房地产开发2023W21：本周新房成交同比+15.3%，百城房贷利率趋于稳定

LPR连续10个月保持不变，百城房贷利率趋于稳定。5月22日，央行公布最新一期5年期以上LPR为4.3%，连续第10个月保持不变。据贝壳数据，5月百城首套房贷利率平均为4.0%，较上月降低1BP；二套房贷利率为4.91%，环比持平。分城市看，一线、二线城市首套房贷利率分别为4.6%、3.98%，环比持平；三线城市环比微降至3.98%。据中指数据，2023年以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。其中，肇庆、湛江、云浮、惠州等7城取消了首套房贷利率下限，珠海、南宁、柳州、中山等4城首套房贷利率已降至3.7%。 目前多数城市市场环境尚不支持房贷利率重新上调，销售仍需政策呵护。虽然近期多数城市房价指数环比转正，但根据央行机制，各城市需要在评估期内商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，才应恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。目前看多数城市在价格层面尚不具备重新上调房贷利率的条件。从成交量能看，5月相较4月环比进一步下探，样本30城单周维持在300万方左右的量能仅略微跑赢2022年下半年市场。整体看目前购房者信心较弱，支持政策没有大范围退出的条件，且目前偏弱的需求需要政策继续呵护。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.4%，落后沪深300指数0.98个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第26名。本周上涨个股共21支，较上周减少1支，下跌股数为108支。 新房：本周30个城市新房成交面积为303.8万平方米，环比下降0.5%，同比提升15.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为67.8万方，环比-7.0%，同比98.4%；样本二线城市为179.2万方，环比-2.3%，同比5.2%； 样本三线城市为56.8万方，环比16.0%，同比-3.6%。从今年累计21周新房成交面积同比看，样本30城共计6373.0万方，同比17.0%；一线城市为1416.7万方，同比33.8%；二线城市为3574.4万方，同比10.3%；三线城市为1381.9万方，同比20.1%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计127.6万方，环比下降2.5%，同比增长47.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.6万方，环比-4.1%；样本二线城市为62.1万方，环比0.9%；样本三线城市为30.9万方，环比-6.8%。年初至今累计二手房成交面积为2559.2万方，同比变动为63.0%。 信用债：根据wind，本周（5.22-5.28）共发行房企信用债17只，环比增加14只；发行规模共计159.87亿元，环比增加126.87亿元，总偿还量84.55亿元，环比增加36.13亿元，净融资额为75.32亿元，环比增加90.74亿元。 主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（51.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（36.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（42.5%）的债券为主。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为目前偏弱的需求需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.百城房贷利率趋于稳定，销售仍需政策呵护 LPR连续10个月保持不变，百城房贷利率趋于稳定。5月22日，央行公布最新一期5年期以上LPR为4.3%，连续第10个月保持不变。据贝壳数据，5月百城首套房贷利率平均为4.0%，较上月降低1BP；二套房贷利率为4.91%，环比持平。分城市看，一线、二线城市首套房贷利率分别为4.6%、3.98%，环比持平；三线城市环比微降至3.98%。 据中指数据，2023年以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下。其中，肇庆、湛江、云浮、惠州等7城取消了首套房贷利率下限，珠海、南宁、柳州、中山等4城首套房贷利率已降至3.7%。 目前多数城市市场环境尚不支持房贷利率重新上调，销售仍需政策呵护。虽然近期多数城市房价指数环比转正，但根据央行2022年12月制定的首套住房贷款利率动态调整机制，对于目前阶段性下调或取消首套住房贷款利率下限的城市，需要在后续评估期内（下一评估期为6月，对应3、4、5月房价变化情况）商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，才应恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。目前看多数城市在价格层面尚不具备重新上调房贷利率的条件。从成交量能看，5月相较4月环比进一步下探，样本30城单周维持在300万方左右的量能仅略微跑赢2022年下半年市场。整体看目前购房者信心较弱，支持政策没有大范围退出的条件，且目前偏弱的需求需要政策继续呵护。 图表1：5年期LPR 图表2：百城主流房贷利率指数及平均放款周期（天） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.4%，落后沪深300指数0.98个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第26名。本周上涨个股共21支，较上周减少1支，下跌股数为108支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、ST新梅、泛海控股、*ST紫学、深深房A，涨幅分别为27.8%、22.6%、12.8%、9.9%、9.7%。跌幅前五为荣盛发展、金科股份、泰禾集团、天润数娱、阳光城，跌幅分别为-25.9%、-23.4%、-22.5%、-22.2%、-21.8%。 本周48家重点房企中共计上涨1支，较上周增长1支，为禹洲集团，涨幅为2.3%。跌幅前五为荣盛发展、金科股份、泰禾集团、阳光城、中南建设，跌幅分别为-25.9%、-23.4%、-22.5%、-21.8%、-18.6%。 图表3：本周各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为303.8万平方米，环比下降0.5%，同比提升15.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为67.8万方，环比-7.0%，同比98.4%；样本二线城市为179.2万方，环比-2.3%，同比5.2%；样本三线城市为56.8万方，环比16.0%，同比-3.6%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计21周新房成交面积同比看，样本30城共计6373.0万方，同比17.0%；一线城市为1416.7万方，同比33.8%；二线城市为3574.4万方，同比10.3%；三线城市为1381.9万方，同比20.1%。其中一线城市中，北京（16.6%）、上海（65.2%）、广州（29.2%）、深圳（-7.1%）。二三线城市中海门（141.5%）、温州（108.1%）、惠州（79.9%）等总计14城同比均为正，南平（-83.1%）、泉州（-80.0%）、衢州（-72.7%）等总计12城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计127.6万方，环比下降2.5%，同比增长47.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.6万方，环比-4.1%；样本二线城市为62.1万方，环比0.9%；样本三线城市为30.9万方，环比-6.8%。年初至今累计二手房成交面积为2559.2万方，同比变动为63.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为756.1万方，同比27.6%；样本二线城市为1232.1万方，同比87.2%；样本三线城市为571.0万方，同比79.1%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（5.22-5.28）共发行房企信用债17只，环比增加14只；发行规模共计159.87亿元，环比增加126.87亿元，总偿还量84.55亿元，环比增加36.13亿元，净融资额为75.32亿元，环比增加90.74亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（51.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（36.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（42.5%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率整体下行。其中，安徽高速公司债（-250bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表25：房企每周融资汇总（5.22-5.28） 5.本周政策回顾 图表26：地方性政策及消息（5.21-5.27） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，认为目前偏弱的需求需要政策继续呵护。无论大政策是否出台，我们认为今年都将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。