物业管理及服务行业深度报告：物业板块超额收益与开发关系几何？

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业深度研究 物业板块超额收益与开发关系几何？ ——物业管理及服务行业深度报告 投资摘要： 在“房住不炒+两集中”等调控环境下，地产开发公司资金压力凸显。房地产开发板块全部为流量业务，相比而言，物业管理板块业务除了流量，还包括基础物管、增值服务等存量业务。以碧桂园服务为例，开发的收入贡献比例不断降低，2020年已不足20%。因此需要理性看待开发承压对于物管公司的影响。 我们总结了物业板块行情的驱动因素 2021年4月19日，恒生公司推出“恒生物业服务及管理指数”。我们采取“恒生物业服务及管理指数”的编制方法，将指数拓展至2014年6月，以此，复盘过去8年物管板块的历史行情。 超额收益短期看合约面积，长期看收入结构。行情核心驱动因素为估值的提升，估值的支撑因素在于合约在管面积的增长，合约面积决定了公司的物管规模基础。长期要关注公司的收入结构，增值服务收入是否取得突破，占比得以提升。 我们总结了地产行业政策调控与物业板块超额收益关系 我们复盘2014-2021房地产行业政策，将8年间分成7个连续地产调控周期（分成正向、平稳和负向），分别分析各周期物业板块超额收益情况。 核心结论：  地产行业政策影响房地产开发板块超额收益。行业政策传导到基本面的见效期较长，同时也受货币政策等其他因素影响。正向行业政策周期，地产股绝对涨幅大，大幅跑赢大盘。  地产政策平稳的时段，物业板块获高超额收益。2017.12-2018.6和2019.1-2019.12两个时间段，物业板块分别大幅跑赢恒生指数87和49个百分点。 开发的收入贡献比例持续降低  碧桂园服务来自开发的收入贡献比例不断降低。由2017年的24%降低至2020年的19.6%，其中，2018年高达32%。因此，应该理性看待开发承压对于物管公司的影响。  2021H1新增在管面积与开发相关比重为60.56%。碧桂园服务2021年中报业绩发布会，新增合同管理面积中碧桂园占比55.7%，存量项目占新增项目比重为70.8%。 物业行业画像  A+H物业管理上市公司已达57家。2019年和2020年是物业管理公司上市密集期，截至2021年10月，港股上市物管公司53家，A股4家。  物管公司的核心业务可以分为基础物业管理服务收入、非业主增值服务、业主增值服务。 投资策略：在地产调控的大环境下，物管公司之间的合并将成为主要趋势，头部物管公司TOP10预计市场份额不断提升。建议关注合约面积规模大、增值服务收入占比高、现金流充足的物管龙头公司，如碧桂园服务、旭辉永升服务和世茂服务等。 风险提示：业务扩展不及预期风险、物业管理费率降低风险、疫情反复风险。 评级 增持（首次） 2021年11月26日 王源 分析师 SAC执业证书编号：S1660521040001 Wangyuan02@shgsec.com 行业基本资料 股票家数 57 行业平均市盈率 27.82 市场平均市盈率 13.19 行业表现走势图 资料来源：Wind，申港证券研究所 0.000.050.100.150.200.250.300.350.4005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000恒生指数物业服务/恒生指数 物业管理行业深度研究 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 30 物业管理研究报告 内容目录 1. 引言 .................................................................................................................................................................................... 5 1.1 物业板块行情的驱动因素.......................................................................................................................................... 5 1.2 地产行业政策调控与物业板块超额收益 .................................................................................................................... 5 2. 物业行业画像 ...................................................................................................................................................................... 6 2.1 四层梯队 业态多元化 ............................................................................................................................................... 6 2.2 物业板块上市公司里程碑.......................................................................................................................................... 9 3. 复盘2014年至2021年物业板块历史行情 ....................................................................................................................... 10 3.1 2014.6-2015.4彩生活拉开物管公司上市序幕 .......................................................................................................... 11 3.2 2015.4-2018.2持平恒生指数 .................................................................................................................................. 12 3.3 2018.3-2020.2碧桂园服务引领住宅物业高潮 ......................................................................................................... 15 3.4 2020.3-2021.10华润万象引领商业物业 .................................................................................................................. 16 4. 复盘地产行业政策调控与物业板块超额收益 ..................................................................................................................... 19 4.1 2014.6-2016.9 放松调控 正向周期 ........................................................................................................................ 20 4.2 2016.10-2017.12 因城施策 整体负向周期 ............................................................................................................. 20 4.3 2017.12-2018.6 短暂政策平稳期 ............................................................................................................................ 21 4.4 2018.7-2018.12 “房住不炒”升级 负向周期 .............................................................................................................. 22 4.5 2019.1-2019.12 平稳周期....................................................................................................................................... 22 4.6 2020.1-2021.7 “新冠疫情”应对期 ............................................................................................................................ 23 4.7 2020.8-2021.10 “三条红线”叠加“两集中”负向周期 .................................................................................................. 24 5. 开发的收入贡献比例持续降低........................................................................................................................................... 25 nMuMqOzRoRuMuNvNwPnOoM6MaOaQpNoOnPqReRrQqRlOtQmMbRnNuNMYtPtRMYmOsN物业管理行业深度研究 敬请参阅最后一页免责声明 3 / 30 物业管理研究报告 图表目录 图1： 2014-2021各年新上市物管公司数量 ........................................................................................................................... 6 图2： 物业100强业务拆分 ..................................................................................................................................