房地产行业周报（2023年第22周）：城市表现持续分化，民企拿地有所恢复

房地产开发 /行业投资策略周报 /2023.06.04 请阅读最后一页的重要声明！ 房地产行业周报（2023年第22周） 证券研究报告 投资评级:看好(维持) 最近12月市场表现 分析师 毕春晖 SAC证书编号：S0160522070001 bich@ctsec.com 联系人 欧阳之光 oyzg@ctsec.com 联系人 吴梦茹 wumr@ctsec.com 相关报告 1. 《房地产行业周报（2023年第21周）》 2023-05-28 2. 《房地产行业周报（2023年第20周）》 2023-05-21 3. 《房地产2022年年报及2023年一季报综述》 2023-05-15 城市表现持续分化，民企拿地有所恢复 核心观点  本周板块回顾：板块表现方面，本周申万房地产指数上涨2.65%，沪深300指数上涨0.28%，板块跑赢沪深300指数2.37pct，在31个板块中排第5位。  行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积344万平米，环比+11.8%，同比+28.6%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积73万平米，环比+7.5%，同比+53.9%；二线城市商品房成交面积219万平米，环比+24.4%，同比+41.7%；三线城市商品房成交面积53万平米，环比-17.9%，同比-20.0%。从同比数据来看，一线城市新房市场涨幅超过二线城市，一二线城市表现显著好于三线城市。我们重点监测的14城二手房成交面积176万平米，环比-8.3%，同比+66.3%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积33万平米，环比-3.3%，同比+62.2%；9个二线城市二手房成交面积132万平米，环比-11.0%，同比+66.8%；3个三四线城市二手房成交面积11万平米，环比+15.8%，同比+72.7%。库存方面，本周一线城市中，上海、深圳新房库存面积环比略微下降；二线城市整体变化不大，杭州库存环比微涨1.3%。去化仍以杭州及上海表现最佳，上述两个城市3个月移动平均去化月数分别为2.29个月、4.17个月。土地市场，本周一线城市成交住宅用地4宗，平均溢价率10.09%；二线城市成交住宅用地60宗，平均溢价率6.38%；三四线城市共计成交住宅用地132宗，平均溢价率7.87%。  本周政策情况：本周佛山市出台公积金新规，调整了租住商品住房最高可提取额度的计算方式，加大了对多孩家庭租住商品住房的支持力度，并增加租房提取频次。成都市印发《成都市居住证管理细则》，连续居住满6个月的部分人员可当场发放居住证。北京地区“带押过户”政策各类配套措施已经基本到位，占市场份额八成以上的银行机构和房地产中介机构均可办理。  重点公司跟踪：5月我们跟踪的重点企业中，除国央企外，混合制企业金地集团及万科、民企龙湖集团、滨江集团及碧桂园均有投资拿地。招商蛇口发行13亿超短期融资券，票面利率2.2%。万科发布5月销售简报，其5月单月的合同销售金额同比增长7.09%。  投资建议：销售表现上，本周一二线城市新房市场同环比均上涨，三线城市新房市场同环比均下跌；二手房市场各能级城市同比均上涨，销售复苏波动特征仍然明显。城市及板块之间的分化较为明显，去化仍然以杭州与上海表现最为突出，一二线城市除福州去化周期接近30个月外，其余城市区划周期均在15个月以内，而三四线城市去化周期均超过20-17%-12%-6%-1%4%10%房地产开发沪深300上证指数 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业投资策略周报/证券研究报告 个月。从投资端来看，5月除国央企外，金地、万科、龙湖、滨江及碧桂园在土地市场均有所斩获，企业对于市场的信心有所恢复，但其拿地仍然倾向于核心城市。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。  风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 表 1：重点公司投资评级: 代码 公司 总市值（亿元人民币） 收盘价（06.02） EPS（元） PE 投资评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 001979 招商蛇口 1,011 13.06 0.41 0.85 1.29 31.85 15.42 10.11 未覆盖 600048 保利发展 1,626 13.58 1.53 1.73 1.96 8.88 7.83 6.92 未覆盖 600325 华发股份 215 10.17 1.12 1.40 1.57 9.08 7.28 6.48 未覆盖 600153 建发股份 340 11.30 1.93 2.44 2.76 5.85 4.64 4.10 未覆盖 002244 滨江集团 271 8.71 1.20 1.44 1.73 7.26 6.03 5.03 未覆盖 00123 越秀地产 320 8.77 1.28 1.08 1.19 6.87 8.13 7.39 未覆盖 00688 中国海外发展 1,685 17.00 2.13 2.47 2.80 7.98 6.87 6.06 未覆盖 00960 龙湖集团 977 17.00 4.08 3.96 4.13 4.17 4.30 4.12 未覆盖 数据来源：wind数据，财通证券研究所 注：越秀地产、中国海外发展及龙湖集团收盘价为港币，2023年及2024年预测值为wind一致性预测 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 3 行业投资策略周报/证券研究报告 1 第22周板块行情回顾 ............................................................................................................................. 5 1.1 第22周行业指数表现 ......................................................................................................................... 5 1.2 第22周地产板块个股表现 ................................................................................................................. 5 2 本周行业销售概览 ................................................................................................................................... 6 2.1 总体销售表现 ....................................................................................................................................... 6 2.1.1 30大中城市商品房成交情况 .......................................................................................................... 6 2.1.2 14城二手房成交情况 ...................................................................................................................... 6 2.2 分城市能级销售情况 ........................................................................................................................... 7 2.2.1 一线城市销售情况 ........................................................................................................................... 7 2.2.2 二线城市销售情况 ........................................................................................................................... 8 2.2.3 三四线城市销售情况 ....................................................................................................................... 8 3 本周库存及去化情况 ............................................................................................................................... 9 4 本周土地市场概览 ................................................................................................................................. 10 5 本周行业重点新闻追踪 ......................................................................................................................... 11 6 重点企业表现 ......................................................................................................................................... 12 6.1 本周重点标的表现 ............................................................................................................................. 12 6.2 重点企业本月拿地情况 ..................................................................................................................... 12 6.3 重点企业本周融资情况 ..................................................................................................................... 13 6.4 重点企业下周债务到期情况 ....................................................................