公司简评报告：首单第三支箭落地，拿地强度稳步提升

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 [Table_Rank] 评级： 买入 [Table_Authors] 李枭洋 房地产行业分析师 SAC执证编号：S0110523050001 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 [Table_Chart] 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 [Table_BaseData] 公司基本数据 最新收盘价（元） 12.02 一年内最高/最低价（元） 17.20/11.16 市盈率（当前） 22.73 市净率（当前） 1.11 总股本（亿股） 77.39 总市值（亿元） 930.24 资料来源：聚源数据 相关研究 [Table_OtherReport]  招商蛇口深度报告：战略因势定策，竞争优势明显  招商蛇口(001979.SZ)2021年报点评：销售稳健增长，聚焦核心城市  招商蛇口(001979.SZ)2021年业绩预告点评：高价地结转持续影响业绩，投资端仍较为积极 核心观点 [Table_Summary] ⚫ 核心城市货值充足，增速持续领先百强房企。2023年6月单月公司实现销售金额296.3亿元，同比-28.2%，实现销售面积130.5万方，同比-16.1%。2023年1-6月，公司累计实现销售金额1664.4亿元，同比+40.1%，领先百强房企40.5pct，销售面积684万方，同比+40.3%，累计销售均价24334元/方，同比-0.2%。受去年高基数影响，公司6月单月销售增速由正转负。1-6月公司上海全口径销售金额421.7亿元，在公司总销售占比达到25.3%。当前市场分化明显，基本面支撑较强的高能级城市项目去化确定性和兑现度更高，而区位较差项目去化水平持续走低。公司核心城市货量保持充足，有效保障全年3300亿元销售目标完成。 ⚫ 拿地强度稳步提升，权益比例大幅提升。23年6月公司于北京、上海、杭州、南京和宁波共获取6宗土地，对应总地价101.3亿元，同比-50.2%；总建面43.7万方，同比-79%。单月拿地金额强度为34.2%，较上月下降17.3pct。土地获取城市结构来看，1-6月一二线城市整体拿地占比提升至100%，较2022全年提升11.2pct。其中一二线城市拿地金额占比分别为35.1%和64.9%，分别较2022全年下降14.4pct，提升25.6pct。累计拿地金额权益比例来看，1-6月公司拿地权益比例为83%，较2022全年提升23.3pct。4月以来公司投资强度持续回升，累计权益比例大幅提升，未来归母损益有望提升。公司持续锁定高能级城市，提高土地兑现度和去化率。 ⚫ 第三支箭首单落地，融资通道保持畅通。23年1-6月公司新增境内债融资104.5亿元，同比-38.4%；整体加权融资成本2.29%，较2022全年下降0.56%。23年6月单月公司融资29.6亿元，单月发行两笔超短融和一笔ABS。6月16日，公司发行股份购买资产并募集配套资金申请获中国证监会注册生效，标志着首单第三支箭正式落地。此举落地将提升公司归母权益比例，加码前海有效提升核心资产浓度。 ⚫ 龙头央企优势明显，核心区投资轮动。1）公司央企背景，融资渠道畅通，成本持续优化；2）核心区投资轮动，一二线城市占比提升，换牌效应将抬升公司资产质量。 ⚫ 投资建议：我们预测公司2023-2025年EPS分别为0.84元/1.26元/1.59元/股，对应PE分别为14.4/9.5/7.6倍，维持“买入”评级。 ⚫ 风险提示：二手房挂牌量持续攀升，房价超预期下跌，核心区土地市场热度迅速攀升，公司滚存库存去化难度加大等。 盈利预测 [Table_Profit] 2022A 2023E 2024E 2025E 营收（亿元） 1830.0 2129.4 2286.0 2411.5 同比增速（%） 13.9% 16.4% 7.4% 5.5% 归母净利润（亿元） 42.6 64.7 97.9 123.1 同比增速（%） -58.9% 51.6% 51.3% 25.8% EPS(元/股) 0.55 0.84 1.26 1.59 PE（倍） 21.8 14.4 9.5 7.6 资料来源：Wind，首创证券 -0.500.514-Jul24-Sep5-Dec15-Feb28-Apr9-Jul招商蛇口沪深300 [Table_Title] 首单第三支箭落地，拿地强度稳步提升 [Table_ReportDate] 招商蛇口(001979)公司简评报告 | 2023.07.14 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 1 1 核心城市货值充足，增速持续领先百强房企 2023年6月单月公司实现销售金额296.3亿元，同比-28.2%，实现销售面积130.5万方，同比-16.1%。2023年1-6月，公司累计实现销售金额1664.4亿元，同比+40.1%，领先百强房企40.5pct，销售面积684万方，同比+40.3%，累计销售均价24334元/方，同比-0.2%。 受去年高基数影响，公司6月单月销售增速由正转负。1-6月公司上海区域全口径销售金额421.7亿元，在公司总销售占比达到25.3%。当前市场分化明显，基本面支撑较强的高能级城市项目去化确定性和兑现度更高，而区位较差项目去化水平持续走低。公司核心城市货量保持充足，有效保障全年3300亿元销售目标完成。 图1：公司销售金额累计同比与百强和十强对比 图2：公司销售金额单月同比与百强和十强对比 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%金额累计同比百强累计同比TOP10累计同比 -100%-50%0%50%100%150%200%金额单月同比百强单月同比TOP10单月同比 资料来源：公司公告，克而瑞，首创证券 资料来源：公司公告，克而瑞，首创证券 图3： 公司销售金额单月图（单位：亿元） 0501001502002503003504004505001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20192020202120222023 资料来源：公司公告，首创证券 2拿地强度稳步提升，权益比例大幅提升 23年6月公司于北京、上海、杭州、南京和宁波共获取6宗土地，对应总地价101.3亿元，同比-50.2%；总建面43.7万方，同比-79%。单月拿地金额强度为34.2%，较上月下降17.3pct。 cWcZqVcUcZpWaYqRmNnMbR8Q9PmOoOsQtQiNqQtMfQmOsO9PmNmQxNsOvMwMmNrQ 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 2 图8：公司单月总地价及总计容面积绝对值 图4：公司单月拿地金额强度 050100150200250300350总地价(亿元）总计容建面(万方） 0%20%40%60%80%100%120%140%160%2021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-06单月拿地金额强度 资料来源：公司公告，首创证券 资料来源：公司公告，首创证券 23年1-6月公司累计拿地总金额415.9亿元，同比-35.7%；累计新增总建面233.1万方，同比-44.5%；累计权益地价345.3亿元，同比-11.2%；累计拿地金额权益比例83%，较2022年提升23.3pct。1-6月拿地金额强度为25%，较2022年下降18.9pct。 图4：公司总地价及权益地价累计同比 图5：公司累计拿地金额强度 -100%-50%0%50%100%150%2021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-06总地价累计同比权益地价累计同比 0%10%20%30%40%50%60%70%80%2021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-06累计拿地金额强度 资料来源：公司公告，首创证券 资料来源：公司公告，首创证券 土地获取城市结构来看，1-6月一二线城市整体拿地占比提升至100%，较2022全年提升11.2pct。其中一二线城市拿地金额占比分别为35.1%和64.9%，分别较2022全年下降14.4pct，提升25.6pct。累计拿地金额权益比例来看，1-6月公司拿地权益比例为83%，较2022全年提升23.3pct。4月以来公司投资强度持续回升，累计权益比例大幅提升，未来归母损益有望提升。公司持续锁定高能级城市，提高土地兑现度和去化率。 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明 3 图6：公司拿地权益比例变动 图7：公司拿地城市结构 40%45%50%55%60%65%70%75%80%85%90%201620172018201920202021202223M1-6权益比例 23.4%21.5%11.1%21.8%17.2%31.0%49.5%35.1%72.7%62.9%63.5%56.6%57.3%46.6%39.3%64.9%3.9%15.5%25.4%21.6%25.5%22.5%11.2%0.0%201620172018201920202021202223M1-6一线占比二线占比三四线占比 资料来源：公司公告，首创证券 资料来源：公司公告，首创证券 3 第三支箭首单落地，融资通道保持畅通 23年1-6月公司新增境内债融资104.5亿元，同比-38.4%；整体加权融资成本2.29%，较2022全年下降0.56%。23年6月单月公司融资29.6亿元，单月发行两笔超短融和一笔ABS。两笔超短融融资成本均为2.45%，较上月提升0.25%。债务偿还来看，2023年公司境内偿还276.3亿元，Q2、Q3和Q4分别偿还96.2、82.5和66.7亿元。公司央企融资优势，整体资产规模有序扩张。6月16日，公司发行股份购买资产并募集配套资金申请获中国证监会注册生效，标志着首单第三支箭正式落地。此举落地将提升公司归母权益比例，加码前海有效提升核心资产浓度。 图9：公司境内债发行 图10：公司净融资额 01020304050607080902021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-06单月境内债发行（亿元） (50)(30)(10)10305070单月净融资额（亿元） 资料来源：公司公告，首创证券 资料来源：公司公告，首创证券 公司简评报告  证券研究报告 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明