房地产：对当前地产板块的讨论-楼市下行，金融对冲

4月新增居民中长期贷款再次为负，提前还贷仍然存在，但存款也同时减少，隐含的置换贷款需求减少，而是总杠杆率的收缩。自2022年以来，个别月份开始出现新增居民中长期贷款为负的现象，也即居民贷款的增量小于还款的增量，考虑到居民中长期贷款绝大部分均用于购房，那么，居民对房产的去杠杆仍在。从方式上来看，当前开始有所不同。2022年以来居民存款大幅度增加，而当前居民存款开始减少，也就是说，居民正在收缩整体杠杆率，而此前的提前还款更多采用了置换贷款的方式，如经营贷置换房贷，而目前更体现为用存款去偿还房贷。 2月开始，大量城市开始下调首套房的按揭贷款利率，但存量贷款利率仍然没有变化，叠加到近期银行调降存款利率，针对按揭贷款的新一轮降息预期打开。按照央行在答记者问上的报道，截止3月底，已经有超过80个城市贷款利率做下调，大多落在3.7~3.9%，相比于接近5%的存量贷款利率来说，新增贷款的利率优势非常明显，这也是此前做贷款置换的核心原因。在央行开始整治贷款置换的问题后，居民开始用存款偿还贷款，则更进一步反应要维持杠杆率水平，则需要下调贷款利率的预期。 前端土地数据显示房地产杠杆率仍在收缩中，对应到以房价为代表的资产价格压力仍在，维持杠杆率的压力再次回到央企。2023年中国指数研究院公布的百城土地成交同比下滑幅度仍在22%，仅少部分城市有同比正增长的表现，这还是去年4月份受疫情影响后的表现。 因此，土地信用仍处于收缩状态，再考虑到销售至今出现了部分反弹，也即，房企的去杠杆也较为明显，居民和房企在4月以后同时进入到了去杠杆的区间。 全年楼市表现仍有压力，销量在下半年再次回到负增长的概率依然存在，对冲性金融政策仍然值得期待。考虑到2022年受疫情影响，2023年的恢复尤为关键，当前表现较好，但金融数据则回落幅度较大，对未来的预期影响不佳，对冲型政策仍然可以期待。全年我们核心推荐园区类公司，首选中新集团、招商蛇口，推荐成长性的房企，受益中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 表1:重点公司盈利预测