行舟绿水前 物业与资产双碳管理必修课joneslanglasalle.com.cn研究报告 中国 | 2023 序言建筑资产是城市和企业的名片，是中国空前的城市建设和高质量发展的缩影，其运营与管理既需要翔实、落地的管理方案，也需要高屋建瓴的视野与眼界。过去几十年间，中国经济已由高速发展转向高质量发展，伴随着城市建设发展的不同阶段，物业与资产管理行业一直面临着新需求和新挑战，科技智控的不断进步也为物业管理提出了更高的要求。从超高层建筑到城市更新，仲量联行在每一轮资产管理升级过程中，都持续引领行业的成长，重新定义了资产管理价值。当下，行业面临的最大变革就是“碳”。2020年9月22日，中国首次提出“双碳”目标及时间表，对建筑和房地产行业提出了新的要求。这也为资产管理和楼宇运营增加了一个全新的考量维度，并切实影响到了链条中的每一个环节。在双碳时代下，物业与资产的双碳管理和绿色升级是大势所趋，且迫在眉睫。我们的一线团队在日常管理服务过程中发现，资产持有人、投资人和其他行业从业者关于碳的主要问题，不是双碳的概念和理念，而是“干什么”和“怎么干”。因此，基于仲量联行丰富的一线实操经验，我们决定撰写一份行业通用的参考性文件，帮助大家真正了解如何推进双碳管理、实现双碳目标，并推动整个行业主动拥抱双碳时代的到来。李从越中国区物业与资产管理部总监 仲量联行行莽绿水前  物业与资产双碳管理必修课2仲量联行 行舟绿水前 ｜ 物业与资产双碳管理必修课3仲量联行 行舟绿水前 ｜ 物业与资产双碳管理必修课4仲量联行目录1顶层架构：低碳转型迫在眉睫52地产行业：从行政驱动到市场驱动10• 碳排放：双碳管理迫切性日益凸显11• 碳配额：逐年下降是大势所趋12• 碳履约：配额缺口几乎必然存在13• 碳交易：碳价格持续上涨14• 谁排放谁负责：成本角度推动多方合作163绿色实践：清晰有效的路线图18• 路径1：碳排查及履约管理20• 路径2：运行管理系统性优化21• 路径3：节能减排改造22• 路径4：拥抱绿色能源23• 路径5：抵销机制降低履约成本244双碳管理：不是选修课，而是必修课25 1行舟绿水前 ｜ 物业与资产双碳管理必修课5仲量联行顶层架构：低碳转型迫在眉睫 行舟绿水前 ｜ 物业与资产双碳管理必修课6仲量联行随着中国2030年碳达峰目标的日益迫近，控制碳排放、探索碳减排成为全社会各行各业的关注重点，碳排放权也成为了全新的生产要素。这期间，市场和行业必然将面临碳排放相关监管政策大幅收紧、实施条例加速细化和落地的过程。全球碳排放量占比近40%的房地产行业更是首当其冲，转型之路迫在眉睫。不论是开发商、投资人还是终端使用者（企业）都亟需在这个紧迫的时间窗口期内，充分理解政策规范，寻求高效、可落地的“碳”解决方案，适应“双碳”时代的新常态。我们预计政策监管收紧及行政处罚的强化，将以始为终，倒逼市场寻求解决方案。因此，最先行动的市场参与方有望对变革初期的规则制定形成影响，并获得先发优势。当前，各级、各省市的双碳行动具体情况和优先侧重均有不同，因此对房地产行业的要求也不尽相同。北京和中国碳市场发展的关键节点20112012201320142015201620172018201920202021202220232024202520262027202820292030“十二五”开始碳市 场的试点工作探索“十三五”逐步建立全国性的碳市场“十四五”碳达峰的关键期、窗口期碳达峰我国在北京市、天津市、上海市、重庆市、广东省、湖北省及深圳市开展了碳排放权交易试点。中国在第75届联合国大会上首次提出2030年前碳达峰、2060年前碳中和目标。中国碳市场正式启动线上交易，一跃成为全球覆盖碳排放量最大的碳市场。我国开始建立自愿减排交易市场，其减排量称为“CCER”。我国组织发电、石化、化工、建材、钢铁、有色、造纸、航空“八大行业”企业开展碳排放数据报送与核查。《巴黎协定》达成，确立了2020年后全球应对气候变化制度的总体框架。我国自愿减排交易信息平台上线，CCER开始进入交易阶段。多省市明确到2025年单位生产总值能源消耗比2020年下降14%的目标。国家发改委发布公告称，暂缓受理温室气体自愿减排项目备案申请。全国碳市场第一个履约周期开始，以发电行业为首个重点行业。国家发改委发布《全国碳排放权交易市场建设方案（发电行业）》。来源：仲量联行整理上海的低碳管理行动方案最为严格——上海重点发力公共机构绿色发展；而北京的行业覆盖面则相对更大，对商务楼宇的低碳监管也相应地更为严格。未来，随着双碳目标时间表推进，我们认为全国主要城市在建筑和房地产领域的监管要求必然会逐步统一，向当前已成型的、相对严格的细则看齐。相比于传统的行政手段，中国实现双碳目标的重要抓手之一是通过建立配额管理制度下的碳市场，充分发挥市场配置资源的作用，并将碳排放管理的责任压实到企业。中国碳市场的建设从地方试点起步，从2011年起国家发展和改革委员会先后同意上海、北京、广东等8个省市开展碳排放权交易试点，到2021年7月16日全国碳市场上线交易，中国碳市场的运行机制已基本建立，并且在过去十年的发展中积累了丰富经验，为实现双碳目标奠定了坚实基础。 行舟绿水前 ｜ 物业与资产双碳管理必修课7仲量联行来源：仲量联行完善的政策体系是中国碳市场稳健发展的基石。在经济发展和碳减排并行的基础上，通过碳配额总量控制原则， 由国家生态环境部制定全国碳排放权市场的管理规则，省级生态环境部门在此基础上因地制宜，根据各自的发展强度和市场特点制定执行细则，并负责在本行政区域内组织开展相关活动。中国碳市场的基本政策框架配额分配采取 免费发放 和有偿发放 两种方式。配额管理制度全国碳市场管理的重要制度，以充分发挥市场配置资源的作用。“谁排放谁负责” 以独立法人为边界。基于强度控制采取行业基准线法（也称为先进值法或标杆法）、历史强度法和历史排放法（也称为历史总量法）确定各纳管企业的碳配额。通过登记系统履行清缴义务，为减轻配额缺口较大的重点排放单位履约负担，第一个履约周期设定20%配额缺口上限等柔性管理规定。碳配额总量实行 总量控制原则。核算边界包括化石燃料消费产生的直接排放和购入电力产生的间接排放。碳排放权交易可以采取协议转让、单向竞价或者其他符合规定的方式。协议转让包括挂牌协议交易和大宗协议交易。第三方数据核查是碳排放核查制度中确保数据质量稳定可靠的重要手段。重点排放企业可以通过使用国家核证自愿减排量（CCER）、碳普惠核证减排量等抵销碳排放配额清缴。 行舟绿水前 ｜ 物业与资产双碳管理必修课8仲量联行目前，全国碳市场以发电行业为突破口，率先推动能源体系改革，未来将逐步扩大覆盖范围到更多高排放行业。与此同时，各试点城市或省份正积极探索除发电行业以外的其他重点行业的地方化碳市场监管体系， 为助力企业低碳转型打下基础。目前，在行业监管范围、纳入门槛、配额核算、配额发放等不同政策层面，各级各地的标准和细则均有差异，充分考虑地区差异性和协同性的同时，与全国碳市场的发展相互衔接。低碳转型迫在眉睫，中国已有15个省市陆续发布了地方双碳行动方案，涵盖社会经济的方方面面，但进度和侧重各有不同。北京、上海、广东等地均明确提出到2025年单位生产总值能源消耗比2020年下降14%的目标。在实施细则上，各省市自2013年前后陆续出台了一系列指导性文件，并在近几年内逐步完善了政策体系。各级各地政策中履约边界*差异全国26,000吨二氧化碳（仅覆盖发电行业）北京市5,000吨二氧化碳（含）上海市13,000吨二氧化碳（含）广东省10,000吨二氧化碳 （或年综合能源消费量5,000 吨标准煤）深圳市基准碳排放筛查年份期间内任一年度碳排放量达到3,000吨二氧化碳天津市20,000吨二氧化碳重庆市基准碳排放筛查年份期间内任一年度碳排放量达到13,000吨二氧化碳（或综合能源消费量约5,000吨标准煤）湖北省基准碳排放筛查年份期间内任一年度综合能源消费量达到10,000吨标准煤来源：各城市或省份生态环境相关部门发布文件（截至2023年5月）， 仲量联行整理* 履约边界指各级各地政策中纳入重点碳排放企业（也称为纳管企业、控排企业等）的年度二氧化碳排放量的边界值，凡超过该排放量的企业需要开展碳排放核查和配额清缴等履约工作。 北京政策文件市场建设2014年7月《北京市碳排放权交易管理办法（试行）》2022年9月《北京市碳排放权交易管理办法（修订）》2022年10月《北京市碳达峰实施方案》2023年4月《北京市生态环境局关于做好2023年本市碳排放单位管理和碳排放权交易试点工作的通知》履约边界2021年1月《二氧化碳排放核算和报告要求》，包括：• 热力生产和供应业 (DB11/T 1784-2020)• 石油化工生产业 (DB11/T 1783-2020)• 水泥制造业 (DB11/T 1782-2020)• 道路运输业 (DB11/T 1786-2020)• 电力生产业 (DB11/T 1781-2020)• 服务业 (DB11/T 1785-2020)• 民用航空运输业 (DB11/T 2056-2022)• 其他行业 (DB11/T 1787-2020)配额分配2014年4月《关于发布行业碳排放强度先进值的通知》2023年4月《北京市重点碳排放单位配额核定方案》数据核算2023年4月《北京市企业（单位）二氧化碳排放核算和报告要求》数据核查2023年4月《北京市碳排放报告第三方核查程序指南》 《北京市碳排放第三方核查报告编写指南》抵销机制2023年4月《北京普惠型自愿碳减排项目要求》来源：仲量联行整理上海政策文件市场建设2013年11月《上海市碳排放管理试行办法》2022年1月《上海市公共机构绿色低碳循环发展行动方案》2022年7月《上海市碳达峰实施方案》配额分配2023年5月《上海市2022年碳排放配额分配方案》数据核算2012年12月《上海市温室气体排放核算与报告指南 （试行）》数据核查2021年3月《企业温室气体排放报告核查指南（试行）》配额清缴2021年11月《上海市生态环境局关于做好本市全国碳排放权交易市场第一个履约周期碳排放配额清缴相关工作的通知》2022年12月《上海市碳普惠体系建设》广东政策文件市场建设2020年5月《广东省碳排放管理试行办法》2022年5月《深圳市碳排放权交易管理办法》2022年6月《广东省碳达峰实施方案》配额分配2022年12月《广东省2022 年度碳排放配额分配方案》数据核算2023年2月《广东省企业（单位）二氧化碳排放信息报告指南（2023年修订）》数据核查2023年2月《广东省企业碳排放核查规范(2022年修订)》抵销机制2022年4月《广东省碳普惠交易管理办法》2023年2月《广东省控排企业使用国家核证自愿减排量（CCER）省或级碳普惠核证减排量（PHCER）抵消2022年度实际碳排放的工作指引》全国性政策文件——生态环境部市场建设2020年12月《碳排放权交易管理办法（试行）》配额分配2020年12月《2019-2020年全国碳排放权交易配额总量设定与分配实施方案（发电行业）》2023年3月《2021、2022 年度全国碳排放权交易配额总量设定与分配实施方案（发电行业）》数据核算2022年11月《企业温室气体排放核算方法与报告指南发电设施》数据核查2021年3月《企业温室气体排放报告核查指南（试行）》登记、 交易与 结算2021年5月《碳排放权登记管理规则（试行）》 《碳排放权交易管理规则试行）》 《碳排放权结算管理规则（试行）》配额清缴2021年10月《关于做好全国碳排放权交易市场第一个履约周期碳排放配额清缴工作通知》2022年2月《关于做好全国碳市场第一个履约 周期后续相关工作的通知》抵销机制2012年6月《温室气体自愿减排交易管理暂行办法》2012年10月《温室气体自愿减排项目审定与核证指南》行舟绿水前 ｜ 物业与资产双碳管理必修课9仲量联行 国家及主要地方碳市场政策梳理 2行舟绿水