房地产行业周报：核心城市土拍热度升温，第三支箭首单落地

sczq.com.cn核心城市土拍热度升温，第三支箭首单落地【房地产行业周报】李枭洋 房地产行业分析师SAC执证编号：S0110523050001lixiaoyang@sczq.com.cn电话：010-8115 2673投资评级：看好（维持）报告日期：2023年6月19日证券研究报告 房地产行业周报(2023W24)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告概要核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•库存及去化周期•新推盘及去化率•房价指数•土地市场•重点房企经营数据政策端：中央方面：上周央行7天逆回购和中期借贷便利均下调10bp，20号公布的LPR有望同步下降；自然资源部发布《关于进一步做好用地用海要素保障的通知》，提出支持公路、铁路、轨道交通等线性基础设施工程立体复合、多线共廊等节约集约用地新模式；财政部公布国有土地使用权出让收入14893亿元，同比下降20%。地方方面：上周郑州推动房地产与金融形成良性循环，落实差别化住房信贷政策，合理确定最低首付比例、利率等；大连市发布进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知，下调三季度新发放首套房贷利率下限，于6月15日至6月30日房交会期间购新房，取证后，给予200元/平米房补。市场端：2023W24我们重点监测的39城商品房成交面积为356.8万平米，环比14.6%，同比-38.2%；全年累计成交面积9258.2万平米，同比3.9%。2023W24我们跟踪的10个城市商品房可售面积为5978万平米，较上周环比-1.52%；库存去化周期为12.8个月，环比0.1个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为4.5和3.4个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为24个月以上。5月中旬以来，各地房价环比走弱，四大一线城市二手房房价环比下降，将会传导到商品房，同时房企推盘意愿较弱，我们预计6月销售端压力犹存。投资建议：当前基本面指标加速下行，新房二手房价格走弱，市场对政策优化预期有所增强。近期核心城市放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 cZqVrUrQrQrQ6MdN6MpNrRnPsRfQnNrPiNnPrR9PmNvNxNrRqNMYmOxO房地产行业周报(2023W24)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券-4%-2%0%2%4%6%8%食品饮料通信机械设备计算机电力设备汽车家用电器美容护理传媒电子商贸零售社会服务建筑材料轻工制造国防军工基础化工农林牧渔有色金属综合纺织服饰钢铁非银金融医药生物交通运输建筑装饰煤炭房地产环保石油石化银行公用事业行业涨跌幅周度指数表现年初至今指数表现申万房地产指数0.23%-10.76%沪深300指数3.30%2.37%相对涨跌幅-3.07%-13.13%周度指数表现年初至今指数表现内房股指数4.07%-18.46%恒生指数3.35%1.31%相对涨跌幅0.72%-19.77%物业指数3.11%-12.94%相对涨跌幅-0.24%-14.25%A股房地产板块, 2023W24申万房地产指数涨跌幅为0.23%，沪深300指数涨跌幅为3.3%，板块相对沪深300指数收益为-3.07%，板块表现27名/31名；年初至今申万房地产指数-10.76% ，相对沪深300指数收益为-13.13% 。港股房地产板块， 2023W24内房股指数涨跌幅为4.07%，恒生指数涨跌幅为3.35%，相对恒生指数收益为0.72%；年初至今内房股指数涨跌幅为-18.46%，相对恒生指数收益为-19.77%。物业板块， 2023W24物业指数涨跌幅为3.11%，相对恒生指数收益为-0.24%；年初至今物业指数涨跌幅为-12.94%，相对恒生指数收益为-14.25% 。 房地产行业周报(2023W24)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券0.50.70.91.11.31.51.71.92.12.32.52020-01-092020-02-092020-03-092020-04-092020-05-092020-06-092020-07-092020-08-092020-09-092020-10-092020-11-092020-12-092021-01-092021-02-092021-03-092021-04-092021-05-092021-06-092021-07-092021-08-092021-09-092021-10-092021-11-092021-12-092022-01-092022-02-092022-03-092022-04-092022-05-092022-06-092022-07-092022-08-092022-09-092022-10-092022-11-092022-12-092023-01-092023-02-092023-03-092023-04-092023-05-092023-06-09房地产指数PB保利蛇口滨江2023W24房地产指数PB为0.81,较前一周变动为0，仍处于PB底部区间。保利发展、招商蛇口、滨江集团PB分别为：0.88、1.27、1.17，较上一周分别变动0.01、0、-0.03。 房地产行业周报(2023W24)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告房地产中央政策动态资料来源：政府网站，央行，首创证券中央政策内容6月13日，央行公告，公开市场7天逆回购（OMO）中标利率下降10bp，自2022年8月以来，首次调降逆回购利率。6月13日，国家发改委等部门发布关于做好2023年降成本重点工作的通知，提到持续发挥LPR改革效能和存款利率市场化调整机制的重要作用，推动经营主体融资成本稳中有降。6月14日，自然资源部发布《关于进一步做好用地用海要素保障的通知》，提出支持公路、铁路、轨道交通等线性基础设施工程立体复合、多线共廊等节约集约用地新模式。6月15日，央行公告，开展2370亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率2.65%，环比下调10bp。6月16日，财政部发布2023年5月财政收支情况。1-5月累计，地方政府性基金预算本级收入17051亿元，同比下降16.7%，其中，国有土地使用权出让收入14893亿元，同比下降20%。上周央行7天逆回购和中期借贷便利均下调10bp，20号公布的LPR有望同步下降；自然资源部发布《关于进一步做好用地用海要素保障的通知》，提出支持公路、铁路、轨道交通等线性基础设施工程立体复合、多线共廊等节约集约用地新模式；财政部公布国有土地使用权出让收入14893亿元，同比下降20%；国家发改委等部门发布关于做好2023年降成本重点工作的通知，提到持续发挥LPR改革效能和存款利率市场化调整机制的重要作用，推动经营主体融资成本稳中有降。 房地产行业周报(2023W24)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告房地产地方政策动态资料来源：政府网站，各地自然资源和规划局，首创证券地方政策内容6月9日，杭州今年第五批次集中供地收官，5宗宅地总起价93.8亿元，最终以4宗封顶、1宗底价成交，揽金104.35亿元，平均溢价率11.25%。第六批次12幅地块将于6月30日出让。6月10日，武汉市发布土地出让公告，涉房地产用地21宗，起始总价约291.70亿元，为今年武汉首批清单中出让宗数最多、规模最大的一次，含宅地17宗，起始总价约281.85亿元。6月13日，成都举行今年第二批供地首场土拍，112家企业报名参拍，8宗宅地全部成交，收金94亿元。其中6宗地触顶后摇号抽签。6月14日，湖北省自然资源厅、国资委联合印发《关于加快推进国有企业盘活利用存量土地的通知》，提出8条政策措施，鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地。6月15日，深圳市司法局发布《深圳经济特区国有土地供应管理条例（征求意见稿）》，其中明确，深圳市政府规定的重点产业项目、总部项目等类型的用地，可分期缴纳地价，不计利息。6月15日，《郑州市金融支持经济高质量发展若干措施》印发，提到推动房地产与金融形成良性循环，落实差别化住房信贷政策，合理确定最低首付比例、利率等。6月15日，大连市发布进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知，下调三季度新发放首套房贷利率下限，于6月15日至6月30日房交会期间购新房，取证后，给予200元/平米房补。6月16日，南京市六合区再出新政，今年6月10日11月9日期间，在六合区范围内(不含葛塘、长芦、大厂街道)购买新建商品住房，可获300元/平米购房补贴及团购优惠。6月16日，北京朝阳区到2023年年底，朝阳区将建设筹集保障性租赁住房15000套、安置房600套，竣工各类保障性住房12000套。上周湖北省自然资源厅、国资委联合印发《关于加快推进国有企业盘活利用存量土地的通知》，提出8条政策措施，鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地；郑州推动房地产与金融形成良性循环，落实差别化住房信贷政策，合理确定最低首付比例、利率等；大连市发布进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知，下调三季度新发放首套房贷利率下限，于6月15日至6月30日房交会期间购新房，取证后，给予200元/平米房补。 房地产行业周报(2023W24)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告重点房企新闻动态资料来源：各房企公告，上交所，首创证券重点房企新闻动态6月10日，万科媒体交流会上，北京区域首席合伙人卢冰表示，今年初起，他每月都走访两个已入住的小区；上次万科在京拿地是2019年，今年6月1日参拍了亦庄新城地块，欲重返北京土地市场。6月13日，惠誉发布报告，确认龙湖集团BBB投资级评级，展望上调至稳定。这是自2021年下半年以来，内房上市公司首次获惠誉展望上调至稳定。6月13日，融创中国公告，境外债重组方案已获约87%债权人支持，将在年内落地执行；同时将发行强制可转换债券，现时规模限额为17.5亿美元；将于2023年6月30日在京举行股东特别大会，审议与此次债务重组相关的议案。6月13日，中诚信国际公告，将远洋资本的主体信用等级由AA调降至A+，评级展望为负面，将“20远资01”、“21远资01”的债项信用等级由AA调降至A+。6月16日，证监会批复同意招商蛇口增发收购南油集团，A股首单房企重组项目注册生效，标志着房企股权融资“第三支箭”在实操层面正式落地。6月16日，中南建设公告拟定增募资28亿元，其中20亿元将用于临沂春风南岸项目、青岛即墨樾府项目的建设，8亿元用于补充流动资金。6月16日，龙湖集团召开了2022年度股东大会，目前龙湖重构航道变成了“1+2+2”模式，即一个开发航道，两个运营航道（商场+长租公寓）、两个服务航道（物业和龙湖龙智造） 房地产行业周报(2023W24)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告重点城市商品房成交30城商品房成交面积-日数据（万方）15城二手房成交面积-日数据（套）资料来源：W