房地产行业周报：6月商品房成交同比大幅下降，第三支箭加速落地

sczq.com.cn6月商品房成交同比大幅下降，第三支箭加速落地【房地产行业周报】李枭洋 房地产行业分析师SAC执证编号：S0110523050001lixiaoyang@sczq.com.cn电话：010-8115 2673投资评级：看好（维持）报告日期：2023年7月3日证券研究报告 房地产行业周报(2023W26)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告概要核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•库存及去化周期•新推盘及去化率•房价指数•土地市场•重点房企经营数据政策端：中央方面：上周住建部部长倪虹指出改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。国常会指出要打好政策组合拳，促进家居消费的政策要与老旧小区改造、住宅适老化改造、便民生活圈建设、完善废旧物资回收网络等政策衔接配合、协同发力，形成促消费的合力。地方方面：上周江苏扬州提出在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策；二手房推行“带押过户”。广州市住房公积金管理中心宣布，二孩及以上家庭（至少一个子女未成年）首套自住房公积金贷最高额度上浮30%。贵阳市规定首次在贵安新区购房，公积金贷最高额度上浮20%，购买新房可提取公积金支付首付款。佛山市公积金个人最高可贷额度提高至50万元，家庭最高可贷额度提高至100万元。市场端：2023W26我们重点监测的39城商品房成交面积为561万平米，环比63.2%，同比-38%；全年累计成交面积10170.6万平米，同比-3.1%。2023W26我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6020万平米，较上周环比-1.45%；库存去化周期为11.5个月，环比-3.2个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为3.9和2.1个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为36个月以上。2023W26我们跟踪重点城市推盘套数为8092套，环比14.7%，年度累计总推盘数同比-10.5%；周度新开盘去化率55%，环比变动6.3%，六月最后一周市场热度有所回暖。投资建议：当前基本面指标加速下行，新房二手房价格走弱，市场对政策优化预期有所增强。近期核心城市放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。 cWaXvY8Y9UrUfVrQnMoPbR8QaQnPoOnPpMeRpPsNeRrRmRaQmNtMxNmQtPwMrNtM房地产行业周报(2023W26)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%纺织服饰煤炭电力设备国防军工环保机械设备基础化工轻工制造公用事业钢铁石油石化农林牧渔美容护理汽车家用电器医药生物建筑装饰综合有色金属建筑材料电子房地产非银金融银行通信交通运输社会服务商贸零售食品饮料传媒计算机行业涨跌幅周度指数表现年初至今指数表现申万房地产指数0.76%-14.29%沪深300指数-0.56%-0.75%相对涨跌幅1.31%-13.54%周度指数表现年初至今指数表现内房股指数3.56%-23.93%恒生指数0.14%-4.37%相对涨跌幅3.42%-19.56%物业指数3.21%-15.86%相对涨跌幅3.07%-11.49%A股房地产板块, 2023W26申万房地产指数涨跌幅为0.76%，沪深300指数涨跌幅为-0.56%，板块相对沪深300指数收益为1.31%，板块表现22名/31名；年初至今申万房地产指数-14.29% ，相对沪深300指数收益为-13.54% 。港股房地产板块， 2023W26内房股指数涨跌幅为3.56%，恒生指数涨跌幅为0.14%，相对恒生指数收益为3.42%；年初至今内房股指数涨跌幅为-23.93%，相对恒生指数收益为-19.56%。物业板块， 2023W26物业指数涨跌幅为3.21%，相对恒生指数收益为3.07%；年初至今物业指数涨跌幅为-15.86%，相对恒生指数收益为-11.49% 。 房地产行业周报(2023W26)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告板块行情回顾资料来源：Wind，首创证券0.50.70.91.11.31.51.71.92.12.32.52020-01-222020-02-222020-03-222020-04-222020-05-222020-06-222020-07-222020-08-222020-09-222020-10-222020-11-222020-12-222021-01-222021-02-222021-03-222021-04-222021-05-222021-06-222021-07-222021-08-222021-09-222021-10-222021-11-222021-12-222022-01-222022-02-222022-03-222022-04-222022-05-222022-06-222022-07-222022-08-222022-09-222022-10-222022-11-222022-12-222023-01-222023-02-222023-03-222023-04-222023-05-222023-06-22房地产指数PB保利蛇口滨江2023W26房地产指数PB为0.78,较前一周变动为-0.01，仍处于PB底部区间。保利发展、招商蛇口、滨江集团PB分别为：0.85、1.22、1.16，较上一周分别变动-0.02、-0.06、-0.02。 房地产行业周报(2023W26)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告房地产中央政策动态资料来源：政府网站，央行，首创证券中央政策内容6月26日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，指出房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。6月29日，国常会审议通过《关于促进家居消费的若干措施》。会议指出要打好政策组合拳，促进家居消费的政策要与老旧小区改造、住宅适老化改造、便民生活圈建设、完善废旧物资回收网络等政策衔接配合、协同发力，形成促消费的合力。6月28日，央行货币政策委员二季度例会指出，因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展等。6月29日，交易商协会发布《进一步提升债务融资工具融资服务质效有关事项的通知》。提出要切实提升民营企业注册发行便利，发挥“第二支箭”支持作用。积极为符合条件的民营企业发债融资提供增信支持。上周住建部部长倪虹指出房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。国常会指出要打好政策组合拳，促进家居消费的政策要与老旧小区改造、住宅适老化改造、便民生活圈建设、完善废旧物资回收网络等政策衔接配合、协同发力，形成促消费的合力。 房地产行业周报(2023W26)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告房地产地方政策动态资料来源：政府网站，各地自然资源和规划局，首创证券地方政策内容6月25日，佛山市发布《关于阶段性提高个人住房公积金贷款额度的通知（征求意见稿）》，个人最高可贷额度提高至50万元，家庭最高可贷额度提高至100万元。6月25日，扬州市住建局经与市财政、税务、资规、人民银行、银保监和住房公积金管理中心等多部门会商，自7月1日起，《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》正式实施。在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策；二手房推行“带押过户”；人才购买首套商品房继续100%补贴契税；单缴存人、双缴存人的住房公积金贷款最高额度阶段性上调至 60 万、100 万；符合条件的购房者在网签备案后，可申请提取公积金余额作为购房前期资金。6月26日，嘉兴市发布关于进一步落实住房公积金支持“浙有善育”政策的通知，自7月1日起，二孩及以上家庭、首贷首套住房公积金贷最高限额均上浮20%。6月26日，据易居研究院监测，全国重点13城二手房挂牌量6月初攀上199万套，相比今年初增幅达25%。截至6月初，上海二手房挂牌规模比年初增加82%，增幅全国第一，挂牌量达到18万套。6月27日，广州市住房公积金管理中心宣布，二孩及以上家庭（至少一个子女未成年）首套自住房公积金贷最高额度上浮30%。6月27日，《武汉市新建商品房预售资金监管办法的通知》印发，明确监管银行不得擅自扣划监管额度内预售资金；集团公司不得抽调监管额度内预售资金；七个环节设置资金拨付节点。6月28日，贵阳市发布关于《住房公积金服务贵安新区高质量发展的十条措施（征求意见稿）》，规定首次在贵安新区购房，公积金贷最高额度上浮20%，购买新房可提取公积金支付首付款。6月28日，贵州省毕节市住房公积金管理中心出台缴存职工购房六条新举措，住房公积金贷款最高可贷50万元，二套房首付比例最低两成。上周江苏扬州提出在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策；二手房推行“带押过户”。广州市住房公积金管理中心宣布，二孩及以上家庭（至少一个子女未成年）首套自住房公积金贷最高额度上浮30%。贵阳市规定首次在贵安新区购房，公积金贷最高额度上浮20%，购买新房可提取公积金支付首付款。佛山市公积金个人最高可贷额度提高至50万元，家庭最高可贷额度提高至100万元。 房地产行业周报(2023W26)证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明行业研究报告 ∙ 证券研究报告重点房企新闻动态资料来源：各房企公告，上交所，首创证券重点房企新闻动态6月27日，穆迪将远洋集团的公司家族评级下调至Caa1，评级展望调整为负面。穆迪认为远洋在未来12-18个月内有大量到期债务，而其再融资能力存在不确定性。6月27日，穆迪将建业地产的公司家族评级从Caa2下调至Ca，并将高级无抵押评级从Caa3下调至C，评级展望仍为负面。因预期建业地产复苏前景疲软，且美元债利息兑付出现违约。6月27日，据沪深交易所官网，上市房企大名城、保利发展、福星股份和中交地产的再融资项目申请，已获得证监会批文。意味着房企股权融资“第三支箭”在实操层面正在加速落地。6月27日，碧桂园地产集团186亿元小公募状态更新为“已反馈”。反馈文件显示， 发行人严格控制成本降低杠杆，长期偿债能力指标较为稳健，总体偿债能力相对可控。6月27日，保利发展公告称，125亿定增申请获证监会同意注册。6月28日，首开股份公告称，拟发行不超110亿元中期票据；7月2日，中国奥园公告， 已就全面重组的主要条款达成一致，境外主要债权人同意重组方案并签署重组协议，同时补发了2021年度、202