2023年郑州市住房租赁市场发展报告

引言住房租赁是解决大城市住房问题的重要方式，是当前住房制度的改革突破口，是新型城镇化和城乡融合发展的重点任务。自2015年底国家首次提出“租购并举”以来，在政府政策引导下，我国住房租赁市场发展迅速，监管和培育并行，推动城市快速补齐住房租赁市场短板。郑州作为河南省省会城市，也是河南省唯一的人口净流入的省辖市，七普数据显示十年间郑州市净流入人口354万1。长期的人口净流入使得郑州的住房租赁市场有着较强的需求支撑，因此，形成稳定有序的住房租赁市场意义重大。2017年，郑州开展住房租赁工作试点，住房租赁发展作为“租购并举”住房制度的重要落实举措，为解决住房租购不平衡不充分矛盾等方面发挥了重要作用。十三五期间，郑州市租赁试点工作稳步推进，租购并举初见成效。《郑州市住房发展“十四五”规划》中提出，要规范住房租赁市场发展，切实解决好新市民住房的突出问题，强化保障，以发展保障性租赁住房为重点，健全住房保障体系；调整结构，筹集40万套（间）保租房、人才公寓，筹集发展市场化租赁住房10万套（间）。由于我国住房租赁市场整体起步较晚，市场成熟度仍不高，市场的供应主要以个人房东为主，专业的租赁机构占比仍较低。且城市的租赁合同备案率低，因此长期以来针对城市的住房租赁市场的体量规模、供给侧和需求侧的特征研究较为缺乏。为此，贝壳研究院郑州分院通过专家访谈、问卷调查等多种方式对郑州住房租赁市场开展研究。研究显示，截至2025年，郑州住房租赁市场将保持增长，GMV预计可达到约270亿元。同时，此次研究通过近5年贝壳平台成交数据分析，深度剖析了郑州住房租赁市场的供1《河南监管局：河南省流动人口情况》http://ha.mof.gov.cn/zt/ysjg/ysgllt/202201/t20220124_3784439.htm 需关系、租金走势、租金收益率、租客特征、需求偏好等。并且，为了深入洞察租购群体消费偏好，清华大学建筑学院住宅与社区研究所与贝壳研究院郑州分院联合发起了一项针对消费者的租购调研，获得有效问卷1827份。通过调研数据，我们发现郑州居民的住房选择高度依赖网络获取信息、租客租金可负担程度较高等。当然郑州住房租赁市场还面临一些问题，主要是由于住房租赁市场机构化率较低、行业发展不成熟导致市场供需结构性错配，且存在许多市场乱象和不规范的问题，不利于住房租赁消费向长期性、稳定性发展。针对这一问题，我们提出了相应的发展建议，如推进郑州互联网平台的真房源监管、推动出台郑州住房租赁立法，促进郑州住房租赁机构化发展，提升租房居住品质，为高校毕业生提供租房支持（如贝壳郑州开展的毕业季租房佣金6折活动），保障郑州市人才安居等，以期共同推动构建稳定有序的住房租赁市场。 目录PART1：城市特征篇..................................................1（一）市场规模：预计2025年GMV将达270亿元.............................1（二）市场特征：城市租金对租客友好，小户型房源供不应求..................31.租金走势：年度租金水平稳中有降，月度周期性变化特征显著..............32.租金收益率：租金下降成为租金收益率收益逐年降低的主要原因............53.市场供需：市场总量均衡，存在结构性供需错配..........................6（三）租客特征：家庭型租客增加，市场需求更加多元........................81.租客年龄：25-29岁青年租客为主，平均年龄不断提升....................82.户型需求：30岁以上群体对二、三居室的需求较强.......................93.户籍分布：郑州租客以河南省内户籍租客为主，占比超7成...............104.区域偏好：金水区、郑东新区租房客户最多.............................11PART2：郑州市住房消费洞察篇.......................................13（一）渠道选择：住房选择高度依赖网络渠道获取信息.......................14（二）租金负担：调研的租金收入比为16.2%...............................16（三）租赁偏好：通勤距离是租客首要关注因素.............................17（四）租购选择：近半数群体表示在1-3年内仍会选择租房...................18（五）租住痛点：面临虚假房源信息、二房东欺骗等问题困扰.................21PART3：未来展望篇.................................................24（一）发展建议.........................................................241.加大郑州互联网平台真房源监管力度...................................242.推动出台租赁立法，保障租客合法权益.................................243.促进住房租赁机构化发展，提升租房居住品质...........................254.为高校毕业生提供租房支持，保障郑州人才安居.........................25（二）趋势展望.........................................................261.郑州市分散式住房租赁房源托管比例持续增加..........................262.租客需求带动郑州市住房租赁房源品质加速提升........................273.互联网技术将助推郑州市住房租赁行业效率的提高......................274.郑州市住房租赁行业生态体系将逐步完善..............................27 4目录PART1：城市特征篇..................................................1（一）整体市场：预计2025年GMV将达270亿元.............................1（二）市场特征：城市租金对租客友好，小户型房源供不应求..................31.租金走势：年度租金水平持续下降，月度周期性变化特征显著..............32.租金收益率：租金下降导致收益回报逐年降低............................53.市场供需关系：总量均衡，存在结构性供需错配..........................6（三）租客特征：家庭型租客增加，市场需求更加多元........................81.租房群体的年龄：25-29岁青年租客为主，平均年龄不断提升.............82.不同年龄段户型需求：年龄大小与需求居室数量呈正相关.................93.租客户籍分布：地市户籍租客占比约87%，省外户籍租客占比近3成......104.租客偏好区域：金水区、郑东新区租房客户最多........................11PART2：郑州市住房消费洞察篇.......................................13（一）渠道选择：住房选择高度依赖网络渠道获取信息.......................14（二）租金负担：调研的租金收入比为16.2%...............................16（三）租赁偏好：通勤距离是租客首要关注因素.............................17（四）租购选择：近半数群体表示在1-3年内仍会选择租房...................18（五）租住痛点：面临虚假房源信息、二房东欺骗等问题困扰.................21PART3：未来展望篇.................................................24（一）发展建议.........................................................241.加大推进郑州互联网平台真房源监管...................................242.推动出台租赁立法，保障租客合法权益.................................243.促进住房租赁机构化发展，提升租房居住品质...........................254.为高校毕业生提供租房支持，保障郑州人才安居.........................25（二）趋势展望.........................................................261.个人业主对于分散式托管机构的需求增加..............................262.租客需求带动的品质租赁居住时代加速到来............................273.以租客稳定租住关系为特征的租购并举逐步深化........................27城市特征篇 1PART1：城市特征篇在国家“房住不炒”、“租购并举”政策的推进和实施下，住房租赁市场作为我国住房体系重要的组成部分，越来越受到各方的关注，但我国租赁市场起步较晚，郑州也同样如此，市场供给主要以个人房东为主，机构化房源占比较低，行业中关于郑州租赁市场规模，租金走势、租金收益率等市场特征，以及租客特征等方面研究较少。本章节通过相关的测算模型完成对郑州租赁市场规模的测算，并通过近5年平台成交数据分析，以期呈现郑州住房租赁市场的特征。（一）市场规模：预计2025年GMV将达270亿元郑州市作为省会城市，对外来人口，尤其是省内其他城市人口保持较强的吸引力，新市民、青年人群体对于住房租赁市场需求旺盛。郑州对于外来人口吸引力较强。郑州常住人口在2014年突破1000万人口，2010-2020年郑州常住人口年均复合增长率达到3.9%，根据第七次全国人口普查数据，相比于2010年，2020年郑州常住人口增加近4成，约397.4万人，该增量规模在15个新一线城市中仅次于成都市。2020年郑州流动人口数据达到423万人，其中吸纳的省内其他城市流出人口达368万人2，省外流动人口为54.8万人3，2010-2020郑州省外流动人口年均复合增长率达到8.4%。从城镇化率来看，2022年郑州市城镇化率达到79.4%，相比于2010年提升了15.8个百分点。随着外来人口的流入、本地人口的城镇化，郑州常住人口对于住房的需求较强，其中新市民、青年人对于租赁需求保持旺盛。图1：1949-2022年郑州市常住人口及城镇化率走势2《河南监管局：河南省流动人口情况》http://ha.mof.gov.cn/zt/ysjg/ysgllt/202201/t20220124_3784439.htm3国家统计局，《中国人口普查分县资料—2020》 2数据来源：2022郑州统计年鉴，2022年郑州市国民经济和社会发展统计公报，中国人口普查分县资料—2020，中国人口普查分县资料—2010，贝壳研究院整理预计2025年郑州市GMV将达近270亿元。根据第六次、第七次全国人口普查数据，2010年、2020年郑州市家庭住房来源中租赁占比分别为19.9%、20.0%，假设租赁和自有住房家庭户均人口一致，可以计算出2010年、2020年租赁人口规模分别为171.2和252.0万人，按照近十年年均复合增长率3.9%计算，202