上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2023年5月16日 弱复苏的大门关上了？ 核心观点： 温度仅持续一个季度，4月，行业似乎又开始回到此前收缩的轨迹中，单月销售明显回落，开发投资继续下行。断言弱复苏趋势已经中断或许过于武断，不过不可否认的是行业的复苏需要足够的时间和耐心。 销售方面，在积压需求逐步释放之后，市场的支撑明显乏力。4月商品房销售面积为0.8亿平米，销售额为0.9万亿元，环比分别下降48.1%和39.0%，同比分别上升5.5%和28.0%。得益于一季度的销售回升和2022年同期的较低基数，1-4月的累计销售显示为继续改善。 开发投资呈现继续走弱的趋势，除竣工外，其他开发投资活动均有继续收缩的趋势。累计新开工面积和施工面积同比降幅较1-3月分别扩大2个百分点和0.4个百分点至21.2%和5.6%，累计房地产开发投资额降幅较1-3月扩大0.4个百分点至6.2%。 到位资金受到销售端修复驱动继续改善，后续恐难持续，自筹资金依旧羸弱。 相关研究： 《2021年12月房地产行业月报：2021年前高后低，行业新格局初现端倪》 《2021年12月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据（第50期）：销售与开发投资单月同比降幅收窄，累计同比增速持续放缓（2021年1-11月）》 《月读数据（第54期）：单月销售额缩水近50%，累计房地产开发投资再度转负（2022年1-4月）》 《月读数据（第55期）：单月略修复不改整体疲软态势，累计房地产开发投资下降4.0%（2022年1-5月）》 《月读数据（第56期）：销售有所修复，投资依旧疲软，累计开发投资下降5.4%（2022年1-6月）》 《月读数据（第57期）：淡季中的淡季，销售投资全面疲软（2022年1-7月）》 《月读数据（第58期）：低基数效应难掩市场低迷，累计开发投资降幅继续扩大（2022年1-8月）》 《月读数据（第59期）：销售和投资继续下行，前三季度行业状况始终未有改善（2022年1-9月）》 报告撰写： 亿翰智库 于小雨、王玲、文婧（windaxia0799微信号） 报告审核： 全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 2 一、单月销售明显走弱，后续走势仍存不确定性 4月，单月销售明显走弱，在积压需求逐步释放之后，市场的支撑表现乏力。 具体而言，4月商品房销售面积为0.8亿平米，销售额为0.9万亿元，环比分别下降48.1%和39.0%，同比分别上升5.5%和28.0%。销售面积和销售额的数值水平仅略高于2022年同期，不及2019-2021年同期水平，同时环比下降幅度也仅略低于2022年同期水平，较之2019-2021年20%左右的降幅要高出不少，而相较于2022年同期的低基数，4月的同比上升幅度也并不太大。 得益于一季度的销售回升和2022年同期的较低基数，1-4月的累计销售显示为继续改善。1-4月，商品房销售面积为3.8亿平米，同比下降0.4%，降幅较1-3月收窄1.4个百分点，商品房销售额为4.0万亿元，同比上升8.8%，自1-3月商品房销售额同比时隔一年回正后，1-4月同比增幅继续扩大4.7个百分点。 我们认为，4月销售的走弱事实上是意料之中，因为一季度的回暖行情主要是由积压需求的释放所支撑的，而不是原先制约市场的因素出现明显改善。 目前并不能说市场弱复苏的趋势已经中断，但是接下来我们需要对市场的修复保持足够的耐心，宏观经济、就业环境和居民信心的修复都不是线性向上的过程，在此背景下，房地产市场也会经历较长的调整期。 图表：2021.02-2023.04全国商品房单月销售面积及同比增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 注：由于认为报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，统计局对1-3月和1-4月房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，我们据此调整了2022年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。 -60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%0123商品房单月销售面积（亿平米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 3 图表：2021.02-2023.04全国商品房累计销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2023.04全国商品房累计销售额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 二、开发投资继续收缩，累计开发投资额下降6.2% 4月，开发投资呈现继续走弱的趋势，除竣工外，其他开发投资活动均有继续收缩的趋势。 单月来看，除竣工面积持续改善外，新开工面积同比降幅仍达27.4%，施工面积同比降幅继续扩大至55.8%，单月房地产开发投资额降幅较3月扩大1.4个百分点至7.3%。 -40%-20%0%20%40%60%80%100%120%02468101214161820商品房累计销售面积（亿平米）同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02468101214161820商品房累计销售额（万亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 4 累计来看，同样竣工面积持续改善，新开工面积和施工面积同比降幅较1-3月分别扩大2个百分点和0.4个百分点至21.2%和5.6%，累计房地产开发投资额降幅较1-3月扩大0.4个百分点至6.2%。 此外，土地市场方面，4月上海、杭州、成都、合肥等多个核心城市集中供地掀起热潮，不过我们认为这对于开发投资的支撑有限，因为一方面这些城市实行短平快的推地节奏，每次推出的土地规模并不大，另一方面热度依然是局部性质的，一是核心城市之外其他城市土地市场的表现依旧平淡，二是核心城市之内，素质一般的地块也多以底价成交。 整体来看，2023年开年以来，开发投资并未像商品房销售一样经历修复的过程，这说明企业的预期依旧偏弱。当前市场销售重新步入调整期，我们预计开发投资降幅可能会继续扩大。 图表：2020.02-2023.04单月房地产开发投资、新开工面积同比增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%2020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-04单月房地产开发投资同比单月新开工面积同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 5 图表：2021.02-2023.04房屋累计新开工面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2023.04房屋累计竣工面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%05101520252021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-04房屋累计新开工面积（亿平米）累计新开工面积同比-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0246810122021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-04累计竣工面积（亿平方米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 6 图表：2021.02-2023.04房地产开发投资额累计值及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 三、到位资金状况改善，后续恐难持续 2023年1-4月，到位资金继续改善，同比降幅缩小2.6个百分点至6.4%，2023年以来到位资金情况不断改善。 驱动到位资金不断改善的是销售端的复苏，占比过半的定金及预收款和个人按揭贷款2023年以来同比降幅不断缩小，至4月达到一年以来的首次回正；而第二大来源自筹资金方面没有太多改善，1-4月同比降幅甚至达到了一年来的新高，企业整体的融资状况依旧堪忧。 展望后续，随着销售端的修复趋势放缓，到位资金状况的改善可能难以持续。 2023年1-4月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：  国内贷款6144亿元，同比为-10.0%；  利用外资12亿元，同比为-69.6%；  自筹资金12965亿元，同比为-19.4%；  定金及预收款15925亿元，同比为4.0%；  个人按揭贷款8222亿元，同比为2.5%。 -20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%02468101214162021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-04累计房地产开发投资（万亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 7 图表：2021.02-2023.04房地产开发企业累计到位资金及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 四、M2同比增长12.4%，M2-M1剪刀差缩小至7.1个百分点 4月末，M2余额280.85万亿元，同比增长12.4%；M1余额66.98万亿元，同比增长5.3%；M0余额10.59万亿元，同比增长10.7%。4月M2同比增速较3月末低 0.3个百分点，M1同比增速较3月末高0.2个百分点。 图表：2017.01-2023.04 M1和M2同比增速 资料来源：亿翰智库、中国人民银行 -40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%05101520252021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-04国内贷款（万亿）利用外资（万亿）自筹资金（万亿）定金及预收