低估了楼市下行的速度，当前去化率大多也下降至40%以内，再叠加35%的预售资金监管，使得房企的现金流进一步走差。在2021年第三批集中供地当中，就有较多城投公司入场，略微缓解了流拍的压力，以目前1月情况来看，城投公司更是成为市场主角，但考虑到城投公司依然是高杠杆、且不具备较好的房地产开发能力，我们认为此现象并不可持续，土地市场依然隐含了较大的流拍压力。 50强房企1月权益销售规模同比再次下滑41%，较2021年12月增速下降8pcts，即便考虑春节因素，以目前房企去化的动力来看，当前下滑速度依然较快。2021年春节在2月中旬，而2022年春节在2月初，对1月末的推盘和购房有一定的影响，按照30天计算，若按照100%受影响来算，每天大约占比3%，因此，2022年1月增速较2021年12月下降8pcts，大约对应3天时间。我们认为，春节因素大约能够解释这8pcts的增速下行，但没有额外的回升动力，也即，目前市场仍然处于筑底阶段。 相比于政策落地，政策预期变得更加强烈，目前政策需要从支持房企的并购贷款、到支持居民购房去转变，预计仍然会有因城施策的政策出台。当前政策落脚点仍然是通过并购贷款的形式降低房企当期资金压力的风险，但随着时间的推移，目前风险从房企的资金压力开始向居民购房预期下降转移，单纯通过并购贷款难以缓解当前楼市大幅下行的风险，预计后续仍然会有因城施策的政策出台。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，受益我爱我家，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 表1:重点公司盈利预测 表2:重点物业类公司盈利