房地产行业周观点：销售维持弱复苏，土地成交量价走弱

近期核心观点： 当前时点，销售复苏已成趋势（尽管是弱复苏），优质房企的业绩复苏近在咫尺，房地产开发投资降幅持续扩大，预期后续政策支持仍将延续，加之地产板块估值和持仓均较低，地产股已经具备非常高的性价比。 核心推荐具备复苏弹性的标的：保利发展、金地集团、越秀地产。此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。 市场表现回顾： 板块方面，2023.5.15-2023.5.19期间，房地产指数（中信）下跌3.82%，沪深300指数上涨0.17%，房地产板块跑输沪深300指数3.99个百分点，位居所有行业第28位。近一个月，房地产指数（中信）下跌6.86%，沪深300指数下跌4.36%，房地产板块跑输沪深300指数2.5个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌10.16%，沪深300指数上涨2.87%，房地产板块跑输沪深300指数13.03个百分点。 个股方面，2023.5.15-2023.5.19期间，21只个股上涨，112只个股下跌，3只个股持平，占比分别为15%、82%、2%。涨跌幅居前5位的个股为：世荣兆业、高新发展、万业企业、派斯林、大港股份，居后5位的个股为：ST阳光城、*ST新联、ST粤泰、ST泰禾、*ST宋都。 行业数据跟踪： 销售端，新房、二手房维持弱复苏。从新房维度，30城销售复苏势头趋缓。 2023年5月21日，30城商品房7天移动平均成交面积同比+18%；截至5月21日，30城商品房累计成交面积为5615万㎡，同比+10.4%。从二手房维度，样本7城成交面积累计同比略有下滑。2023年5月19日，样本7城二手住宅当周成交面积107万㎡，环比+1%，成交量高于2022年水平，低于2019-2021年。截至5月19日，样本7城二手住宅当年累计成交面积2022万㎡，累计同比+64%，较前期略有下滑，较2021年同期-23%，较2019年同期+15%。 拿地端，住宅类用地成交量价走弱。2023年5月21日，100大中城市住宅类用地当周成交面积246万㎡，环比-51%。截至5月21日，100大中城市住宅类用地累计成交面积10867万㎡，累计同比-15%，降幅较上期持续扩大，较2021年同期-65%，较2020年同期-60%。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率2.7%，环比下降。 行业政策要闻： ①江苏南京产业聚集区、浙江杭州余杭区部分街道放松限购。②河南鹤壁市举办2023住房博览会提供购房补贴。③北京房地产中介行业协会召开座谈会研讨房产交易中介费率问题。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 1.近期核心观点 销售复苏已成趋势（尽管是弱复苏），优质房企的业绩复苏近在咫尺，房地产开发投资降幅持续扩大，预期后续政策支持仍将延续，加之地产板块估值和持仓均较低，地产股已经具备非常高的性价比。核心推荐具备复苏弹性的标的：保利发展、金地集团、越秀地产。此外，维持竣工+30%判断，建议布局地产链相关标的。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第28位 2023.5.15-2023.5.19期间，房地产指数（中信）下跌3.82%，沪深300指数上涨0.17%，房地产板块跑输沪深300指数3.99个百分点，位居所有行业第28位。近一个月，房地产指数（中信）下跌6.86%，沪深300指数下跌4.36%，房地产板块跑输沪深300指数2.5个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌10.16%，沪深300指数上涨2.87%，房地产板块跑输沪深300指数13.03个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.5.15-2023.5.19） 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为15%、82%、2% 2023.5.15-2023.5.19期间，21只个股上涨，112只个股下跌，3只个股持平，占比分别为15%、82%、2%。涨跌幅居前5位的个股为：世荣兆业、高新发展、万业企业、派斯林、大港股份，居后5位的个股为：ST阳光城、*ST新联、ST粤泰、ST泰禾、*ST宋都。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1销售端，新房、二手房维持弱复苏 从新房维度，30城销售复苏势头趋缓。2023年5月21日，30城商品房7天移动平均成交面积同比+18%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为+18%、-9%、+36%、+27%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为+121%、+7%、-10%。截至2023年5月21日，30城商品房累计成交面积为5615万㎡，同比+10.4%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为+13%、+6%、+9%、+15%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+32%、+5%、+4%。 从二手房维度，样本7城成交面积累计同比略有下滑。2023年5月19日，样本7城二手住宅当周成交面积107万㎡，环比+1%，成交量高于2022年水平，低于2019-2021年。截至5月19日，样本7城二手住宅当年累计成交面积2022万㎡，累计同比+64%，较前期略有下滑，较2021年同期-23%，较2019年同期+15%。 图6：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：长三角单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城商品房累计成交面积同比，2023 图15：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图16：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 图17：历年样本7城二手住宅当周成交面积（万㎡） 图18：样本7城二手住宅当年累计成交面积同比 3.2拿地端，住宅类用地成交量价走弱 2023年5月21日，100大中城市住宅类用地当周成交面积246万㎡，环比-51%。 截至5月21日，100大中城市住宅类用地累计成交面积10867万㎡，累计同比-15%，降幅较上期持续扩大，较2021年同期-65%，较2020年同期-60%。100大中城市住宅类用地当周成交溢价率2.7%，环比下降。 图19：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比 图20：100大中城市住宅类用地当周成交溢价率 4.行业政策要闻 2023.5.15-2023.5.21期间，行业政策要闻主要包括：①江苏南京产业聚集区、浙江杭州余杭区部分街道放松限购。②河南鹤壁市举办2023住房博览会提供购房补贴。③北京房地产中介行业协会召开座谈会研讨房产交易中介费率问题。 表1：近期行业政策一览（2023.5.15-2023.5.21） 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明