房地产：对当前地产板块的讨论-楼市下行，金融对冲

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该研报总结了当前房地产市场的几个关键趋势：

1. 居民杠杆率收缩：自2022年开始，新增居民中长期贷款量持续低于还款量，表明居民正在对房产进行去杠杆化操作。相较于以往通过经营贷等其他贷款产品置换房贷，当前更多是使用存款直接偿还房贷，反映出了整体杠杆率的收缩。

2. 利率下降预期：随着2月份多个城市降低首套房按揭贷款利率，以及近期银行下调存款利率，市场对于新一轮按揭贷款利率下降的预期增强。据统计，已有超过80个城市调整了贷款利率，大部分在3.7-3.9%之间，与高达约5%的存量贷款利率相比，新增贷款利率更具优势，这推动了贷款置换行为。

3. 土地市场及房地产杠杆率继续收缩：土地成交数据持续下滑，与之对应的是资产价格压力和房企去杠杆进程的加快。2023年一季度，百城土地成交同比下滑22%，仅有少数城市实现了同比增长，这反映出房地产行业的杠杆率仍在收缩之中。

4. 全年楼市展望及策略：预计2023年全年楼市表现将面临一定压力，特别是在下半年可能再次出现销量负增长的情况。鉴于此，对冲性金融政策的期待仍然存在。研报特别推荐了园区类公司（如中新集团、招商蛇口）和成长性房企（如中交地产、建发股份），并推荐了龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。

5. 风险提示：政府重新采用高风险的土地金融模式或市场需求加速下滑，都将对当前的市场环境构成挑战。因此，保持对政策动态的关注和风险管理显得尤为重要。